광장동 삼성2차, 광장동 청구, 중구 남산타운, 성동구 센트라스 입지분석 [내집마련 중급반 8기 88조 그랩]

*단지 선정 기준

종잣돈 + 1억 원으로 거주 분리 보유 후 추후 입주 가능한 단지

하락률이 20퍼센트 이상이고, 종잣돈 범위 안에 들어오는 단지

광진구 광장동 삼성2차 아파트

: 초등 여아 키우기에 학군 우수한 광장동 단지.

광진구 광장동 청구 아파트

: 초등 여아 키우기에 학군 우수한 광장동 단지.

중구 남산타운 아파트

: 남편 직장(중구) 근처에서 눈여겨보던 단지인데 하락률이 높고, 종잣돈 + 1억 원 예산에 들어와서 선정.

성동구 하왕십리동 센트라스

: 성동구 대장인 옥수동을 제외하고 나면 연식을 중요하게 보라고 해서 선정.

1 직장

선택한 지역 가운데선 중구에 직장이 가장 많음.

서울 지역구 가운데 3위로 많은 편.

2 교통

후보 단지 -> 강남역

1) 광장동 삼성2차 아파트 -> 강남역

: 총 소요시간 30분

(강변역까지 마을버스 타고 이동 후 2호선 8개역 16분 탑승)

2) 광진구 광장동 청구 아파트 -> 강남역

: 총 소요시간 31분

(강변역까지 마을버스 타고 이동 후 2호선 8개역 16분 탑승)

3) 중구 남산타운 아파트 -> 강남역

: 총 소요시간 35분

(3호선 약수역까지 17분 도보 이동 후 1회 환승 / 또는 환승 없이 버스 탑승)

4) 성동구 센트라스 -> 강남역

: 총 소요시간 41분

(2호선 신당역까지 9분 도보 이동 후 환승 없이 2호선 15개역 30분 탑승)

후보단지 -> 직장

1) 광장동 삼성2차 아파트 -> 직장

: 총 소요시간 49분

(광나루역까지 7분 이동 후 지하철 1회 환승)

2) 광진구 광장동 청구 아파트 -> 직장

: 총 소요시간 55분

(광나루역까지 13분 이동 후 지하철 1회 환승)

3) 중구 신당동 남산타운 아파트 -> 직장

: 총 소요시간 33분 / 도보 45분 / 자전거 10분

(약수역까지 17분 도보 이동 후 1개역 이동 후 하차 후 17분)

4) 성동구 하왕십리동 센트라스 -> 직장

: 총 소요시간 37분

(신당역까지 9분 도보 이동 후 지하철 1회 환승)

3 학군

1) 광장동 삼성2차 아파트: 광남초, 광남중

광남중 학업성취도 98%

공립중 가운데 광진구 학업성취도 / 진학률 1등 학교.

2) 광진구 광장동 청구 아파트: 양진초, 양진중

양진중 학업성취도 94%

공립중 가운데 광진구 학업성취도 / 진학률 2등 학교.

3) 중구 신당동 남산타운 아파트: 동호초, 장충중/장원중

장충중 학업성취도 80%

장원중 학업성취도 77%

*동호초까지 도보 19분인 점(다만 옥수 대장 e편한세상 옥수파크힐스 및 남산타운만 배정되는 초등학교)

*중학교까지 너무 큰 길을 지나야 하고 도보 21분인 점이 큰 단점.

*학원가가 없어서 대치동 / 압구정동으로 넘어가야 함.

4) 성동구 하왕십리동 센트라스: 숭신초/ 무학초, 동마중

동마중 학업성취도 77%

*근처에 중학교가 없어서 왕십리역 너머머에 있는 동마중까지 가야 한다는 큰 단점.

*학원가가 없는 것은 마찬가지.

4 환경

1) 광장동 삼성2차 아파트

2) 광진구 광장동 청구 아파트

광진구는 주변 아파트 연식이 오래되었지만 택지라서 마트, 은행, 병원 등 환경이 잘 조성되어 있음.

큰 마트는 도보 17~20분 내외에 있는 강변역 롯데마트 이용하면 될 것 같음.

3) 중구 신당동 남산타운 아파트

5150세대로 매우 큰 단지이지만 상권 자체는 약수역 근처 / 버티고개역 근처 일부에만 있는 편.

마트는 버티고개역 근처 GS 더프레시 이용하면 될 듯하고,

약수역 근처에 약수시장이 있는 것이 장점으로 보임.

4) 성동구 하왕십리동 센트라스

상권 자체는 그렇게 많지 않음. 왕십리역 또는 신당역 근처에만 포진되어 있음.

마트는 상왕십리역 근처에 있는 GS 더프레시 이용 후 아파트 단지로 진입하면 될 듯하고,

큰 마트는 도보 25분 내외에 있는 왕십리역 이마트 이용하면 될 듯함.

5 총평

1) 광장동 삼성2차 아파트

복도식이고 연식이 오래되었다는 단점(1989년).

5년 전에 실제 매물을 보았을 때도 이미 아파트가 낡아 보였음.

학교 다니는 아이 키우기에 뛰어난 학군지이고 주변 환경은 좋은 편이지만,

아이가 학교 졸업한 뒤 10년 후에도 실거주하고 싶을까? 하면 약간 의문이 든다.

2년 내 매수하더라도 10년 뒤 아이가 대학교에 들어간 뒤에는 갈아타기해야 할 듯.

그래도 변하지 않는 입지와 좋은 학군이 있으므로 투자가치는 충분하다.

2) 광진구 광장동 청구 아파트

삼성2차에 비하면 연식이 괜찮은 편(1996년).

복도식이라는 단점이 있는 것은 사실이지만, 계단식 32평을 매수할 만큼의 자금은 없으므로..

마찬가지로 학군이 뛰어나지만 광남학군에 비해서 양진학군의 선호도는 약간 떨어진다.

우리가 주로 이용하는 5호선 광나루역에서 13분 정도로 떨어져 있는 것도 단점이다.

주차가 세대당 0.78대라서 가능하면 퇴근 시간에 임장을 나가서 주차 상황을 살펴보고 싶다.

3) 중구 신당동 남산타운 아파트

이 단지는 5150세대(2000여 세대가 임대아파트)인 대단지다.

아파트 이름에 '남산'이 들어가는 만큼, 단지가 언덕에 있어서 실제 임장이 꼭 필요한 단지다.

크기 때문에 어느 동이냐에 따라 역과의 거리가 상당히 차이 날 수 있다.

고점 대비 가격이 아직 회복이 되기 전이라 계속해서 가격을 눈여겨 볼 필요가 있을 것 같다.

초등 여아를 키우는 입장에서 학군이 아쉬운 점은 사실이지만,

10년 후를 봤을 때 중구에 이만한 대단지가 없으므로 투자 가치는 충분하지 않을까 싶다.

4) 성동구 하왕십리동 센트라스

2529세대로 단지가 큰 편이고, 2016년에 사용승인이 난 준신축단지다.

성동구 가운데서도 옥수라는 대장 지역을 제외한 나머지 지역에서는

신축(연식)을 눈여겨 보라고 해서 관심을 가진 단지다.

2호선 상왕십리역에서 도보 9분 정도로, 신당역과 상왕십리역 사이에 있다.

이 단지 역시 학군이 몹시 아쉬운 상황인데, 학군까지 좋았다면 이 가격이 아니겠지..

그래도 2호선과 맞닿아 있어 비교적 편안하게 강남까지 출퇴근할 수 있으므로 교통 여건은 좋다.