저한테 제발 '왜?'냐고 물어보지 마세요

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시세트레킹 얘기를 하다가 갑자기 '왜?'라는 주제가 나와서 좀 놀라셨겠지만 조금만 읽어주세요 ㅎㅎ

직장인 케익은 '왜?'로 시작하는 질문을 두드러기 나게 싫어했습니다. 주로 WHY 질문을 직장에서 잘못을 했을 때 들었었고 그 피드백이 저에게 많이 와닿지 않아서 '왜?'로 시작하는 질문을 듣기만 하면 마음에 벽이 챡! 하고 세워졌습니다.

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부장님: 왜 이렇게 한거죠?

케익: (아.. 나 별 생각 없이 했는데 왜물어보는거야 별로 궁금하지도 않으면서.. 잘못한거 아니까 그냥 빨리 혼내주세요..) 제가 잘 몰라서 그랬습니다.

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부장님: 왜 이렇게 생각한거에요?

케익: 글쎄요.. 이렇게 해도 될거라고 생각했습니다. 제 생각이 짧았던 것 같습니다. (하.. 저 잘못한거 안다니까요? 차라리 때려주세요... 물어보지말고...)'

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왜? 라는 질문을 받을 때가 제가 실수했던 적이 많았기에 그에 대한 대답은 늘 고해성사 하는 것 같아서 기분이 썩 좋지 않았습니다. 그래서 그런가... 저 역시 반대로 '왜?'냐고 묻고 싶을 때 묻지 않았습니다. 그냥 그런가보다.. 저사람도 무슨 뜻이 있었겠지... 혹은 별 생각없이 했겠지... 라고 그냥 넘겨짚어 생각했던 적이 많았습니다.

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그런데 투자공부를 하면서 '왜'냐는 질문을 정말 많이 받고 튜터님과 동료들과 대화하면서 '왜'라고 묻는 것은 상대방에 대한 관심이고 대화의 물꼬라는 것을 배우게 되었습니다. 그리고 상대방과 어떤 현상을 이해하는 가장 좋은 방법이라는 것도 알게 되었습니다. 자연스럽게 '왜?'라는 질문에 익숙해지기 시작했고 많은 것에 '왜?' 질문을 던지기 시작했습니다.

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이번 돈독모 도서였던 '인생은 순간이다'를 읽으면서도 느낀 바가 많았습니다.

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P172. 세상일은 모두 '왜?'라는 퀘스천 마크를 갖고 그 속으로 들어가 깊이 관찰해야 답이 나오는 법이다. (중략) 스스로 관심을 갖고 '아까는 안 되던 게 지금은 왜 되지?', '자세를 낮췄더니 좀 더 타이밍이 맞는 것 같다. 그럼 무릎을 더 굽혀볼까?' 하고 탐구하고 몰두해야 비로소 문제가 해결된다.

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모든 일을 잘하고 싶다면 '왜?'라는 질문을 가지고 해야하는거구나... 이제까지 내가 투자공부를 하면서 강의를 듣고 시키는 대로 했던 것은 루틴을 만들고 기술을 익히기 위함이었고 더 잘하고 싶다면 '왜?'라는 질문을 스스로 하면서 깊이를 더해가야 함을 알게 되었습니다.

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1단계(견)

'왜?'가 없어도 괜찮아요.

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어떤 기술을 단련하기 위해서는

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1. 기술을 익힌다

2. 그냥 한다

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이게 전부라고 생각합니다. 그래서 이제 막 투자공부를 시작하신 분이라면 기술을 익히고-그냥하는 단계를 꾸준히 반복하는 것이 가장 중요합니다. 꾸준히 한달에 한번씩 시세트레킹을 하면서 '어 오르고 내리네? 오 그렇구나...' 하면서 인지만 해도 정말로 잘하는 거라고 생각합니다.

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시세트레킹이 낯선 분들은 강의에서 나온 대로, 튜터님의 칼럼에서처럼 시세트레킹 단지를 정하고 그냥 하시면 됩니다. 저 역시도 큰 비법은 없습니다. 앞마당을 만들면서 생활권을 나누고, 한 생활권에서 연식별로 3개의 아파트를 고릅니다. 그러면 보통 앞마당 생활권이 5개정도가 되니 5*3=15개정도의 트레킹 아파트가 나옵니다. 그 트레킹 아파트들을 엑셀에 정리해서 또각또각 트레킹 하시면 됩니다.

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제 실제 시세트레킹 표입니다. 한달 한달 이 트레킹을 해나가면서 시세를 채워나갑니다.

여기까지가 1단계입니다.

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이 1단계는 사실

인생은 순간이다에서 나온 '견'의 단계에 해당하는 시세트레킹입니다.

생각이나 의문 없이, 정말로 말 그대로 보기만 하는 단계입니다. 보기만 해도 정말로 충분합니다. 방법을 익히고 익숙하게 하는 것이 이 1단계의 목표라고 생각합니다. 1단계를 잘 하시고 계시다면 본인을 충분히 칭찬해주셔도 좋습니다.

하지만 앞마당이 늘어나며 더 잘하고 싶은 투자자라면 이 방법으로만 트레킹을 하기에는 아쉬움이 있습니다.

2단계(관)

더 나은 시세트레킹 위한 질문

비슷한 가치의 단지는 얼마지?

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기술을 익혔다면, 싼 물건을 찾아야겠죠!

하지만 위 방법으로 하면 두가지 맹점이 있습니다.

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1. 비교평가를 하기가 힘들다.

사실 위 엑셀은 저의 꼼수가 가득한 시세트레킹입니다.

보시면 아시겠지만, 아파트 이름에 링크가 달려있습니다. 링크를 바로 클릭해서 이 아파트가 얼마인지 효율적으로 알고야 말겠다는 굳은 의지가 느껴지네요?!?!? 이렇게 하면 시간은 단축시킬 수 있지만 시장을 이해하고 싼 물건을 찾기는 어렵습니다. 위 방법은 김치찌개에 들어간 돼지고기만 골라먹는 그런 방법이랄까요..(두부도 맛있는뎀...ㅎㅎ) 엑셀을 켜놓고 엑셀에 쓰여진 순서대로 아무 의도 없이 내가 골라놓은 단지들 시세만 톡톡톡 입력하니 싼 물건은 알지 못한채로 시세만 입력하고 끝납니다. 그럼 비교평가는 대체 언제하죠?

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2. 물건의 가치를 떠올리기가 어렵다.(=가격만 본다)

시세트레킹을 엑셀 링크에 의존해서 하다보니 내가 트레킹하는 단지 이외의 가격은 잘 보지 않을 확률이 높습니다. 그리고 투자의 기본이 되는 지도를 보지 않고 바로 시세로 연결되기 때문에 그 단지가 위치한 땅이 어디인지, 그 단지 주변에는 어떤 단지가 있었는지를 종종 잊게 됩니다. 그러면서 단지의 가치를 연결지어 생각하기보다는 가격만 보게 되죠.

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여기에서 질문을 하나 얹어봅니다.

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내가 트레킹하는 이 단지랑 비슷한 가치의 단지는 지금 얼마지??

그러면 내 트레킹 단지가 싼지 비싼지 알 수 있을텐데...

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이 질문을 해결하려면 시세트레킹을 엑셀 안에서 끝내면 절대로 안됩니다. 이 때부터는 네이버부동산을 종횡무진으로 뛰어다녀야 합니다.

울산 시세트레킹을 하면서 신정현대홈타운에 관심이 생겼다면, 진짜 신정현대홈타운이 저평가인지 확인하기 위해서 가치가 비슷한 단지들의 가격을 모두 확인해야 합니다. 절대로 엑셀에서 머무르면 안됩니다! 저와 함께 네이버 부동산을 뛰어다녀 볼까요??

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휘유.. 순식간에 울산 한 바퀴 돌고왔습니다!ㅎㅎㅎㅎㅎㅎ

비슷한 가치를 가진 단지들의 시세를 쭈욱 살펴보니 트레킹 목표단지가 아닌 다른 단지에도 관심이 생깁니다! 트레킹 단지를 선정하고 엑셀 안에서만 종으로만 가격을 확인한다면 단지의 가치는 쏘옥 빼고 가격 내림차순으로만 시장을 보게 됩니다. 이를 보완하기 위해서 엑셀에서 빠져나와서 A단지랑 비슷한 가치를 가진 단지가 뭐더라? 생각하면서 가치가 비슷한 B-C-D-E단지들을 줄줄이 가격을 확인하면 더 저평가된 단지를 확인할 수 있습니다. 제가 앞서서도 종횡무진으로 뛰어야 한다고 했는데 이해가 되시나요!! 정말 말 그대로 엑셀에서 종으로 뛰고 네이버 부동산에서 횡으로도 뛰어야 합니다!!

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여기에서 더 나아가 이 단계에서 저평가된 단지가 정말 저평가가 맞는지 확인하기 위해서 한 급 높은 수준의 단지들도 이런 방법으로 트레킹하며 가격대 레이어를 확인해보면 더 좋습니다!(조금 어렵긴 합니다)

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이 방법으로 시세트레킹을 하기 위해서는 앞마당을 만들면서 단지의 가치를 제대로 파악해두어야 합니다. 아 여기랑 여기가 좀 비슷한 느낌인데? A단지의 장/단점을 합친정도의 가치와 B단지의 장/단점을 합친 정도의 가치가 비슷한 것 같아~ 라고 생각되어지는 단지들을 잘 찾을수록 비교평가는 더욱 잘할 수 있게 됩니다.

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여기가 '인생은 순간이다'에서 나온 '관'의 단계입니다. 관심을 가지고 자세히 보는 단계죠! 자세히 시장을 바라보면서 가치를 비교하고 저평가를 찾을 수 있게됩니다.

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저평가된 단지를 찾았다면 그 다음은 바로 전세상황이 중요합니다. 전세가격이 나의 투자금을 결정하는 것은 물론이고, 전세입자를 찾지 못해 공실이 된다면 잔금을 대비 해야 하기 때문입니다. 여기에 마지막 질문을 해봅니다.

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지금 시장 분위기는 어떻지?

3단계(진)

더 나은 시세트레킹 위한 질문

지금 시장 분위기는 어떻지?

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시장 분위기를 파악할 수 있는 단지까지 보면서 시장의 흐름을 읽을 수 있다면 자신감있게 투자를 할 수 있습니다. 물론 이 단계는 쉽지 않습니다. 울산을 전체적으로 알고 있어야 가능하기 때문입니다. 그래서 앞마당이 많은게 투자자에게 엄청나게 큰 자산인가봐요. 울산 남구만 아는 사람과, 울산 모두를 알고 있는 사람이 시장을 보는 눈은 확실히 다르기 때문입니다. 하지만 이 글을 읽으시는 초보자분들은 너무 걱정하지 마세요! 앞마당을 늘리는 것은 시간문제이니까요! 시간을 들인다면 앞마당은 늘릴 수 있고, 투자를 앞두고 매물코칭으로도 거인의 지혜를 빌릴 수 있습니다.

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다시 질문으로 돌아와서 시장 분위기를 파악하기 위해 다음 단지를 확인하면 좋습니다.

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1. 대장아파트

2. 입주가 진행중인 선호도 높은 아파트

(없을 수도 있음)

3. 선호도 높은 신축아파트

(대장 아파트일 가능성이 높음)

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1. 대장아파트 확인하기

주로 시세트레킹을 할 때 대장아파트를 트레킹 하라고 하십니다. 대장아파트가 중요한 이유는 현재 시장을 리딩하는 단지이기 때문입니다. 대장아파트 가격 흐름을 보면서 현재 시장의 분위기를 대략적으로 파악합니다.

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왼쪽의 아실 그래프를 보면서 지난 하락장에서보다 매매는 1억정도, 전세는 1.5억정도 올랐구나! 그런데 전세는 잠시 주춤하고 있나보다... 생각하고 네이버 부동산을 봅니다. 제가 궁금한건 전세 분위기이 때문에 최근 거래된 5억 전세보다 호가가 더 높은지, 낮은지를 확인하려고 네이버 부동산을 켰더니 어머나! 전세가 없습니다!!!!!! 와.. 이럴수가?!

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그러면 또 궁금하지 않으세요?

대장아파트에 전세가 없네? 그럼 주변도 전세가 없나?? 와 너무 떨린다.... 주변에 전세가 없으면 전세가 귀하다는거고.. 전세를 올려받을 수 있을텐데...

와..정말 없군요......... 제일 많은 전세가 7개정도....! 지금 전세시장에서 84타입 매물이 굉장히 귀하구나! 라는 생각이 듭니다.

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2. 입주가 진행중인 선호도 높은 아파트

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입주가 진행중인 선호도 높은 아파트를 꼬옥 확인해야 합니다. 사실 지방일수록 입주가 진행중인 선호도 높은 아파트는 굉장히 무서운 존재입니다. 왜냐하면 입주가 진행중이라는 말은 초초초초초초초신축이라는 뜻이고 선호도가 높다는 것은 그만큼 사람들이 가고싶어 하기 때문에 지방 전체적으로 전세가 상승에 영향을 줄 수 있습니다.

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실제 울산에서 정말 좋아하는 신축(입주 23년 9월)이 입주 할 때 84타입 매물개수가 424개였고 이 때 평균 거래금액은 3.2억이었습니다. 지금은... 호가 4.3억으로 1억이나 올랐네요. 울산의 전세는 번영로 센트리지의 매물개수가 점점 줄어들고 전세호가가 올라가면서 점차 회복되고 있는 분위기 입니다. 임장을 하면서 입주를 하는 단지가 있다면, 이 입주가 전세 시세에 어떤 영향을 주고 있는지를 트레킹하는 것이 중요합니다!

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3. 선호도 높은 신축 아파트

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선호도 높은 신축아파트를 트레킹하는 것이 중요한 이유는, 선호도 높은 구축보다, 선호도가 낮은 물건보다 전세가 빨리 오르기 때문입니다. 즉, 전세 흐름을 파악하기에 유리합니다. 선호도 높은 신축아파트의 전세 흐름을 보고, 생활권 안에서의 신축아파트의 전세 가격을 보면서 아.. 아직 내가 사려고 하는 아파트까지는 전세입자들의 움직임이 없구나, 있구나를 예상해보며 전화임장을 하거나 직접 매물임장을 진행하면서 전세가를 생각해보는 연습까지 한다면 금상첨화입니다!

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이 단계가 바로 '진'의 단계, 현상 속으로 파고들어 가장 깊숙하게 보는 단계입니다.

시장을 전체적으로 살펴보면서 시세의 흐름, 아파트의 가치와 가격을 모두 연결시켜서 볼 수 있습니다!

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정리를 하면 다음과 같습니다.

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왜? 라는 질문을 가장 싫어했던 제가

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시세트레킹 대체 왜하는거지?

왜 시세트레킹으로 저평가 물건을 찾는게 이렇게 어렵지?

어떻게 네이버 부동산만 보고 시장을 알지?

왜 나는 번번히 투자 물건 찾는거에 허탕을 치지?

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라는 질문을 하면서 이렇게 저렇게 시세트레킹을 했던 것 같습니다. 질문을 던질 때는 해답이 없는것 같아 괴롭고.. (사실 없음) 어쩌라고 식의 자포자기 마음도 들지만 ㅎㅎㅎ 여전히 스스로, 동료들에게, 멘토튜터님께 질문을 던지면서 더 나은 방법을 찾아가고 있는 중 입니다. 월부에 올라오는 좋은 글들도 많이 읽구요!

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저처럼 머리를 싸매고 더 나은 시세트레킹을 고민하시는 분들께 도움이 되었으면 하는 마음으로, 그리고 왜? 라는 질문을 잘 던지지 못하는 분들께 도움이 되었으면 하는 마음으로 이 글을 작성했습니다. 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다!

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긴 글을 읽어주셔서 감사합니다!

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀