'월급쟁이 부자로 은퇴하라' 독서후기 [열반스쿨 중급반 37기 86조 잼통]

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 너나위

3. 읽은 날짜: 2024.05.23

4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점

STEP2. 책에서 본 것

[CHAPTER 1. WHY (왜 투자를 해야하는가)]

< 우리는 은행에 돈을 맡기는데도 불구하고, 이자를 받는다. WHY? >

그 돈으로 대출 -> 통화량 증가 -> 돈이 흔해짐 -> 돈의 가치 하락

이러한 돈의 인플레이션으로 물가는 내 소득의 증가 속도보다 더 빨리 오르고 있다.

-투자가 위험하다? 아주 작은 리스크도 감당할 수 없으며 결과가 뻔히 보이는 상황에서도 변하지 않으려는 태도가 가장 위험하다.

-노후 준비는 셀프

가장 먼저 해야 할 일은 '자기 점검'이다.

-목표를 명확하게 하는 것. 내가 집중해야 할 부분에 하나의 포인트를 찍는 것과 같다. (THE ONE THING)

[CHAPTER 2. DIRECTION (당신과 돈이 가야 할 방향)]

<돈을 버는 두가지 방식>

1. 시간을 투입하여 돈을 벌 수 있는 방식 (직장인)
2. 시간을 투입하지 않아도 돈을 벌 수 있는 방식 (투자)

우리는 1번 -> 2번으로 이동해야 한다.

<돈을 쓰는 두가지 방식>

1. 생산자산을 소비하는 방식 (가치가 증대 될 수 있는 소비)
2. 소비자산을 소비하는 방식 (가치가 떨어지기만 하는 소비)

저금리 환경에서는 예금통장도 소비자산이다.

우리는 소비자산이 아닌 생산자산으로 우리의 자산을 소비해야한다.

-> 즉, 직장인의 비근로소득 창출 6단계 (부동산)

1. 직장에서 일 (시간을 투입) -> 급여(근로소득) 교환
2. 소비 자산에 대한 지출 최소화 (절약)
3. 남은 돈을 모은다. (자본화)
4. 모은 자본으로 생산 자산을 산다 (투자)
5. 1~4를 반복하며 규모를 키워 자산 시스템 구축
6. 시스템으로부터 일(시간을 투입)하지 않아도 소득을 얻는다. (비근로소득 확보)

[CHAPTER 3. WHAT (평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과)]

<투자 교훈>

1. 레버리지는 리스크를 감수해야 하는 투자 수단이지만, 잘 활용하면 수익률을 극대화 할 수 있다.
2. 주택이 신축이냐 구축이냐보다 중요한 것은 입지다.
3. 나의 입장만이 아닌 상대방의 입장도 고려하며 인내심을 가져야 한다.
4. 좋은 결과를 얻기 위해서는 좋은 관계가 우선되어야 한다는 것을 잊지 마라.
5. 잃지 않는 투자를 위해선 저평가 여부가 중요하다.

<잃지 않는 부동산 투자를 하기 위한 3가지>

1. 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목
2. 투자의 효율성을 극대화하는 기술 (적은 투자금으로)
3. 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력 (역전세등 대비)

-> 공급에 대한 리스크가 있지만, 저가치라고 판단이 확실한 단지라면, 그 공급에 대한 리스크를 내가 방어할 수 있는지를 체크해보고, 가능하다면 투자해도 좋다.

※ LTV : 주택담보인정비율. “대출액 / 주택가격 X 100%”로 계산하여, 집값의 얼마까지 대출이 가능한지를 결정하는 지표.

※ DTI : 총부채상환비율. 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율로, “대출 상환액 / 총소득 X 100%”로 계산하여, 빚을 갚는데 소득의 얼마까지 쓰는지를 표현하는 지표.

[CHAPTER 4. CONCEPT (성공 투자를 위한 필수 지식)]

<자산을 팔지 않고 쌓아 올리는 방식의 장점 3가지>

1. 수익 실현은 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다.
2. 수익의 크기는 자산의 크기와 비례하므로 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다.
3. 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄 수 있다.

<절대 무너지지 않을 리스크 관리법>

1. 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다.
2. 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다.
3. 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.
4. 세제 혜택등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건은 한 두 개 정도는 남겨둔다.

[CHAPTER 5. HOW (누구나 따라 할 수 있는 투자 메뉴얼)]

<확실한 투자 기준 세우기>

1. 저평가된 상태인가?
2. 투자금이 적게 드는가?
3. 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?

지역선정 -> 사전조사 -> 현장조사 -> 실전투자

<"키 맞추기 현상">

수요 > 공급 시장상황

-> 기존 아파트 전세부족(전세난) -> 신축아파트 분양가 + 프리미엄 우상향 -> 주변에 영향 -> 구축 가격 상승

<지역 선정의 기준과 순서>

1. 전세가율과 가격 - 전세가율 (70%이상) / 수도권, 지방 시구별 시세현황표를 엑셀에 정리하여 파악하라.
2. 투자금의 규모 - 매 - 전 차이가 3,000만 ~ 5,000만원 가량의 단지가 많은 지역을 임장하라.
3. 입주물량 - 역전세 리스크를 피하기 위해 입주 물량과 미분양에 대한 통계를 함께 확인하라.
4. 미분양 - 미분양이 눈에 띄게 감소한다? -> 공급 부족 현실화하고 있는 단계로 판단하라.

<임장 전, 지역조사하기 ( 부동산 투자를 위한 '손품 팔기')>

(1) 일자리

-국세통계 홈페이지 -> '시, 군, 구별 근로소득 연말정산 신고현황' 자료로 확인하라.

(국가통계포털 -> 국내통계 -> 기관별통계 -> 지방자치단체별)

(2) 교통

-수도권은 대중교통(지하철)의 영향력이 크다.

(3) 환경

-지적편집도를 통해 거주지역, 상업지역등 숙지하라.

(4) 학군

-중학교 -> '특목고' 진학률이 매우 중요해졌다. 따라서, 중학교 학업성취도를 파악하라.

<지역의 분위기와 스토리>

(1) 인구구성

-'통계지리정보서비스'를 통해 살펴봐라.

-'나무위키' OR '위키백과'를 통해 지역의 다양한 정보를 읽어라.

<지역을 눈에 담는 현장조사 (동네 분위기와 단지별 특징을 익히기 위해 '발품 팔기')>

(1) 중개소 방문

-같은 투자금이라면, 동네에서 가장 선호도가 높은 물건을 확인하라.

-'친절하고 꼼꼰한' OR '시원시원한' 중개인을 택해라. (그들으 물건이 많을 확률이 높다.)

-매물 소개받는 시간 (약 2시간), 정리하는시간 (약 1~2시간)으로 대략 3~4시간 텀을 둬라.

(2) 중개소에서 대화하는 방법

-입지와 단지 특성 및 가격에 초점을 둬라.

-입지 -> 일자리, 교통, 환경, 학군

-단지의 특성 및 가격 -> 단지의 장점, 시세, 단지별 차이, 선호하는 단지 등등

-중개인에 대한 예의를 위해 차라리 '녹음기'를 가져가라. (열중반 강의 내용)

(3) 매물 확인

-집의 상황을 물어봐라 -> 매도 사유, 거주자가 임차인or집주인인지, 전세or월세, 만기가 언제인지, 세를 안고 파는 것인지

-누수나 결로 흔적이 보인다면, 중개인을 통해 거주자에게 물어봐라.

-거주자에게 예상 이상 날짜를 물어봐라 -> 매매 후 임대 시 집을 잘 보여줄 사람인지 가늠해보기

(4) 중개소로 돌아와서

- 순서대로 매물의 정보, 잔금 지급일자, 수리 상태, 매매가, 전세가 등 정리를 부탁하라.

- 1등을 뽑아 등기부 등본을 떼어 달라고 요청하여 열람한다.

-> 대출 여부, 매도자가 매수한 시기와 가격이 나오므로 추가적인 사항도 파악이 가능

<투자 즉시 돈 버는 실전 투자법>

-장부 물건(홍보 없이도 거래가 쉽게 이뤄질 수 있는 물건)을 만나기 위해 여러 중개소를 방문하라.

(1) 바로 ‘그 물건’을 찾아서

ex) 7층이 2층 매물 가격 -> why? 월세 임차인이 있어서

-> 월세 보증금만 중도금으로 지급하면 잔금을 치르지 않고(잔금일 이전) 공실

-> 공실로 수리할거 빠르게 하고, 전세 임차인을 구하기 용이하다.

- 임대가 수월하게 될 만한 물건을 우선 선택하라. (선호도 높은 동과 층, 가격이 저렴)

(2) 거기 아니면 여기

- 가격협상의 key point는 ‘매수 시점의 시장 분위기’

- 매도자가 위축되는 시기 ‘정부 부동산 규제(ex. 종부세 확대, 투기과열지구), 금리인상, 계절적 비수기’에 가격협상에 매우 유리한 상황을 만들 수 있다.

- 조급함을 통제하라. ‘2개 이상의 투자처를 확보해두기’

(3) 우선협상 범위 설정하기

1. 협상에 앞서 상대방이 무엇을 원하는지 알아보라 (먼저 배려하는 태도)

2. 내가 먼저 원하는 것을 해주는 것을 통해, 무엇을 얻을 수 있는지 정리해봐라.

-> ex) 전세보증금 x => 중도금으로 맞춰주겠다 -> 임차인 이사 -> 공실 -> 임대 수월

<임대를 결정짓는 네 가지 요인>

1. 가격 – 모니터링을 하며, 적정 임대가격에 내놓아라. (시간을 아껴라-중심잡기)

2. 집의 상태 – 최근 가격이 높아도 집 상태가 좋은 맴물을 선호하는 임차인이 늘고 있다.

3. 입주 가능 시기 – 언제이든 당장 입주할 수 있는 집

불가하다면, 주담대의 중도상환 수수료와 이자, 기회비용을 고려해 가격을 협상하라.

tip. 임대 기간을 2년(24개월)-> 27개월로 해서 계약 만기일을 성수기로 맞춰라.

4. 사람 – 중개인이 어떤 사람인지 잘 보고, 1명을 선택해라. -> 직접 받은 물건(중개수수료의 지급구조와 관련) -> 빠르게 임차인을 구할 수 있다. -> 시간이 경과하면 다른 중개소에도 내놓아라.

[CHAPTER 6. MIND (당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면)]

<1. 인식과 태도의 변환이 시작이자 끝>

불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야 한다.

간절함은 있으나 실질적으로 무엇을 행해야 할지 모르겠다면, 현실을 바꾸는 경험, 인생을 바꾸고 싶다면 그저 행해라

<2. 한 번의 성공보다 중요한 것들>

투자 공부의 순서

1. 경제와 투자 관련 서적 읽기

2. 투자 관련 강의를 듣고, 오프라인 모임에 참석하여 투자 동료 만들기

3. 실제로 투자 실행하기

4. 1~3번까지를 반복하기

<3. 종잣돈처럼 귀하게 사람을 모아라>

‘좋은 사람’이 먼저 되어라

비슷하게 좋은 사람들로 채워질 것이다.

투자를 시작할 내가 가장 먼저 준비해야할 것이다.

<4.갈등을 대처하는 자세>

투자자의 우선순위

1. 가정과 투자

2. 회사

3. 기타 (친구, 지인등)

“무언가를 얻기 위해서는 반드시 치러야 할 대가가 있다.”

‘상황을 개선하기 위해 내가 무엇을 할 수 있을까?’를 고민하는 태도를 가져라.

‘성공적이고 무엇보다 꾸준한 투자를 하려면, 예상되는 갈등 상황을 반드시 해결해라.’

STEP3. 책에서 깨달은 것

-나는 근로소득자에서 비근로소득으로 가기 위해 너나위님이 초보인 나에게 이책에서 말씀해주신대로 따라가는 것.

-이제 더 이상은 소비자산을 최소화하고, 생산자산을 소비하기 위해 더 열심히 종잣돈을 모아 생산자산에 소비하고, 이를 반복해 나의 비근로소득의 시스템을 구축해야만 한다는 것.

-부동산 이론만 중요한 것이 아니다. 나의 돈 그릇을 키우고 싶다면, 그저 행해라. 그 행하는 것에 있어 '나'라는 사람이 좋은 사람이 먼저 되어야 한다.

STEP4. 책에서 적용할 점

-'좋은 사람'이 되기 위해, 투자에 관한 사람들을 만나기 이전에 현재 내 주위에 있는 사람들로부터 그런 사람이 되도록 노력하기.

-오늘의 목표를 명확히 정하고 그저 행하기.

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

(P. 353) “무언가를 얻기 위해서는 반드시 치러야 할 대가가 있다.”