[ lisboa ] 시세트래킹을 해도 투자 기회가 보이지 않는다면 이렇게 해보세요! ( feat.범위 설정부터 전화임장 꿀팁까지)

안녕하세요, 함께 나아가는 투자자 lisboa입니다.

오늘은 실전 투자로 이어지는 '시세트래킹' 방법에

대해서 같이 나눠보려고 합니다.

저 역시도 1호기 투자가 유독 느렸던 사람으로써

제가 가장 많이 했던 고민은

'네이버 부동산'으로 트래킹은 매일 하는데,

왜 투자 할만한 단지가 보이지 않지?

라는 것이었습니다.

하지만 시세트래킹 루틴을 아래와 같이 바꾸고 나서는

실제 투자 후보군을 하나씩 쌓아갈 수 있었고

결국 실전 투자까지 이어질 수 있었습니다.

만약 저와 같은 고민을 하고 계신분이시라면,

아래 체크포인트를 한번 확인해보세요

1. 더 넓게 보세요

실제 매물 코칭을 하고 나서도

'더 넓게 보세요'라는 말을 들으면

허탈하기도 하고, 도대체 어떤 걸 놓쳤지라는

생각도 드는데요!

더 좋은 기회가 있음에도 놓치지 않기 위해서

처음의 시세트래킹 하는 단계부터

우선 더 넓게 볼 수 있도록 트래킹 조건을

매매가 - 잔금 가능한 범위 + @

투자금- 종잣돈 +@

로 보는 것입니다.

예를 들어,

내가 잔금 가능한 범위 ( 보유 종잣돈 + 대출 가능 금액 )이

3.8억이면, 여기에 1~2천 정도는

매매가 조정으로 협상이 가능하다고 보고

매매가 범위는 최대 4억,

그리고 1년 종잣돈 5천만원이라고 한다면,

투자금 범위 역시 1~2천 정도 더한 7천까지를 두고

네이버 부동산에서 물건을 찾아보는 것입니다.

여기서 이렇게 범위를 넓게 두는 것은

매매가 역시 네이버 부동산에 올라온 가격보다는

매물을 보고 협상하는 과정에서 조정이 가능하기도 하고

투자금 역시, 전세 시세보다

조건이 더 좋게 맞춰진 경우나

전세가 별로 없는 지역의 경우

전세가가 더 오를 수도 있어서

당장 네이버 매물에서는 투자금이 더 들더라도

충분히 매매가 조정, 전세가 조건이 맞는다면

투자가 가능한 물건이 될 수 있기 때문입니다!

그렇기 때문에 더 좋은 생활권부터

넓게 보면서 좋은 기회를 놓치지 않도록

범위를 ' 더 넓게' 보세요!

2. 트래킹 단지'만' 보지 마세요

그리고 기존의 트래킹의 방식에서는

각 지역별로 생활권별로 선정된 단지들

10~20개 내외에서

가격을 살펴보는 경우가 많은데요,

정말 투자를 하겠다 라고 생각을 했다면!

위에서 정한 범위로 필터를 걸어놓고

앞마당의 조건에 맞는 모든 단지를

찾아봐야 합니다.

앞마당의 단지가 너무 많은데!

도대체 어떻게 다보지?라는

생각이 들 수 도 있는데요

저는 우선 네이버 부동산에서 필터를 적용하고

지도 위에 표시되는 단지들 위로

마우스를 두고, 지도에서 표시되는

매매가,전세가를 보면서

조건이 맞는게 있는지 '스캐닝'하면서

가격이 싼 것 같은데!라고 생각이 드는 단지는

자세한 매물 정보까지 확인해보는 방식으로

하나하나 체크해보면

내가 할 수 있는 투자 범위 내에서

정말 더 좋은 단지가 어디인지

놓치지 않고 비교해볼 수 있습니다!

자세한 시세스캐닝 자세한 방법은

신나는세상튜터님의 글을

참고해보시면 좋습니다:)

https://cafe.naver.com/wecando7/9415496

3. 괜찮은 단지가 있다면, 전화 임장까지 꼭 해보세요!

그리고! 그물망 안에 걸리는 괜찮은 단지가 있다면!

가격만 엑셀에 정리하고 넘어가지 마시고

전화 임장까지 해보시는 걸 추천드립니다!

전화임장을 통해서, 네이버 리스트에서 볼 수 없었던

1) 자세한 매물 상황을 파악할 수 있고

2) 생생한 현장 전세 상황도

자세히 알 수 있기 때문입니다.

매물 상황의 경우,

실제 거주하시는 분의 상황이나

( 세입자/ 집주인 여부, 이사날짜)

구축이라면 수리 상태,

( 수리 된 곳 범위, 전세 맞추기 위한 수리 범위 등 )

그리고 매도 사유나 가격 조정 범위 등을 알 수 있습니다

( 전화임장에서도 ~까지 될 것 같다고

먼저 말씀해주시는 경우도 있습니다)

예를 들어서, 네이버 부동산 최저가 순으로는

저층 제외 최저가 물건이지만

실제 확인해보면 전세가 시세 보다 너무 낮게 껴있다면

(그리고 구축인데 수리 상태가 안좋다면)

해당 단지 안에서 그다음으로 싸지만

수리가 잘 되거나, 전세를 더 좋은 조건으로 맞출 수 있는게

해당 단지의 1등 물건이 될 수도 있습니다.

실제 전임을 통해서 파악한 내용을 바탕으로, 단지내 1등 물건을 추릴 수 있습니다

실제 전세 상황의 경우,

전세 갯수는 적었는데, 막상 전화임장을 통해서

아직은 전세 상황이 잘 돌지는 않아서

전세 호가보다는 보수적으로 전세가를

봐야한다는 사실을 알 수도 있고,

최근에 실거래 된 전세 가격을 확인하면서

'투자 시 가능한 전세가'의 범위를 잡을 수 있습니다.

4. 마지막 열쇠는 현장에 있습니다.

그리고 어느정도 가격 & 물건 상황까지 고려해서

후보군이 정해졌다면

이제 마지막 열쇠는 현장에 있습니다!

앞마당에서 후보군들을 뽑아놓고

시간을 내어 이제 현장으로 방문해봐야 하는데요!

후보군으로 정한 매물 뿐 아니라 근처 부동산에서

더 좋은 매물은 없는지 여쭤보면

네이버 부동산에서는 최저가가 아니었던 매물이

가격 조정이 더 많이 되기도 하고

전세가 더 좋은 조건으로 맞춰진 매물을 만나기도 하면서

네이버 부동산에서는 보이지 않았던

숨은 기회들을 만날 수 있습니다!

저 역시 실제 투자할 때

네이버 부동산에서 나온 가격보다

현장에서 1천만원이상 매매가 네고가 되었고

시세보다 더 좋은 조건으로 전세가 맞춰져 있는

물건을 발견함으로써,

제가 처음에 고려했던 물건보다

더 좋은 조건으로 매수할 수 있었습니다:)

시세트래킹이 정말 중요하다는 걸 알고 있어서,

우선은 열심히 해보겠다는 생각에

저도 처음엔 매일 해야하는 '숙제'처럼

했었던 것 같습니다.

하지만 진짜 '투자할 기회'를 놓치지 않겠다'는 마음으로

1) 투자금, 매매가 범위를 더 넓게 보고

2) 범위내의 단지들을 꼼꼼히 살펴본 뒤

3) 전화임장으로 실제 각 매물 상황과, 전세 상황까지 파악해서

4) 마지막 퍼즐을 맞추러! 현장으로 가면서

하나 둘씩 투자 기회들이 보이기 시작했었고

실전 투자까지 이어질 수 있었습니다.

혹시나 저와 같은 고민으로

시세트래킹의 벽에 갇혀 있었다면

하나씩 실전 투자에 다가가는 트래킹 방법으로

꼭 좋은 기회를 놓치지 않으셨으면 좋겠습니다:)

점점 더워지는 날씨에 모두 건강히

투자 생활 이어갈 수 있도록 저도 함께

응원하겠습니다!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!

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