다시 상승한다? 집값 분위기를 확실하게 알 수 있는 3가지 방법

안녕하세요 갱지지입니다 :)

1000일동안 월부에서 투자 공부하며

상승장과 하락장을 모두 경험하고있습니다

앞마당 시장의 가격을 바라보면서

분위기에 따라 달라지는 특징들을 느끼고있는 요즘인데요

시장의 분위기를 알 수 있는

시그널을 같이 공유해보려고합니다

하락장에서는 단지안에서

좋은 것과 안 좋은 것과의 격차가 사라집니다

팔아야하는 이유가 있는 사람이라면,

내 물건을 단지 안에서 1등으로 만들어야하기때문입니다.

관련 내용은 지난 나눔글 참고하시면 좋겠습니다!

https://weolbu.com/community/1073022

✅중구의 약수하이츠 예시

3호선 약수역에 위치한 언덕이 아주 가파른 단지를 예시로 가져왔습니다.

현재 평지의 109동과 꼭대기의 116동

호가로는 2억의 차이를 보이고있어요

실제로 가면 엄청난 언덕때문에

한번 걷고나면 고개가 절로... 끄덕여지는데요ㅎㅎ

그래도 같은 단지 안에서

2억이 차이가 나는 것이 맞나? 싶긴합니다.

비슷한 급지의 종로구의 무악현대를 가져왔습니다.

이 단지는

✔️ 3호선 독립문역 역세권

✔️엄청난 언덕

약수하이츠와 동일한 특징으로

오랜기간 시세를 비슷하게 형성하고있는 단지인데요.

제가 23년 작년에 종로구 무악현대를 가면서 느낀 것은 약수하이츠와 달랐습니다

오히려 로얄동을 깎아서 싸게 사는게 낫겠다.싶었어요

그때 무악현대의 단지 분위기는

로얄동인 112동을 깎아서, 101동보다 몇천이라도 더 주고 사는게 맞는 분위기였습니다

설명을 입력하세요.

여기도 맨앞동의 112동과 맨 뒷동 101동이 심한 언덕 차이가 나는 단지 중 하나입니다

그치만 1년이 지난 지금

이 단지도 약수하이츠처럼 변했습니다

여기도 지금은 단지 내 2억의 차이를 보이고있습니다

이 두 사례를 통해서

호가는 시장의 심리를 반영하는 것을 알 수 있었습니다.

23년 작년 무악현대는 로얄과 비선호의 차이가 심하지않았는데

24년 지금은 로얄동들이 견고하게 시세를 더 받고싶어하네..

상승장의 분위기를 머금고있구나 생각해봅니다

시장을 쭉 지켜보니

이처럼 차이나는 호가를 약수하이츠에서는

2억을 더주고 109동의 가격을 사지는 않더라구요

최근에는 116동,113동만 줄나게 팔리는 모습입니다

이를 통해서

아, 심리는 아직 살아있지만

현실은 쉽게 움직이지않구나

아직은 좀 더 분위기가 꺾이는게 필요하겠다

찐하락장이 오려면 아직 멀었다는 것을 가늠해봅니다

잎에서 말한 것 처럼

약수하이츠 109동의 높은 호가를

사람들은 쉽게 받아주지않습니다

이렇게 호가와 실거래의 간극을 통해

시장의 분위기를 살펴보면 좋습니다

✅ 동작구 사당롯데캐슬골든포레 예시

동작구의 언덕에 있는 신축

사당 롯데캐슬 골든포레의 예시를 가져왓습니다.

현재 24평의 호가는 10~10.2억에

하지만 실거래는

아직 그 누구도 10억에 사지않았습니다

지금 이 단지는

매수자와 매도자가 줄다리기를 하고있는데요

실거래를 보고 온 매수자들은 9억대에 사기위해

아무리 깎으려 달려들지만

매도자들은 10억 밑으로 잘 안깎아주는 분위기를 보이고있습니다

하지만 이렇게 거래가 안되는 동안에

주변에 이 단지보다 덜 좋은, 저평가 된 단지들은

시세가 오르고있습니다.

그래서 우리는 호가만 트래킹 하는 것이 아닌

실거래도 함께 보면서

지금 나와있는 호가를 시장에서 받아주는지를

체크하는 것이 중요하다고 느끼는 요즘입니다.

마지막으로는 거래량입니다.

우리가 전고점 대비 30%빠진 금액이 싸다!라고 강의에서 배웠는데요

그 30%의 기준은, 사람들이 30~40% 가격이 빠지니까

사기 시작한다에서 착안 된 것이라고 배웠습니다.

지금 이러한 분위기에서도

그 가격에 거래가 잘 되고있는 단지가 있다면

이 가격을 시장에서 받아주는구나

하나의 기준점 지표가 될 수 있습니다.

✅ 동작구 상도래미안3차 호가 11억

7호선 숭실대입구역의 역세권 대단지 구축 대장 아파트를 가져왔는데요.

이곳 59는 23년 8월이 마지막으로

거래가 안되고있습니다

(물론 해당 면적 세대수가 적긴하지만, 물건은 나와있습니다)

✅ 영등포구 당산아이파크 호가 16억

이번에는 2호선9호선의 더블 역세권 당산역의 대장입니다

마찬가지로 32평대 16억이라는 가격이

1월 이후로 거래가 쉽게 안되고있습니다

하지만 이렇다고

시장의 심리가 완전히 죽었다고 단정할 순 없습니다.

내가 생각하는 가치와 가격이 맞으면 거래는 됩니다

✅ 바로 옆단지 동작구 상도래미안2차

앞 사례였던 상도래미안3차의 바로 옆에 위치한

상도래미안2차입니다. 심한 언덕에 위치해있지만 비역세권이지만

20평대 9억대 가격으로

한달에 2~3건씩 잘 거래되고있습니다

이렇듯 3차가 높은 호가를 유지하는 시간동안

저렴한 2차의 호가를 받아주는 시장을 보면서

사람들이 합리적이게 느끼는 가격이라면, 사고있다는것을 느끼게됩니다

지금 하락장이라고 하지만

서울의 곳곳에는 느낌이 다양합니다

전세가 강세인 지역도 있고

매매가가 강세인 지역도 있습니다

그 본질에는 가격이 있다고 생각합니다

지금 시장의 분위기를 파악하기위해선

나와있는 매물을 시장에서 받아줄지 아닐지 지속적으로 모니터링해야겠다 느낍니다

다음과 같은 3가지로 시장을 면밀하게 같이 살펴보며 기회잡기를 응원합니다 :)

긴 글 읽어주셔서 감사합니다🩷

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