이런 아파트가 하락합니다 그 이유는,,, "지금 싼 아파트는?"

서울이 하락장이라고하는데

어디가 싼지 잘 모르겠습니다..

아는지역도, 단지도 많지않기에

이게 저평가인지 확신이 서질않더라구요

하지만 오늘 이 글에 적은 생각을 바탕으로

서울 시장을 살펴보니

곳곳에 하락장에서 주는 기회들이 많다는 것을 깨닫게되었습니다

서울 시장이 어려운 분들께

이 글이 도움이 되었으면 좋겠습니다:)

이번달 월부학교 반모임에서

빈쓰튜터님께서 해주신 말씀이 있습니다

23년부터 하락장 온 서울 부동산

이 서울들의 아파트들이 평형별로 어떻게 보여지고있는지 살펴보았습니다

튜터님께 배운 가르침을 바탕으로

지금 시장에서 보고 느낀 것을 정리해보다보니

어디가 싼건지 조금씩 볼 수 있게되었습니다

1. 하락장인 지금 30평대와 20평대의 가격이같아지고있습니다.

서울의 사이클을 대략짚어보자면 다음과 같습니다

서울의 지지난 상승장은 09년

서울의 지난 하락장은 12~14년

서울의 지난 상승장은 16~21년

성동구 금호동의 금호역 역세권 두산아파트는

24평 29평 32평이 있는데요

이 예시를 바탕으로 같이 살펴보겠습니다

지난 하락장(2012~2013년)에

29,32평이 25평에 달라붙고있습니다

상승장을 거치며(2016~2021년)

25평과 29,32평의 격차는 벌어지네요

25평은 복도식이라 더 시세 차이가 생기는것 같습니다

그리고 하락장인 지금 이 단지는

다시 기회를 주고있습니다

29평이 다시 싸진 모습이네요 :)

평형 뿐만아니라

단지 안에서도 로얄동, 로얄층들의 물건이

비선호동과 가격이 같아지고있습니다

하락장에 더 좋은 것부터 봐야하는 이유가

단지 안에서부터 명확해지고있습니다

2. 그런데 상승, 반등이 일부 온 단지들은

다소 비쌀 수 있습니다

23년부터 지금까지 좋은 곳에서는 반등이 일어났습니다

급지가 좋거나, 연식이 좋거나,

강북의 4~5급지여도 그 지역의 대장들은

반등이 일어나며 나름의 그 지역들을 리딩하고있습니다

예시로 가져온 단지는 강북의 중심 길음뉴타운

4군 성북구의 대장 래미안 센터피스입니다

24평 10억 32평 14억

4억의 차이 다소 비싸다고 느껴질 수 있는데요

비슷한 급지의 4군 동대문구 대장

래미안크레시티를 보면

24평 11억중반, 32평 12억 중반으로

1억의 차이가 안나는 것을 볼 수 있습니다

과거 시세를 보면 두 단지가

엇비슷한 시세를 보이는 것을 알 수 있었습니다

확실히 두 단지를 비교해보니

동대문구의 대장 래미안크레시티가

20평과 30평의 사이가 좁아진 것을 알 수 있습니다.

실제로 성북구 길음뉴타운 센터피스 30평대 가격이 14억이라는 것은 다소 비싸게 느껴집니다

하지만 그래도 이 가격에 거래가 되고있습니다

서울의 1급지들이 1차적으로 올랐기에

4급지의 대장이 따라붙었고

강북의 거주 수요를 흡수하고있는 대표 단지가

전고점대비 2억이 빠진 가격으로 싸졌기때문에

그쪽 동네에서 거주민들이 받아들이기도 하네요

3. 여전히 이런 곳이 있습니다

서울은 25개구, 4500개의 아파트가 모인

거대한 부동산 시장입니다

4500개의 아파트 중

저평가 된 단지는 분명이 존재할것입니다

단지 자체의 저평가

단지 안에서 평형이 주는 저평가

경우의 수를 만들어보자면

4500개 X 3개 (전용 59,74,84)

많게는 최대 13,500가지의 저평가의 기회가 있습니다

이 기회를 제대로 잡기위해선

이러한 특징들을 잘 인지해야합니다

1) 거래가 뜸해지면 덜 좋은 곳에 달라 붙는다

시장의 분위기가 죽고 거래가 안된다면

인접 지역에 덜 좋은 생활권에

생활권 안에서 덜 좋은 단지에

단지 안에서 덜 좋은 평형에

가격은 달라붙게됩니다

그 안에서 우리는 기회를 잡으면 됩니다

2) 대세상승장 전까지는 이 현상이 계속될 수 있다

수도권 상승장은

과거 시장을 돌이켜보면

10년에 한번 대세 상승장이 오곤 했습니다

서울의 2009년부터 2016년까지

긴 보합의 시간동안

위의 사례들이 계속해서 반복될 것 입니다

서초의 반포가 가 잠시 불장이 되다가도

완연한 상승장의 분위기가 오지않는다면

가격을 받아주는 수요가 부족하기때문에

무수히 오를 것 같던 시장도 다시 한번 식게됩니다

그리고 서초가 기다려주는 동안에

2,3군의 선호되는 생활권들도(옥수금호, 공덕, 흑석..)

잠시 뜨거워지겠지만, 더 빨리 금방 식게될겁니다

일시적인 불장과 식어가는 과정을 거쳐가며

그 과정에서 기회는 계속해서 주어지겠다는 생각을 해봅니다

3) 미련하게 꾸준히

위의 현상들을 제대로 이해했다면

절대 조급할 필요가없습니다

수 많은 기회가 있다는 것을 알기에

내가 해야하는 부분운

우직하게 해나갈 것들을 하면되기때문입니다.

https://youtu.be/ruMqD2IDEpY

제가 최근에 인상깊게 본 너나위님의 쇼츠영상입니다

우리가 이토록 열심히하는 이유를 대변해주더라구요

같이 보면서 기회를 잡아가면 좋겠어서 공유합니다:)

지금 서울 임장을 하고 계신 분들

임장지에서 저평가 기회들을 살펴봐보세요

그러한 기회들을 많이 알아두고

할 수 있는 것중에 최선의 투자를 해보시면 좋겠습니다

우리 존재 화이팅입니다!

긴 글읽어주셔서 감사합니다 :)

<지금 꼭 읽어야할 월부 BEST 글>

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