[지기 11기 7ㅓ침없이 임장근6 만들조 테크형] 2강 강의후기(OO지역 완벽한 지역분석)

안녕하세요^^

재테크 좀 잘아는 형이 되고 싶은 테크형입니다.

이번주는 부자대디님의 2강 강의를 들었습니다.

저번주에 분위기임장과 단지임장,

그리고 비교분임까지 다하고 왔더니...

이거 뭔가 2주차 같은 느낌이 안들어서 놀랐습니다;;;;

하지만 OO지역의 특징을 다시한번 알아보는 시간이었습니다.

1. OO에 대한 인식의 변화

제가 수원촌놈이라 그 동안 OO에 대해

너무 몰랐다는 사실을 제대로 알게되었습니다.

사실 OO이라고하면 그냥 사투리 강하게 사용하는

지방의 조금 큰도시 정도로만 제 머리속에 인식되어 있었는데요...

강의를 들으면 들을수록 수원과 비교되지 않을 정도로

엄청나게 큰 도시, 부자 도시라는 생각이 들었습니다~

(그동안 아무것도 모르고 무시했던 제 자신을 반성했습니다ㅜㅜ)

그리고 OO의 아파트는 지금 진짜 싼게 맞구나 라고 느꼈습니다.

왜냐하면 2월달 지기반 들었을 때

강의들었던 많은 단지들의 가격을 비교해 봤는데요

"가격이 진짜 올랐구나"라는 것을 알 수 있었습니다.

분명 하락장이고 공급이 많은데 OO아파트 호가가 5천 만원 정도 오른걸 확인했습니다.

이런 것들을 통해서 이번에도 not A but B를 확실히 느꼈습니다.

남들이랑 똑같이 생각해서는 돈을 벌 수 없다!

다른 관점을 가지고 투자해야 되는구나

투자의 본질은 싸게사서 비싸게 파는거다!

OO는 지금 싸기 때문에 싸게사서 비싸게 팔 수 있도록 관심을 갖아야 겠습니다.

여기서 1강 제주바다님이 강의해서 말씀해주셨던 내용이 떠올랐는데요

만들어서 투자하는 스킬을 적용하면 좋을 것 같다고 생각했습니다.

BM 공급이 많다고 포기하는게 아니라 가격이 싸기 때문에

더 관심갖고 만들어 투자할 방법을 고민하자!(일반인들과 다른 관점 갖기)

2. 지방은 공급의 영향이 크다(숨겨진 공급을 찾아라!)

우리가 작성하는 임장보고서와 손품은

현장을 임장하면서 볼 수 없는 데이터를 정리하는 것인데요

단순하게 아실, 부동산지인, 호갱노노의 그래프에 의지하면

투자시에 숨겨진 공급량 때문에 힘들 수 있다는 것을 뼈져리게 느꼈습니다.

부자대디님이 ’19년에 부동산지인에서 참고한

‘19년 기준 22년 공급물량 데이터 상에는

공급물량이 보통수준으로 확인이 되었는데요.

하지만 실제로는 엄청나게 많은 공급물량이 추가된 것을 확인할 수 있었습니다.

만약 우리가 지금처럼 임보쓸때 부동산지인이나 아실에서 제공한 데이터를

단순하게 확인하고 임장보고서 장표에 추가해서 투자에 참고하고

투자를 진행했다면 아마 지금 생각만해도 끔찍한 일이 벌어졌을 것입니다ㅜㅜ

그래서 우리는 숨겨진 공급량을 반듯이 찾아서 투자에 활용해야겠습니다.

투자해보고 경험해 보지 못하면 알 수 없는 엄청난 경험을 알게 되었는데요.

부자대디님이 경험했던 것을 간접적으로 알려 주셨기 때문에

앞으로 제가 직접 경험하지 않아도 이런 실수를 하지 않을 수 있어서 다행입니다^^

(이래서 성공한 사람들의 책을 보거나 강의를 들어야한다고 생각했습니다. 진심으로 공감!)

모든걸 다 알수는 없지만 알고 맞아야 덜 아픈 것처럼

미리 어느정도 알고 대응할 수 있도록 노력해봐요.

BM 임장보고서 공급파트에 숨겨진 공급량 장표 추가하기

3. 지방에서 교통은 의미가 없다?!

OO은 교통의 영향이 다른 지방들과는 다르다는 것을 알았습니다.

OO은 넓고 지하철이 중심부로 연결되어 있어서 사람들도 많이 이용하고

그래서 어느정도 역세권의 의미도 있습니다.

단순하게 지방은 교통의 의미가 없다고 넘어가면 안되는구나 라는 생각을 했습니다.

단지분석 할때도 교통은 거의 배제하고 작성했었는데

모든 것을 나에게 편하게 적용하려고 했던건 아닌지 반성했습니다.

그리고 해당지역과 상황에 맞게 적용하는 것이 중요합니다.

그리고 호재를 눈여겨 봐야하는 중요한 시기라고 생각했습니다.

하락장에서는 호재가 가격에 반영되지 않기 때문에

지금 여기서 호재를 미리 파악해서 영향을 줄 수 있는 단지들을 미리 알아놔야 합니다.

호재는 실현되지 않거나 가격에 선반영되어 있으면 투자에 의미가 없습니다.

우리는 실현될 호재와 가격에 선 반영되지 않은 물건을 찾아서

트래킹하고 투자를 고려해야 겠습니다.

BM 하락장때(지금) 임장보고서에 호재장표를 별도로 반영하고 관리하자!

4. 높은 전세가율 VS 낮은 매매가

결론은 낮은 매매가 싼가격이 중요합니다. 싸게 사는게 정답입니다.

상승기에 전세가율이 높은 적당한 가격의 매물과

하락장에서 전세가율은 낮지만 절대 매매가격이 싼 매물중

투자금이 조금 들어가더라도 매매가가 싼 물건을 투자해야 한다고 알려주셨습니다.

왜? 진짜 싸서 전세나 매매가가 더 떨어지기 힘들기 때문입니다.

★임장하고 임보를 쓰고 단지분석을 하면서

아무래도 전세가율 높은 곳의 물건은 찾기도 힘들다보니

전세가율 높은 몇군데만 나와도 "와~ 이거 투자해야되는거 아냐?" 하면서

혼자 마음 두근두근 ㅎㅎㅎ

이렇게 객관적인 시각으로 바라보지 못했습니다(민망...)

부자대디님 강의를 통해서 다시한번 절대적으로 싼 것과

전세가율에 대해서 명확하고 객관적으로 바라봐야겠다고 다짐했습니다.

또한 전세가의 저평가 여부도 판단해 보는게 좋습니다!

BM 전세가율 높은 단지는 저환수원리를 조금더 보수적으로 대입하고 투자를 판단하자

5. 1등 뽑기(투자결론, 좋은 것도 좋지만 투자에 가까운걸 하는게 중요하다.)

1등 뽑기, 결론내기 너무 어렵지 않은가요?

저는 선배님들 레버지리해서 그리고

임보특강을 통해서 결론부분을 BM하려고 노력했습니다.

그래서 대략적으로 좋은 물건을 추려서 1등을 뽑으려고 노력하다보니

자꾸 랜드마크 아파트 위주로 결론이 나는거 같았습니다.ㅜㅜ

제 마음을 읽으셨던건지.....

월부에서 유일하게 정규강의에서 1등뽑기 강의를 해주신거 같습니다.

이상형 월드컵처럼 부동산 1등, 임장 일자별 1등, 임장지별 1등,

그중에서 앞마당과 비교해서 1등을 뽑는 과정을 진행합니다.

근데 1등 뽑기는 단순히 투자를 위한 결론내기 게임이 아닙니다!!!!

“보고서를 위한 임보작성 말고 진짜 투자를 하려고 하세요”

이 말을 듣고 나는 어떻게 임장보고서를 작성했었는지 돌아보았습니다.

다른사람들이 이렇게 쓰니까 이 정도는 써야하지 않을까?

누군가에게 잘보이기 위한 임보를 쓴 것은 아닌가? 생각해봤습니다.

진짜 투자한다는 마음가짐으로 진심을 다한 임보를 써야겠다고 생각했습니다.

한줄을 적어도 투자와 어떻게 연관시킬건지를 고민하는 노력을 해야지

투자에 성공할 수 있겠다고 생각했습니다.

그러면서 투자시 앞으로 우리는 다주택 포지션으로 가야되기 때문에

그런 부분까지 지금부터 고려하면서 투자범위를 좁혀야겠다고 생각했습니다.

BM 부자대디님이 알려주신 투자결론 과정을 임보에 적용하자

진짜 좋은 내용들이 많은 강의였던거 같습니다.

더 많은 내용을 담으면 거의 강의내용을 거의 다 말할거 같아서

여기서 줄이겠습니다. 감사합니다^^