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9월 돈버는 독서모임 - 부의 전략수업
독서멘토, 독서리더
제목 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라
출판사 : (주) 알에이치코리아
발행일 : 증보판 2022년 10월 10일
1. 왜 투자를 해야 하는가?
1) 무관심 속에 썩어 가는 당신의 돈
- 자본주의 : 매년 물가상승으로 인한 인플레이션 -> 현금을 그냥 둔다면 인플레이션 만큼 현금이 오르지 않는다.
바꿔말하면 급여나 소득이 인플레이션 만큼 오른다면 자본은 0% 늘어난것이고 인플레이션 만큼 오르지 않는다면 마이너스.
- 부동산 : 생필품과 마찬가지로 인플레이션을 반영하여 가격이 오르게 된다.
2) 노후준비는 셀프
- OECD국가 중 노인 빈곤율 1위 대한민국
- 국민연금만으로 노후는 준비되지 않는다. (수급의 불투명)
- 부자가 먼저가 아니라 노후준비가 먼저 였다고 함. 부자는 그 다음에 따라온 결과 - 너나위
- 나의 경제력과 경제 지수 체크 - 8번까지 무사통과/ 이후 9번부터 진행이 막힌 상태
- 특별한 누구라서 가능한 것이 아니라 누구나 하면 할 수 있는 것
→ 나의 적용 : 년도별 수입 다시 체크 / 자본 분배 ( 부동산, 금융) 일정 및 금액 정리 / 다 가지고 태어나지 않은 이상 셀프로 단단히 준비해야 한다.
2. 당신과 돈이 가야 할 방향
1) 직장인의 투자 전략
- 돈을 버는 두가지 방식 : 시간과 돈을 정확히 비례하여 노동소득을 버는 직장인 / 투입한 시간보다 돈을 더 버는 사업 또는 투자 , 또는 그 이상
시간과 무관하게 돈을 번다.
- 돈을 쓰는 두가지 방식 : 소비자산 / 생산자산
- 돈을 쓰면서 버는 방법 : 생산자산에 투자하여 돈이 스스로 돈을 벌게 한다.
적은 돈으로 투자할 곳을 찾는 능력을 익히고 동시에 투자 횟수를 늘려 자산을 확대해 나간다.
- 예적금 주의 : 인플레이션을 상쇄하는 만큼의 수준인가 체크
- 부동산이라는 생산자산 : 정보대칭 (매도자.매수자가 거래의 관련정보를 대등하게 갖는다/ ex.등기부등본) , 레버리지 (전세제도 활용)
주식 같은 세력이 없다.
단점 / 현금화의 어려움(시장상황, 가격적당시 현금화 가능) , 소액투자 불가
레버리지 이용이 관건, 세입자의 전세금이 레버리지이며 전세금차액상승분과 매매가의 차익은 내차지
전세가가 높을 수록 투자 유리, 단 너무 높은 전세가는 추후 사이클상 역전세 생길 수 있음을 인지 후 투자
→ 나의 적용 : 시간과 무관하게 돈을 벌고 있지만, 나이와 소득을 비례하면 아직 갈길이 멀다.
시간을 줄이면서 빨리 가는 방법과 사업소득을 더 늘리는 방법을 구상하고 실행한다.
현재 예금이자 인플레이션 상쇄 정도의 이자임. 아파트투자시 어떻게 될건지 체크표 다시 작성
3. 평번한 직작인도 얻을 수 있는 성과
★ 건물보다는 < 입지 : 입지를 보고 그 다음 건물(신축,구축본다)
★ 깍는만큼이 하루 일당
★ 네고는 계약서 이전에 확정 / 계약서 당일 네고시 어렵고 계약이 깨질 수 있다.
★ 중개인과의 관계 / 무엇이든 사람이 하는 법
★ 호재에 보고 투자하지 말고 입지+저평가에 투자 : 호재는 덤 , 이미 호재가 반영되어 있으면 가격이 높다. 투자X
★ 저평가란 ? 가치 대비 가격이 저렴한 것, 두가지를 볼 줄 아는 안목이 있어야 함.
가격은 이미알려진 것이고 안목은 쉽게 보이지 않으므로 비교평가를 계속 공부해야함 / 비교대상이 많으면 가치 판단은 정교해짐 (스마트폰 대리점)
그래서 부동산 투자의 성공비결은 '발품' - 발로 걸어야 아는 지역이 된다.
매입한 아파트가 언제 제 가치를 찾는지 예단하지 않는다. 장기보유 하면서 어울리는 가격이 될때 까지 기다린다.
★ 가치투자 본질 : 가치대비 저렴한 물건, 가격이 저렴한 편인지 아닌지에 집중!!!
미래 기대가치의 실현 여부는 내가 통제 할 수 있는 것이 아님, 현재 저평가를 사면 그 것만으로도 수익임
★ 잃지 않는 투자 :
1) 저평가 안목 2) 적은 투자금으로 투자 효율성 극대화 기술 3) 역전세 등 대비 내 자산 방어하는 자금 동원력
★ 상대가 원하는것 파악 : ex. 돈이 급한 매도자에게는 가계약금을 더 많이 지급 조건 - 대신 매수가를 네고한다.
ex. 등기부를 보고 이 매도자의 수익을 먼저 파악
★ 전세투자 일반 계약 : 가계약금(200~500만) -> 매매계약 (매매대금의 10%) -> 전세가계약 1차 매매 중도금 지급 (200~500만) 이를 중도금으로 봄
전세계약, 2차 중도금 (전세계약서, 전세금의 10% 매도자에게 지급)
-> 매도자.매수자.임차인 만나 임차인의 잔금으로 매수인이 매도인에게 매매잔금 지급
★ 가진 자본이 적으면 매매계약을 많이 해보는 경험이 중요 : 유리하다.
★ 절대적가격이 높지 않은 투자 : 전세가율이 높아도 투자금이 많이 들어가기에 수익률 면에서는 대단한 장점이 없다. 많이 오르면 많이 내린다.
★ 부동산의 절대가격에 대한 개인의 기준 상한선을 만들어 놓아라
무조건 좋은 지역에 투자말고 내 투자기준에서 가장 좋은 지역에 투자 (내 예산)
★ 투자의 목적은 자금을 효율적으로 운영하여 최상의 수익을 내는 것
★ 무조건 비싼집이 아니라 투자대비 쏠쏘한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처 집중
★ 임장 후 해당 지역의 대장단지와 투자후보 단지 꾸준히 시세 트래킹 후 모의투자
" 이곳에 투자하면 어느정도의 수익을 냈을까? "
" 내가 놓쳣던 그 지역의 잠재력이나 함정같은 것이 없었나? "
★ 아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신있게 실행 할 수 있다.
★ 입지, 위상 우선 : 가수요 유입특징은 실수요에만 의존하는 시세 상승 기간 짧고 폭은 더 크다 = 강남
= 마용성, 강남3구, 과천, 부낭, 판교, 평촌, 광명
위의 지역은 실수요+가수요 몰림 = 시세 상승 기간 짧고 폭은 더 크다
-> 이 지역에서 투자한다면 다른지역보다 우선순위에 두고 검토해라
1) 전세금 레버리지고 7배 수익을 거두다 : 의왕시 25평 아파트 /
- 범계역 상권 이용 바로 붙어있슴 / 신축으로 선호도 ↑/ 초품아 / 세대수 多 / 지하철과는 떨어져있지만 버스노선 괜찮 / 평촌신도시는 아님
하나의 아파트에 꼿히지 말고 가격대비 장점을 체크
2) 저평가 아파트에서 얻은 1.2억 : 분당 21평 아파트
- 투자가 유용한 시기 : 6월초 ~ 8월중순의 비수기 / 11월 초~ 1월말(설명절체크) 비수기-> 선택받지 못한 매물이 남아있기 쉽다.
너나위는 지금도 이시기를 적극 이용하여 투자한다고 함 / 비수기 투자시 만기를 가을로 맞추는것이 비수기 투자의 정석
매도자 우위시장에서는 왠만해서 투자 하지 않는다고 함
저렴한 시기에 사서 임대가 잘되는 가을로 맞춘다.
- 여러 앞마당을 가지면 비교평가가 되기에 광명보다 분당생각나 다시 체크 후 분당이 더 갭도적고 저평가로 판단되어 적합하여 매수
- 입지가 우수한 지역은 실거주 자체 니즈 풍부( 실수요+가수요) / 상승장에서 빠르게 오르고 투자자들도 강하게 유입 ex. 강남
3) 수익율 440%, 아는 지역을 늘린 대가 : 수지 32평 아파트
- 호재는 개통전 매매가 반영, 전세가에는 미반영 (실사용가치이므로 아직 사용할 수 없다)
- 동탄 수원의 입주물량으로 전세가 주춤, 매수세도 얼어붙은 상황
- 입주가 많다고 하더라도 입지가 좋으면 리스크(ex.단기간의 입주. 역전세 준비금 가능) 준비가능한지 체크 후 투자 / 단 이곳에 여러채 투자는 X
단기간의 입주라면 신축아파트는 2017년 전세금 1억이 오름.(4.5개월만에)
입지 우수+입주물량 제한적 =신축 전세 먼저 빠짐 -> 이후 전세금 오름 -> 구축도 전세오르고 소진 -> 매매가떨어지고 전세매물 자취감춤
- 신축 34평 6억중반 / 길건너 구축 32평 3억중후반대 입지의 차이는 없는데 가격차 큼 , 저평가 확인 매수 함 (역전세 확인후)
- 30평대 특성상 학군이 중요한 요소로 작용
- 전세가 비교 : 비슷한 효용가치를 지닌 다른 지역과 비교 -> 2년뒤 전세금이 얼마나 오를지 얼마나 떨어질지 가늠 가능
매가 전세가 모두 낮다면 기대수익이 그만큼 커진다.
- 인근 신축 입주 -> 일시적 낮은 가격 매물 등장 + 겨울비수기 -> 매수세 얼어붙음 -> 매수자 우위
- 주인전세 : 매수자 입장 굿, 꼭 팔아야하기 때문에 가격 조정 수월
전세가와 시세가 비슷하다면 매매가를 시세보다 비싸게 부르고,
매매가가 시세와 비슷하면 전세가를 시세보다 저렴하게 요구하는 경우 많음 (매도자 유리조건임)
이때 주의 해야 할것은 갭이 아니라 매매가 그 자체다! -> 투자금을 줄이느라 가격이 더 비싼 물건 매입 X
싸게 사는 것이 중요하다.!!!
ex. 매가 시세 3.8억 / 전세 시세 3.5억
매도자 조건 매매 3.8억 / 전세 3.4억
-> 너나위 : 매매 3.7억 / 전세 3.3억 제안, 단 조급하게 달려들지 마라!
(투자금 1000더 들지만 3.7억이면 저층과 비슷한 가격/입지우수/세금문제로 매도빨리원하고 매수분위기안좋으니
또한 3.2억에 매수, 비과세 혜택-일시적 1가구 2주택)
-> 계약후 4개월에 임차인 나갓음 시세보다 1000저렴한 3.5에 임대완료, 4개월내 수익 2000만원 됨
-> 이후 가격 상승 : 분당 오르고 수지 오르게 됨, 투자금이 적다보니 실수요나 투자자들 몰림-> 갭메우기 시작
4) 3000만원으로 구한 역세권 대단지 초품아 : 평촌 21평 아파트
- 2019 너나위 기준 주타금 3~5000만 , 기준 필요 , 2016~ 2017 그땐 많았다 함
- 1기 신도시에서 분당다음의 위상 / 시세도 그에 맞게 형성 / 4.1.2호선 환승 통해 강북도심,구로,가산,여의도, 강남,외곽순환도로,접근성 굿)
학원가 굿 / 30년 구축들 /
- 대량 입주시 구축은 일시적(눌림목현상)으로 시세 하락 (적정입주 3000, 공급은 5700)
- 상승장인데도 평촌은 미미, 거래 소강상태 -> 투자하기 적합한 상황임 -> 다만 임차인 구하기 쉽지않음 -> 임차 리스크 감당 가능해서 매수
- 일산 3호선 역세권과 비슷한 시세 , 둘이 비교시 평촌s가 더 저렴했슴
- 매도자의 상황을 최대한 파악 : RR이 최저가에 나올 수도 있다. (집보면서 이삿날 체크)
- 등기부등본 체크 : 차익실현이 된 매도자 네고 가늠
- 매도자 2.95 의사 -> 너나위 2.91 제시 -> 부동산 부탁 -> 너나위 2.92에 다시 제시 -> 안판다함 -> 너나위 다른 단지 매입고려중이니
안되면 이거 사겠다 부동산에 전달해달라 함 -> 그날밤 매도자가 .92에 수락
협상을 제시한 모든 물건을 매입한것은 아님!!! 내 기준에 맞지 않으면 하지 마라. 다만 작은것때문에 큰것은 놓치지 말아야 함
- 부동산 규제정책 나오면 관망세 확산 일시적 조정의 장세나옴 - 현금 유동성이 많은경우는 아니다. 우수한 입지는 풍선효과
→ 나의 적용 : 현재 검증일 11.30일/ 비수기를 노려 여름비수기에 계약, 잔금을 11.30일 이후로 하던지
겨울 비수기에 노려 계약 , 이후 검증일은 2027년이므로 안정적이다.
세금부터 정확히 알아야 내 투자금기준을 알수 있다. 프린트 코팅해놓기
4. 성공투자를 위한 필수 지식
1) 돈이 없다는 당신을 위한 종잣돈 마련법
- 모든 지출 체크
- 자본 재배치 : 거주분리 / 심사숙고. 역전세 같은 리스크에 대비 못하면 월세도 못살게 될 수 있다.
- 절대 잃지 않는 투자를 하기 위해 실력과 상황을 만들어야 함. 실력이 생겨야 돈을 만들 자격이 생김
2) 직장인에게 꼭 맞는 시세차익형 투자
- 시세차익형 : 전세투자. 월세투자는 현금흐름은 좋으나 오피같은 경우 매가가 덜 오르기에 시세차익은 적다.
- 장기적으로 볼때 절대적인 자산의 규모를 키우는 것이 현명한 방향
- 뭉쳐지지 않는 월세투자 보다 자산의 크기 자체를 불려나가는 전세투자가 더 주효한 전략 (시간 아낄 수 있음)
3) 절대로 돈을 잃지 않는 투자법
- 워런버핏 1. 잃지 않는다 2. 첫번째 원칙을 잘 지킨다.
(1) 저평가 : 사는 순간 번다 = 투자 / 막연하게 오를것이다~ = 투기
좋은 투자는 사는순간 버는 것 = 현재 가치대비 싼 것을 사면 가능
하락장에 접어들어도 싸게 삿으므로 안전마진 확보된 상태라 잃지 않는 것
★ 저평가 : 소소기도 비교하면서 몇억짜리는 한두 채만 보고 어떻게 금새 도장을 찍는단 말인가!
물건의 가치대비 가격이 싼 상태 의미 ex. 소고기 사러 다님
부동산의 가치는 입지로 결정되기에, 입지보다 가격이 싼지 적정한지 비싼지에 따라 저평가 여부 판단가능
입지와 가치를 보는 안목 중요
생각해봐라! 자기 동네밖에 몰라 전반적인 가격이 어떻게 형성되어 있는지도 모르는 사람과
직접 가서 입지와 가격이 어떤지 아는 사람이 있다면 둘중 누가 부동산을 접할때 싼지 비싼지 제대로 판단이 가능하겠는가!
아는 지역을 늘려라! 서울시의 경우 구단위 5곳 정도는 알아야 한다. 그중 전세금이 높아 투자금이 적은 곳에 투자하라.
직장 / 교통 / 환경 / 학군
★ 전세가율 활용 : 전세가가 매매가 보다 낮아질 수 없다 명제 (다만 전세가 내려가면 매가도 내려감 주의)
하락장 집 안삼 전세삼 전세가가 매가의 하방 지지선이 된다.
전세투자를 할 경우 내가 잃는돈은 매매가- 전세가 = 투자금임
전세가 높을수록 잃는 돈은 적어진다. = 투자 한건당 잃을 수 있는 돈을 줄이는 합리적인 행위
역전세 대비 꼭 입주량을 확인하고 투자해라
질문 1. 저평가가 확실한가? 2. 투자금고 건당 리스크는 작은 물건이 맞나? 체크
4) 용돈 몇푼 벌 것인가 인생을 바꿀것인가?
- 용돈벌이 투자 : 사팔사팔, 큰재산XX, 노후준비 어렵다, 단기 시세차익은 내가 원하는 시장방향으로만 늘 흘러가야 한다.
중계비,취등록세, 양도세도 계속 지출
- 인생투자 : " 조급함을 버리고 10년을 봐라"
1. 노후준비금 계산
2. 현 현금흐름 파악 / 저축 / 자본재배치 / 종잣돈 마련
3. 보유자산의 크기를 키워나간다
4. 매입한 부동산을 장기 보유한다.
5. 원하는 은퇴시점을 전후로, 축척된 자산을 현금흐름화 하거나 매도해 시세차익을 얻는다
★ 바로 2년뒤가 아닌 10년을 바라보는, 즉 장기적인 안목을 가지고 투자에 접근해야 함
부동산의 특성상 짧은 미래는 알수 없어도 10년이상의 기간이 흐른뒤는 물가가오르듯이 부동산의 가격도 오른다.
부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다.
5) 시스템 투자 = 다주택 / 자산의 규모를 극대화 시켜준다.
- 건당 수익은 똘똘한 한채보다 못해도 뭉치면 이야기가 달라진다.
- 똘똘한 한채 : 오르는 폭이 화끈, 투자금 규모크고 가격변동폭 커서 리스크도 크다 = 출렁거림 심하다
전세가도 커서 역전세시 그 금액도 크다 (8->6)
여유자금이 풍부한 고액 자산가에게는 상당이 유효한 투자
눌림목에서 싸게 사서 초우량 자산에 거금을 묻어놓고 흔들림 없이 시간을 보낼 수 잇으면 장기적으로 매우 큰 수익
★ 눌림목현상 : 상승세를 타고 있던 물건이 정책등의 요인 탓에 일시적으로 하락세를 보이는 상황을 뜻한다.
- 비교적입지좋고 가격이 높지 않은 아파트 투자 :
가격대가 낮은 만큼 상대적으로 변동성도 덜하다
투자금이 적게 든다 / 투자실력을 쌓아가는데 좋다.
* 시스템 구축 방법
1. 원하는 은퇴시기, 기대수명, 근로소득 없이 살아야 하는 기간 계산
2. 1단계의 기간에서 노후 필요금액 계산
3. 채당 목표수익을 1억으로 가정, 2단계 필요금액을 달성하기 위해 마련해야 할 주택수 계산
4. 종잣돈이 모일때마다 투자. 필요 주택수까지 성을 쌓아 올린다.
- 시스템 만드는 법 : 팔아서 수익이 나는것이 아니라 2년 마다 돌아오는 전세상승분이 시스템 투자의 핵심
내가 계속 모은 종잣돈 + 전세 상승분 = 재투자
전세가는 역대급 입주 물량이 쏟아지는 경우 제외 장기 하락 없었다.
전세가는 물가처럼 인플레이션을 반영한다 (= 실사용 가치, 입지는 변화X)
2년에 한번 계단식으로 상승 - 수익의 일부 실현
노후에 전세를 월세 상승으로 수익변환, 매도하여 차익실현 목돈 생성
10년장기보유시 예측 불가 상황 도래 할수 있슴
한지역에 몰빵투자X, 전국 고르게 투자시 동시에 전세가 하락은 거의 없다.
6) 위기가 나만 피해가나
- 2019~2020 공급과잉 , 하락 예측했으나 천정부지로 더 솟음 / 미분양 최저수준
- 1998IMF 20008금융위기의 외부 충격 : 전세가 하학은 오래 지속되지 않음. 2년~보수적 4년
- 인생은 길고 투자시장은 상승과 하락을 반복한다. 리스크는 존재한다. 아는리스크는 리스크 아니다.
- 리스크 대비 : 역전세 / 갭투자시 마이너스통장이나 대출 금지 / 차후에 쓸것 미리 준비
* 처음부터 전세가 하락에 우려 적은 물건에 투자 : 역세, 입지, 실수요자 선호 지역
* 신규주택 입주 물량이 과도한 곳은 신중하게 접근 : 3~4년, 해당 지역 인구의 1%이상의 공급은 피한다
예외적으로 저평가 확실, 장기 입주 물량공급 아니면 저환수원리 보고 통과하면 투자
* 마이너스 통장, 신용대출 등으로 현금 확보
* 임대사업자라고 해도 매도해 현금화 가능한 투자 물건을 한두개 남긴다
5. 누구나 따라할 수 있는 투자 메뉴얼
1) 확실한 기준 세우기
★ 1. 저평가 된 상태인가 - 비교평가 과정 (4장) 반복 판단
2. 투자금이 적게 드는가 - ex. 3000~5000만원의 기준
3. 감당할 수 있는 리스크인가 - 매매시 전세 맞추지 못한 잔금 / 역전세
최근 임대를 못맞추는 현상이 서울도 나타나고 있다. 종잣돈과 대출 모든것을 두번세번 확인
2) 좋은 입지와 위상
- 현재는 같아도 어디에 위치하느냐에 따라 상승장의 전고점 다르다.
- 상승장 초입, 전세가가 매매가 밀어올려도 매수세는 빠르게 회복 안됨
- 상승장이 지속이 되어야 공포사라지고 실수요, 가수요에 선호단지 쏠림 현상 나타남
- 너도 나도 사고 싶으니 매수세가 붙어서 전고점이 높아지고 지역의 위상이 생김
3) 명확한 기준과 순서
- 저평가 되어도 리스크가 감당할 수준이라면 과감히 투자 배제
- 촉은 버려라 초보니까 투자는 기계적이다. 기준을 가져라
4) 가격이 상승할 지역 선정하기
- 부동산 : 대중의 심리가 영향을 미친다. 가격 입지 뿐이아니다. = 수요+공급+심리
- 수도권과 지방은 디커플링 : 지방시장과 수도권 시장은 다르다.진입해야할 시기도 그러므로 다르다 .
- 부동산 시장 출렁거림 : 허니버터칩
과자의 공급량을 조절하는것은 쉽다. 아파트는 엄청몰리는 수요가 있어도 완성품을 즉시 공급할수 없다.
늘어난 수요를 충족시키기 위한 공급이 이뤄지는데 꽤 긴시간이 필요하다
- 수요 공급 못맞춤 냉각, 과열 반복 , 정책도 이에 맞춰 변경 -> 심리에도 영향 떨어지면 더안사고 오르면 더 산다
5) 아파트 시자의 흐름
- 2012~2015 전세대란, 수요> 공급 시장
- 전세가는 올라 매매가를 밀어올렷지만 실제로는 거래가 안되 매매가 지지부지 (사람들 심리 하루아침에 오르지 않음)
- 2008~2013 장기침체 / 전세가 턱밑 안삼 / 전세 없고 매가전가 차이 없으니 어쩔수 없이 사는 사람 = 하방지지선 생김
- 실제로 매매가보다 전세가가 오르는 (계약 시간차이로 인해) 일도 빈번히 발생
- 매가는 약보합이지만 전세가는 꾸준히 상승
- 시장이 반등하면 건설사들 분양 저울질 , 미분양 소진, 매매가 서서히 상승 , 분양가 높아도 완판, 분양가 계속 올라감
- 구축까지도 신축과 간격을 좁히며 상승함 =키맞추기 현상 나타남
- 다시 신축과 분양권 상승 -> 상승분위기 확연히 나타남
- 공급이 부족한 시기기 때문에 분양까지 시간이 걸리므로 전세가 계속 오름
- 강남 같은 곳의 가격 상승폭이 이슈가 될정도로 커지면 서울 외곽, 배후지까지 상승이 퍼짐 = 갭메우기
- 언론에 상승이라는 단어가 심심치 않게 등장 , 정부 규제시작
- 맘이 급해짐 , 매매가 상승, 분양물량의 입주 본격화, 주택공급 어느정도 해소
- 전세가 보합, 조금씩하락하기도 함
- 계속 상승하다 임계점 도달 , 하락기 시작, 미분양 증가 (분양된 아파트 입주하면서 전세하락, 매매가 하락)
- 공급물량 해소하면서 하락, 약보합 하다가 서서히 강보합 또는 상승이 됨
★ 수요과 공급의 시차로 인한 현상, 수요가 많을때 입주가 아닌 분양을 함
이 시차가 수급불균형과 가격의 등락을 일으키는 핵심 요인
6) 지역선정의 기준과 순서
- 하락의 싸이클 이용 , 더중요한것 "어떻게 투자에 활용할 것인가"
- 권역이용, 부동산 사이클이 동일하게 움직이는 범위, 수도권이라고 해도 약간의 시차 발생(갭메우기)
강남오르고 → 노도강오르고 전달 결국 같은 방향이다 이러면 같은 권역.
- 수도권은 하나의 권역 , 지방은 각개전투
- 지금 어딘가는 2013~2014처럼 바닥을 다지는 지역이 있을거고 이런 잠재적 투자가능 지역을 본다.
활용가능 지표 : 전세가율, 가격, 투자금의 규모, 입주물량, 미분양
(1) 전세가율과 가격
★ 지역선정 시 전세가율이 우선
당장 입주물량 있어도 (장기,큰 X) 전세가율 70% ->임장 -> 입지가격파악해 놓으면 당장투자 안해도 최적의 매수타임 잡을 수 있다.
전세가율 : 부동산 지인확인, 전국 받아서 지역별로 정리
(2) 투자금의 규모
- 전세가율 70% 이상, 매매가가 현재지역 또는 기존에 아는지역과 비교하여 상대적으로 저렴한곳 선정후
조인스랜드부동산(지금없다...) 전세비율을 측정하여 80%이상, 매가 전세가 3000~5000만원의 지역을 임장
(3) 입주물량
- 부동산 지인(전반적 감), 호갱노노,아실 (구체적물량, 시기, 입지)
- 구단위로 미분양 입주물량 무의미. 권역이 같이 움직이기 때문, 서울 수도권 전체 많으면 전체 영향
- 임장하고자 하는 지역과 근처 지역의 입주물량도 세세히 확인 (동남,동북, 서북, 서남 쪼개) 왕래가 잦으면 매가 영향 줌
(4) 미분양
- 미분양이 감소하면 공급부족 현실화
- 미분양이 늘어나면 공급과잉
- 저평가가 더 중요하므로 미분양이 많다고해서 무조건 임장지역 제외안함, 참고만 함
- 국토교통부 -사이트통계누리 또는 부동산 지인 데이터
★ 임장지역 선정 방법
1단계 : 직접 가보고 가격의 감 잡고 매달 부동산 시세 확인 - 시구단위의 평균 전세가율이 비교적 높고 가격이 저렴한곳 정함
2단계 : 전세가와 투자금 규모에 적합한 단지가 많은 지역 정리
3단계 : 해당 지역의 입주 물량, 미분양 현황을 확인, 구체적 임장 지역 선정
- 이렇게 하고 가도 투자하기 이르거나 늦은 경우 발생
- 투자 적합해도 반드시 여러차례 가보고 물건 정한다 반드시.
" 어 a는 내가 다녀올때랑 가격비스한데 그옆은 빠르게 상승했네? " 그럼 이제 a에 투자하는게 좋겟군 등의 비교
7) 임장전 지역 조사하기
★ 가치 대비 가격이 싼지 저평가가 첫번째 잊지마라
(1) 일자리 - 핵심사항 근로자 수
- 일자리 전반 : 국세청 " 국세통계 홈페이지" 시군구별 근로소득 언말정산 신고현황 / 원천징수지기준, 근로지 기준
- 일자리 세부 : 산업분류별 일자리 통계 / 국가통계포털-국내통계-기관별통계-지방자치단체 (해당 자치단체별로 확인)
(2) 교통
- 수도권 22개 지하철 /600여개 역 / 의존도 상당 / 역세권 영향력 매우 막강
- 지방 / 자가차량 의존도 높음
- 강남접근성이 매우 중요, 주요 일자리 / 강남,여의도,마곡,구로 : 짧게 걸릴수록 좋다
(3) 환경
- 백화점, 대형마트, 종합병원, 공원, 산, 강, 천
- 지적편집도 :땅의 성격 파악, 상권, 산, 주거지역
(4) 학군
- 일자리와 학군 부동산 가치를 결정짓는 공통요소
- 현재 고교평준화 그래서 특목고 가는거 중요. 거길 보내주는 중학교가 중요
- 강남, 목동, 중계, 분당, 평촌, 대구 범어동, 대전 둔산, 광주 봉선, 부산 동래.해운대
- 아실 : 특목고 진학률, 학업성취도 확인
- 주의사항 : 좋은 학군이 아니더라도 각지역마다 선호도가 높은 학교가 있다. 기억
- 아파트 단지내 초품아면 더 굿, 아동 안전
(5) 지역의 분위기와 스토리
- 위의 4가지 이후 인구구성 하나 더 본다
- 연령분포!! 그 지역의 분위기 결정함
- 통계지리정보서비스 사이트 - 시군구동별 연령별 인구 분포 지도에서 확인 가능
국가통계포털 - 국내통계-주제별통계-인구가구-주민등록인구현황 - 행정구역별/5세별 주민등록 인구
- 같은 구라고 해도 동별로 분위기 다르다. 젊은인구는 거기에 맞게 상권형성, 토요일 오후의 분위기 영향
50세 이하의 인구를 동단위로 세밀하게 체크, 향후 어떤 모습으로 변화 가능한지 대략 예측 가능
(6) 가격
- 주의사항 : 특정 지역만 조사할게 아니라 임장지역내 모든 단지 조사
- 시,군,구,동,마을,단지,입주연월,세대당 주차대수, 용적률, 공급면적, 전용면적, 평형, 세대수,
구조,형태,전세가,매매가,전세,전세가율, 평당매매가, 조사일자,임장여부, 초등학군
- 비싼아파트에서 싼아파트 순서나열, 투자 가능한 곳 부동산 전화 (실제매물여부확인)
- 지역잘 모르는데 지인이 추천해줘서 전화했다고 모르는척하고 물어보기 , 전세입자처럼도 물어보기
4. 현장조사
(1) 현장 조사
- 사전 조사한것의 확인, 틀린정보 체크 제대로 익히는 것
- 그 동네에는뭐가 있고 부위기는 어떤지 현지인보다 더 잘 숙지하는 것
- 임장을 했다면 지도안보고 어디든 찾아갈 정도가 되야 함
- 동간거리, 주차상태, 직접 봐라 - 단지별 선호도 알 수 있다. 집중력 필요
- 낮과 밤, 평일 주말 등 일주일동안 본다고 함
- 오면서 내용 정리 또는 혼잣말 정리 결국 많이 가봐야 함 한두번 노노
(2) 부동산 방문
- 똑같이 소액으로 투자 가능하면 그 동네 선호도 가장 높은 물건부터 확인, 같은 돈이면 최고의 물건
- 성격꼼꼼,시원시원한 중개인 선택, 3시간 간격으로 중개소 예약 (초보)
- 주변일자리 , 교통여건, 선호, 혐오 환경, 학국, 거주민 연령대, 평형별 시세 등 물어보기
- 동호수, 세끼고 안끼고,임차만기, 수리상태, 잔금일자, 매가,전세가 종이에 적어달라고 하기.아는척하지 않기 .
p.302 표보기
(3) 매물확인
- 매도자 매도 사유, 등기부등본 체크, 수익얼마, 네고 협상 가능, 세끼고 매매, 주전매매 등
- 현 임차인 예민 주의. 내가 임대놓을때도 저럴 수 있슴
- 넘버원 정하기. 반드시 필요
★ 아무리 강조해도 지나치지 않은 것 : 임장.
5. 투자 즉시 돈버는 실전 투자법 , 최고의 수익률을 주는 물건 찾기
- 장부물건 찾기 : 네이버에 없는 물건 / 투자하기로 맘먹으면 해당 단지 여러 중개소 방문
- 저층, 탑층, 사이드, 길가위치한 동 제외,
- 임대가 수월하게 될 물건 선택 : 기존 수리 잘 되어 있슴, 공실이라 수리 가능한 물건
월세 보증금 마련이 되면 잔금일 이전에 공실만들어 수리 가능. 이미 공실 더 좋음
(1) 협상
- 매수시점의 시장 분위기 중요 (현란한 말보다)
★ 매도자 우위인 시장에서는 왠만해서 부동산 매수하지 않는다.
장마철, 여름비수기, 겨울비수기 + 심리 위축 = 가격협상에 매우 유리한 상황
- 투자처는 2개 이상을 확보, 조급해 지지마라 하나만 있으면 조급해진다.
- 우선협상 범위 : 상대방이 원하는것 확인, 등기부보고 시세차익 보고 짐작하고
보증금 없는 경우 보증금만큼을 중도금으로 제시 - 내가 원하는것 얻어낸다
(2) 임대 결정 요인
1. 가격 : 보증금에 목숨걸지 말고 적정 보증금으로
2. 집의 상태 : 전세는 내주 집 상태가 더 큰 영향, 장기투자라면 가급적 수리를 하고 임차받을 것
최근 집이 노후화되면서 전세금이 높아도 수리가 잘되는것을 선호하는 편
3. 입주 가능 시기 : 이사 날짜 확정집 임차인 구하는데 어려움, 월세인 경우 공실이 제일 좋음
공기간이 생기면 잔금 치른후 발생할 수 있는 어려움 - 주택담보 가능한지, 이자, 상환수수료 등을 고려해 협상
4. 잔금시기 : 이사 성수기 2~3, 9~10 / 비수기 6~9, 11~1신규 임차 애먹을 수도
비수기에 계약하는 경우 2년이 아니라 27개월로 수정.
5. 사람 : 자신감 있는 부동산 중개인, 친절한 중개인
6. 당신의 돈그릇을 키유고 싶다면
- 불가능한 일에 에너지를 낭비말고 현실에서 내가 할 수 있는 것에 집중
불평불만으로 허송세월을 할 것인가. 지금 상황에서 스스로 바꿀수 있는 범위를 설정하고 무엇을 할 것인가
- 투자공부 순서
1. 경제와 투자관련 서적 읽기
2. 투자 관련 강의를 드고 오프라인에 참석하여 동료 만들기
3. 실제로 투자하기
4. 1~3번 반복하기
- 좋은 투자자가 되기로 목표를 설정했다면 투자에 필요한 절대 시간을 확보해야 함
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