열반스쿨 중급반 <월급쟁이 부자로 은퇴하라> 독서 후기 [열반스쿨 중급반 37기 45조 오난]

24.05.28

STEP 1. 책의 개요

1. 책 제목 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사 : 너나위

3. 읽은 날짜 : 2024. 5. 23 ~ 2024. 5. 28

4. 총점 (10점 만점) : 10점 / 10점

STEP 2. 책에서 본 것

[10만 부 돌파 기념 특별 서문]

✔️ 투자는 실력의 영역에 속하며 역량이 쌓이는 순간, 돈은 자연스럽게 따라옵니다.

[프롤로그 - 회사는 당신을 책임지지 않는다]

✔️ 돈보다 더 중요한 것은 시간이며, 과거의 시간을 어떻게 보냈는지가 지금의 나를 결정한다는 사실도 깨달았다.

✔️ 분명한 것은 당신이 현실을 직시하지 못할 만큼의 편견과 선입견에 사로잡혀 있는 한, 자본주의 사회 안에서 그것이 결국 당신의 발목을 잡을 것이라는 사실이다.

[당신의 돈을 통장에서 썩히지 않으려면]

✔️ 문제는 이 물가라는 것이 내 소득의 증가 속도보다 더 빨리 오르기 때문에 생활이 점점 더 여의치 않게 되는 것이다.

✔️ 아파트는 다른 물건에 비해 조금 더 특별한 성격을 띤다. 인간의 삶을 영위하기 위한 필수재인 동시에, 산 가격보다 비싸게 팔 수도 있는 투자재라는 것이다.

[투자의 이유]

✔️ 1단계는 바로 나와 내 가족에 관한 경제적 위험 요인을 제거하는 것. 즉 노후 준비다. 많은 이가 막연히 머릿속에 그리고 있는 경제적 자유나 풍요로운 부자의 삶은, 1단계 목표를 달성한 후 도전해도 늦지 않은 2단계 목표라는 걸 기억하자. 이것이 현실적인 목표 설정이며, 이 같은 목표를 세워야만 투자에 대한 시각이 '한 방에 인생역전'과 같은 잘못된 인식에서 '차근차근 미래를 준비하는 것'으로 바뀔 수 있다.

✔️ 자본주의 사회에서도 덮어높고 문제점만 비난하는 사람보다는 현실을 직시하고 배워가며 노력하고 문제를 해결하려는 사람에게 더 많은 기회가 생긴다.

[직장인의 포지션 전략]

✔️ 우리가 나아가야 할 방향은, 시간을 직접 투입하지 않아도 돈을 벌 수 있는 방법이다.

✔️ 우리 직장인은 결국 시간과 돈을 교환하고 있다.

✔️ 지금 당신이 '시간을 투입해서 돈을 버는 사람'에 해당한다면 '시간과 무관하게 돈을 버는 사람'으로 '이동'해야 한다.

✔️ 나중에 가격이 오를 가능성이 있는 것은 생산성이 있어 그 가치가 증대될 수 있는 것이기에 '생산 자산'으로, 사용함에 따라 가격이 떨어지기만 하는 것은 소비적인 것이기에 '소비 자산'으로 정의한다.

✔️ 현재 대한민국 저금리 환경에서는, 은행의 예금통장 안에 잠든 돈 역시 '소비 자산'이다.

✔️ 시간이 흘러도 가치와 가격이 증대될 가능성이 있는 생산 자산은 감가상각 외에는 기대할 것이 없는 소비 자산과 정확한 대척점에 있다.

✔️ 직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비 자산이 아닌 생산 자산을 사는 데 써야 한다.

[직장인 투자자의 돈 흐름]

✔️ 달라진 것이라곤, 돈을 쓰는 대상을 바꾼 것뿐인데, 즉 내가 산 것보다 절대 비싸게 되팔 수 없는 것(소비 자산)을 사들이는 것에서 내가 산 가격보다 비싸게 팔 수 있는 것(생산 자산)을 사기 시작한 것이다.

✔️ 시간을 투자해 소득을 만들고, 그중 생활에 필요한 기본적인 비용을 제한 나머지를 모아서 자본화한 후, 그 자본으로 생산 자산을 사는데 쓰는 것, 바로 이것이 자본주의의 원리를 깨닫고 투자라는 수단으로 부를 쌓은 사람들이 사용했던 방법이다.

✔️ 사실상 이러한 방식이라면 소득이 많지 않은 일반 직장인들도 얼마든지 투자를 통해 생산 자산 시스템을 마련할 수 있다. 필요한 것이라곤, 그저 적은 돈으로 투자가 가능한 곳을 찾는 능력을 익히고 동시에 투자 횟수를 늘려 자산을 확대해 나갈 수 있는 꾸준함이다.

[핵심은 레버리지]

✔️ 투자할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은, 그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 하는 것이다.

✔️ 내가 소득을 아껴 매입할 자산으로 주식이 아닌 부동산을 택한 이유는 '정보 대칭'과 '레버리지' 때문이다.

✔️ 환금성이 좋다는 장점은 자신만의 투자 철학이 없을 경우엔 그저 손쉬운 소비 자산 마련의 수단이 될 뿐이다.

[투자 결과]

✔️ 보통 전세금을 레버리지로 삼는 투자는 사는 것이 가장 쉽다. 어려움은 오히려 사고 나서 임대를 놓는 과정에서 시작된다.

✔️ 내가 투자를 결정할 때 첫 번째 기준으로 삼는 것은 '해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐' 하는 것이다. 이것이 '잃지 않는 투자'의 선결 조건이다.

✔️ 비교 대상이 많을수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수 밖에 없다.

✔️ 여름에 물건을 매입한 후 자금 납부 시기를 가을로 맞추는 것. 이것이 비수기 투자의정석이다. 앞서 말했듯 매매가 뜸한 시기에 저렴한 가격에 집을 사서 임대수요가 풍부한 이사철에 임대를 놓을 수 있다.

✔️ 가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야 한다. 그렇기에 지역이나, 물건, 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수 밖에 없다.

✔️ 나는 부동산의 절대 가격에 있어서는 가급적 상한선을 두고 투자를 하는 편이다.

✔️ 임장한 지역과 해당 부동산 시세를 모니터링하는 건 일종의 모의투자와 비슷하다. '이곳에 투자했다면 어느 정도의 수익을 얻게 되었을까?', '내가 놓쳤던 그 지역의 잠재력이나 함정 같은 것은 없었나?' 등을 짚어가며 차츰 내공을 쌓아갈 수 있다. 이처럼 '임장 후 모니터링'은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는 데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다.

✔️ 이때 투자자가 중시해야 할 것은 매매가와 전세가의 차이가 아닌, 매매가 그 자체다. 간혹 이처럼 전세가가 맞춰진 물건에 투자할 때 투자금을 줄이는 데 집착하느라 오히려 가격이 더 비싼 물건을 매입하는 경우를 종종 보게 된다. 수익을 추구하는 투자자로서 바람직하지 않다. 자산 시장에서 투자자가 꿰어야 할 첫 단추는 '싸게 사는 것'이므로 나는 가격을 최우선 기준으로 삼고 협상을 시작했다.

✔️ 대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 투자할 수 있는 지역과 물건을 얼마나 아느냐에 따라 그 결과 역시 달라진다. 이것이 안되면 저것. 저것이 안되면 다른 것을 택하면 된다. 이처럼 아는 지역을 늘려두면, 저평가된 투자처를 발굴할 때뿐 아니라 실제 협상에서도 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다.

✔️ 결국 가장 중요한 것은 가치 대비 싸게 사는 것이다. 다만 나는 내가 매입한 아파트의 가격이 언제 제대로 된 가치를 찾아갈지는 예단하지 않는다. 싸게 사고 장기 보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될 때까지 기다릴 뿐이다. 투자자로서 나는 내가 할 수 있는 것만 한다. 신의 영역에 도전하지 않는 것이다.

✔️ 모든 사람에게 위협적이기만 한 상황은 없다. 최악의 경우를 인지하고 준비해 대응할 수 있다면, 오히려 좋은 성과로 이어질 수 있다.

✔️ 잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다. 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자신을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.

✔️ 나는 주변의 투자자들에게 항상 이렇게 말한다. '준비된 자에게 기회가 온다'라는 말은 부동산 투자에 있어서 '아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다'라는 의미라고. 시간이 갈수록 성장하고 좋은 투자를 하고 싶다면, 투자할 수 있는 상황이든 아니든 아는 지역을 넓히고자 노력해야 한다.

✔️ 귀로 들어 배우거나 손품으로 투자에 어느 정도 접근할 수는 있지만, 내가 하는 선택에 확신을 주고, 실제 좋은 성과로 이어주는 것은 결국 내 발이다.

✔️ 부동산 투자는 정직하다. 땀 흘린 만큼 좋은 투자를 할 수 있게 되니까. 화려한 기술과 어렵고 복잡한 분석 도구를 가지는 것보다 현장에서 흘리는 땅방울이 더 큰 장치로 실현되는 것이 부동산 투자이다.

[돈은 없지 않다]

✔️ 고정비와 변동비를 통틀어서 가장 규모가 큰 불필요비를 통째로 없애는 것이 첫 번째 과제였다.

✔️ 여러 책을 읽고 투자 선배들을 만나면서, 돈을 이용해 시간에 투자하는 것이 성공 원리임을 깨닫게 되었다.

✔️ 첫 투자에 나서기 전 경제 및 투자 관련 도서를 100권 이상 읽었고, 10여개의 강의를 수강해 부동산 투자의 이론과 지식을 쌓아갔다.

✔️ 자본 재배치를 통해 무조건 돈부터 만들 게 아니라, 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖추는 것이 우선되어야 한다. 실력이 뒷받침된 후에야 비로소 돈을 만들 자격이 생긴다는 것을 기억하라.

[실패 없는 부동산 투자법]

✔️ 사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 건 투기다.

✔️ 좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다. 이는 현재 가치 대비 싼 것을 산다면 가능하다. 물건을 매입한 이후 시장이 나의 바람과 달리 하락장으로 접어든다고 해도, 가치보다 싸게 샀기 때문에 안전 마진까지 확보한 상태라 잃지 않는 것이다.

✔️ 부동산 투자에 일가견이 있는 사람들이 입을 모다 말하는 '부동산은 발품이다'라는 말도 결국 많은 곳을 둘러보며 아는 지역을 늘리고, 비교할수 있는 아파트 단지와 물건을 늘려야 저평가된 물건을 발견할 수 있다는 말과 같다.

✔️ 서울이나 광역시의 경우 구 단위로 5곳, 그 외 지역의 경우 시 단위로 5개 이상의 지역을 선정해, 알아가라. 그리고 그 안에서 가치(입지) 대비 싼 물건을 찾고, 그들 중 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자하라.

✔️ 부동산의 매매가가 전세가보다 낮아질 수 없다는 건 바뀔 수 없는 명제이기에, 결국 그렇게 형성된 전세가는 부동산의 매매가가 전세가 아래로 내려가는 것을 방어하는 '하방 지지선' 역할을 하게 된다. 이는 부동산의 매매가와 하락할 때 일반적인 경우 전세가 수준까지 하락할 수 있다는 말과 같다.

✔️ 매입 이후 가격이 하락하게 돼도 내가 잃을 수 있는 돈은 매매가와 전세가의 차이, 즉 투자금만큼이라는 뜻이다. 이것이 전세가율이 높아 매매가와 전세가의 차이가 적은 물건을 투자 대상으로 삼아야 하는 또 하나의 이유가 된다.

✔️ 투자 관점으로 볼 때는 투자 한 건당 잃을 수 있는 돈을 줄이는 합리적인 행위인 셈이다.

[인생을 바꾸는 투자]

✔️ 자산을 팔지 않고 쌓아 올리는 방식의 첫 번째 장점은 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다는 것이다.

✔️ 두 번째 장점은, 수익의 크기는 자신의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다는 것이다.

✔️ 장기보유의 세 번째 장점은 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄 수 있다는 점이다.

✔️ 자산을 일단 매입했다면 목표로 정한 수익을 달성하기까지는 불필요한 거래는 줄이는 것이 좋다.

✔️ 당장의 현금 흐름에 문제가 없는 직장인이라면, 흐지부지 써버리고 말 용돈벌이 투자를 할 것이 아니라, 긴 호흡으로 자산을 쌓아 올려 인생을 바꾸는 투자를 하기 바란다. 이러한 이유로 처음부터 가급적 팔지 않을 가치 있는 부동산을 매입해야 한다.

✔️ 물가가 오르듯 부동산의 가격도 오르기 때문이다. 그래서 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다

[예상을 뛰어넘는 속도]

✔️ 기본적으로 투자금 자체가 적다면 한 가지 사실은 인정해야 한다. 바로 시간이 필요하다는 점이다.

✔️ 돈이 부족하다고 해서 목표를 달성하지 못하는 것은 결코 아니다. 누구에게나 똑같이 주어지는 소중한 자산, 시간이 있으니까.

✔️ 부동산에 투자하려면 애초에 가진 종잣돈이 많아야 하고, 큰 폭의 역전세 같은 닥칠 수 있는 위험에 대응할 수 있는 자금동원력 또한 있어야 한다. 혹여 위기가 와도 투자금 외에도 위기에 오래 버틸 수 있는 체력(넉넉한 자금)이 필요하다는 의미다.

✔️ 전세금을 레버리지로 활용해 투자하는 경우에는 아파트의 매매가뿐 아니라 전세가의 변동폭 또한 투자 성패에 큰 영향을 준다.

✔️ 눌림목에서 싸게 매입한 초우량 자산에 거금을 묻어놓고 흔들림 없이 시간을 보낼 수 있다면, 장기적으로 매우 큰 수익을 얻을 수 있기 때문이다.

✔️ 똘똘한 한 채에 투자하면 단 한번으로 성패가 결정되지만, 소액으로 채수를 늘려가며 시스템을 만드는 투자를 하면, 회를 거듭할수록 이전 투자에서 잘했던 것은 더욱 발전시키고 실수한 것은 개선할 수 있는 기회를 얻게 된다. 그렇게 얻은 투자의 기술은 마치 자전거 타기처럼 습관으로 몸에 익어, 특별히 의식하지 않아도 평생 활용할 수 있는 무형의 자산, 즉 투자 실력이 되는 것이다.

[절대 무너지지 않을 리스크 관리법]

✔️ 투자한 자산의 가격이 상승하는 것도 결국 내가 그 자산의 소유권을 방어할 수 있을 때나 의미가 있다.

✔️ 첫째, 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다.

✔️ 둘째, 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다

✔️ 아무리 욕심 나는 물건이 보인다고 해도 신용대출까지 일으켜서 투자를 진행하지는 말자. 마지막 방어선이 사라지는 것과 마찬가지이기 때문이다.

✔️ 동원 가능한 현금을 수시로 파악하고, 투자나 일시적 역전세 상황에 대비해야 한다. 무엇보다 내가 동원할 수 있는 최대 대출 가능액을 전부 대출받을 경우 그에 대한 이자가 얼마나 되는지 계산해보고, 현재 급여 수준으로 감당할 수 있는지도 파악해보라.

✔️ 전세가는 물가와 같다. 장기적인 관점에서 보면 점진적으로 상승한다.

✔️ 명심하라. 인생은 길고, 투자 시장은 상승과 하락을 반복하며, 리스크는 반드시 존재한다는 것을.

[명확한 기준과 순서]

✔️ 종잣돈과 대출 등 당신이 동원할 수 있는 모든 방식으로 리스크를 감당할 수 있는지 두 번, 세 번 확인해야 한다.

✔️ 저평가, 적은 투자금, 감당할 수 있는 리스크라는 투자의 최소요건에 해당하지 않는 물건이라면, 당연히 투자하지 않는다.

✔️ 이처럼 투자의 기준을 명확히 세우고 나면, 생각보다 투자라는 것이 기계적인 활동으로 진행되는 것임을 깨닫게 된다.

[지역 선정의 기준과 순서]

✔️ 나는 부동산 시장의 커다란 움직임은 근본적으로 수요와 공급이 만든다고 생각한다. 또한 부동산 시세 기울기의 급격하거나 완만한 변화는 시장에 참가하는 사람들의 수가 큰 영향을 미치고, 시장 참여자의 수는 곧 전반적인 분위기, 곧 대중들의 심리에 영향을 받는다고 생각한다.

✔️ 늘어난 수요를 충족시키기 위한 공급이 이뤄지는 데 꽤 긴 시간이 소요된다는 게 아파트의 특징이다. 이처럼 수요와 공급 간 시차가 발생하다 보니, 수요와 공급이 균형을 이루지 못하는 기간 동안 시장은 냉각(공급>수요)과 과열(수요>공급)을 반복하게 되고, 정책도 이에 맞춰 시행된다.

✔️ 수요가 많을 때 입주가 아닌 분양을 한다. 이 시차가 수급 불균형과 가격의 등락을 일으키는 핵심 요인이 된다.

✔️ 전국의 권역별로 부동산 시장의 움직임이 모두 다르기에 지금 이 순간에도 투자할 수 있는 곳은 반드시 존재한다. 따라서 이런 아파트 시장의 흐름을 여두에 두고 임장지역, 즉 잠재적 투자 가능 지역을 살펴봐야 한다.

[가격]

✔️ 좋은 물건을 찾아내는 데 왕도는 없다. 미련해 보일지 몰라도, 모든 단지와 모든 평형의 가격을 파악해 봐야 한다.

[아무리 강조해도 지나치지 않은 것]

✔️ 지역을 완전히 익히지 않은 상태에서 중개소에 가면 괜히 마음만 조급해지고 이런저런 말에 휘둘리기 쉽다. 그러니 중개소 방문 전에 지역을 제대로 눈에 담는 것이 먼저다.

✔️ 돈을 좇으면 오히려 돈이 도망간다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다.

[임대를 결정짓는 네 가지 요인]

✔️ 가격 협상에서 매수자의 협상력보다 중요한 것은, 매수 시점의 시장 분위기다.

✔️ 협상에 앞서 상대망이 무엇을 원하는지 알아보라. 그 필요에 대해 내가 해줄 수 있는 것은 없을지, 그렇게 해주는 대신 무엇을 요구할 수 있을지 정리해보라. 그렇게 준비한 제안을 중개인을 통해 예의 바르게 전달하라.

✔️ 하루의 시간 대부분을 회사에 쏟는 직장인에게는 시간이 돈 이상의 가치를 가진다는 걸 염두에 둬라. 적정 임대가격에 물건을 내놓아 가급적 투자를 신속히 마무리 지어 아낀 시간을, 새로운 지역을 임장하고, 더 많은 책을 읽고, 가족과 시간을 보내고, 자신을 위해 재충전하는데 쓰는 게 낫지 않을까?

[알았다면 행하라]

✔️ 불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야 한다는 말이다.

✔️ 당신이 이 책을 읽으며 자본주의에 대해, 돈에 대해, 부동산 투자에 대해 몰랐던 것을 알게 되었다면 그리고 지금 변화에 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라.

[꾸준함>실행>결심]

✔️ 과속이 위험한 건 시야가 좁아지기 때문이다.

✔️ 준비하고 있으면 결국 기회가 당신을 찾아온다. 잘 준비하고 꾸준히 투자한다면, 지금은 저만치 앞서가는 것처럼 보이는 이들도 결국 한 지점에서 만날 수 있다.

[최고와 함께하는 법]

✔️ 큰 성공을 바라기보다 우선 살아남아야 한다고. 살아남아 있기만 하면 늦더라도 멀리까지 갈 수 있고, 그렇다면 그것이 성공이라고.

[갈등을 줄이는 시간표]

✔️ 좋은 투자자가 되겠다는 목표를 달성하려면, 반드시 투자에 필요한 절대 시간을 확보해야 한다.

✔️ 문제의 원인은 내가 아닌 상대에게 있다' 라는 식의 아마추어 같은 사고를 '상황을 개선할 수 있게 내가 무엇을 할 수 있을까?' 고민하는 프로의 태도로 바꾼 것이다.

✔️ 장애물이란 원래부터 못 할 사람에겐 핑곗거리가 되고,반드시 해내고자 하는 사람에겐 에피소드가 된다.

[에필로그 - 한 번뿐인 인생을 주도적을 이끌고 싶다면]

✔️ 회사와 조직에서의 삶은 내가 주도하는 삶이 되기엔 어려운 구조이기 때문이다. 나의 뜻보다는 타인의 의도에 따라 하루 절반의 시간을 보내는 것이 이 이 시대 직장인들의 현실이다.

✔️ 무언가를 접하고 받아들이며 생각하는 모든 과정에서 조급함이 줄었다. 경제적 여유가 그런 힘을 가지고 있음을 부인할 수 없다.

✔️ 나는 당신이 '아는 것'에 그치지 말고 '행동하기'를 진심으로 바란다. 긴 호흡으로, 차근차근, 하나하나 시작하자.

STEP 3. 책에서 깨달은 것

💡 이전에는 회사 다니는 것이 내가 받아들여야만 하는 숙명인줄 알았다. 인생에서 누구나 겪는 고충이라 생각하며 너무나도 당연하게 내 시간을 회사를 위해 사용하는데 불편함이 없었다. 그러나 나에게 가장 큰 자원은 시간이며 이 시간을 갈아 급여를 받고 있다는 것이다. 내가 내 시간을 오롯이 쓸 수 있는 그날까지 열심히 달려나가자.

💡 월부 모든 강의를 하나의 엑기스로 요약한 느낌이었다. 이전에 강의에서 들었던 내용이 주를 이뤄 마치 재독하는 것처럼 술술 읽혔다. 아울러 앞서 읽었던 돈의 속성, 원씽을 합쳐놓은 느낌이라 끝판왕 정리가 제대로 된 느낌이다. 자본주의 사회에서 현실을 직시하고 배워가며 노력하고 문제를 해결하려는 사람에게 더 많은 기회가 생기기 때문에 이 안에서 내가 해볼 수 있는 '투자' 영역을 긴 호흡으로 차근차근 진행해 나가야 한다는 것!

💡 하락장이라 조급할 필요 없이 꾸준히 길게 나만의 호흡으로 준비해 나가자. 준비가 돼있으면 결국 기회가 찾아올테니까. 독강임투에 대한 기계적 몰입을 꾸준히 진행해보자.