수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요
금요일의 센쓰 튜터님반 라이프리 입니다
한가해보이 멘토님과 투자코칭을 통해
질의하는 중...
"서울은 수익률 200%,
지방은 100%를
목표매도가 기준으로 삼고 있습니다"
한가해보이 멘토님
그동안 목표매도가 계산을 할 때
서울은 투자금이 크니 100% 정도,
지방은 투자금이 적으니 200%를 생각했는데..
그 반대라니....?!!
마치 처.음 듣는 얘기가 된 줄알고
허겁지겁 여쭤봤었습니다.
그 안에는 투자 수익률의 본질에 대해
놓치고 있던 사실이 있었습니다.
우리의 저환수원리 투자기준에서
투자대상단지를 선정할 때
수익률은 200%를 기준으로
투자단지 검토를 하는데요 !
그러나 매도를 할 때
서울은 200% 수익률,
지방은 100% 수익률부터
매도를 검토해야한다는걸
알고 계셨나요 ??
하나씩 알아보겠습니다 !
우리는 열반스쿨을 듣고
투자 수익률에 대해서 배웁니다.
"연수익률 20% 이상은 욕심입니다.
워렌 버핏도 연간 20% 이상 수익률을 내지 못합니다."
너바나님 - 열기의 기억
지방은 수도권보다 사이클이 짧습니다.
그렇기에 수도권은 10년 이상의 물건보유를,
지방은 5년정도 물건보유를 한다고 하는데요 !
서울 10년, 지방 5년 보유로 가정하였을 때
서 울 : 20%상승/년 * 10년 = 200% 상승
지 방 : 20%상승/년 * 5년 = 100% 상승
요렇게 계산이 나오게 됩니다 !
즉,
수익률에 따른 수익 + 세금(1천만원 정도) = 목표 매도가
수익률 200%가 나온 근본...!!!
단순히 투자금을 따블로 버는게 아닌,
본질이 담겨져있는 너바나님의 레시피였습니다.
이때 생기게 되는 질문들..
Q1. 모든 서울 단지를 10년 이상
가져가며 200%를 기다리나요 ??
이러한 고민들을 하고 있을 때
한큐에 고민을 해결해주시는
우리 센쓰 튜터님....
"수익도 수익률에 포함이 됩니다."
센쓰 튜터님 ♥
서울의 투자금은 기본 N억원대이기 때문에,
꼭 200% 수익률에 매달리는게 아닌
투자금 대비해서 수익률+수익의 관점으로
보는게 필요합니다.
예를 들어
4급지 동대문구 래미안크레시티에
투자금 2억을 넣고
100% 달성하면 2억이 올랐다고 가정했을때
이 단지가 오래가면 200% 달성할 것을 알고 있지만,
4억(투자금 회수 2억+시세상승분 2억)이면
2급지 잠실 파크리오에 투자할 수 있기에
매도를 검토할 수 있는겁니다.
4급지에서 회수되는 현금 4억으로
2급지 잠실 파크리오에..!
우량한 자산으로 갈아타기 할 수 있습니다.
크레시티를 10년 가지고 있어도 큰돈을 벌었지만,
중간에 매도하여 파크리오로 갈아탄다면
더 많은 수익을 발생할 수 있었습니다 !
그렇기에 적정한 수익률과 수익이 된다면,
전세상황&매도기준을 확인하고
더 우량자산에
내 투자금을 넣을 검토를 하게 됩니다.
가치가 있는 단지라면
10년 이상 보유할 수 있겠지만
(4급지라도 대장단지 같은..!)
4,5급지 이하에 N억의 거금을 넣어서
200%가 될 때까지 기다리기만 한다면
더 우량한 자산으로 끼워넣을 수 있는
기회를 놓치게되는 비용이 클 수 있습니다.
(같은 10년의 기다림이지만
수익은 2배가 넘게 차이나는..!)
수도권에서도 입지가 떨어지는
지역의 단지일수록
얼마의 투자금으로
얼마의 수익을 기대하고
얼마나 보유할지를(언제 오를진 모르지만..)
미리 생각해두는 부분이 필요합니다.
땅의 가치가 떨어지는 지역의 단지일수록
단단한 벽돌로 자산을 쌓아가는 것보다
지방에서 돈을 벌어 수도권 단지로 갈아타는 것처럼
더 우량한 자산으로 갈아타기 위한
초석이 될 수 있기 때문입니다
정리1
서울은 땅의 가치에 따라
수익률+수익을 검토하여
적정 수익이 발생했을 때
10년 이상 보유가 아닌,
우량자산으로 갈아타기 위한
중간매도를 검토해볼 수 있다.
Q2. 지방에서 소액으로 했는데
100% 수익은 너무 작지 않나요?
예를 들어봅시다.
수익률 100%는 달성했으나,
전고점까지는 충분한 여유가 있는 상황일 때
이때 무조건 매도를 하는 것이 아닌
전세상황과 매도기준에 맞춰
'검토'를 하게 됩니다.
전세상황은 가격이 오르면서 거래가 잘되는지,
내리면서 거래가 안되는지
보합하는 상황인지 등등..
상황에 따라 스탠스가 달라집니다
각각의 케이스마다 취해야할 행동이 다르기에
기준점을 잡을 수 있는 매도기준으로 보겠습니다.
매도기준은 크게 3가지 정도가 되겠는데요 !
매수기준인 저환수원리는
5개가 모두 O가 되어야 통과지만
매도기준은 3가지 중
1개만 O가 되어도 매도진행을 고려해볼 수 있습니다.
매도 경험이 없을 때
목표매도가를 설정하는 것은
어려운 부분인 것 같습니다.
매도가를 설정은 미리 해볼 수 있지만,
가장 중요한 것은
그때그때 시장상황 & 내상황에따라 달라진다는 것 !!
매수는 기술이지만
매도는 예술이라는 말이
괜히 나온 말이 아닌 것 같습니다 ㅎㅎㅎ
정리하자면 !
1.서울/지방 매도기준을 잡는다.
서울 : 수익+수익률
지방 : 수익률 100%
2.수익률&수익을 달성하면
매도기준에 따라 매도검토를 한다.
1)더 좋은 단지로 갈아탈 수 있는가
2) 충분한 수익이 났는가
3) 팔지 않으면 망하는가
3.시장(전세)상황&내 상황에 따라 대응한다
출처 입력
어찌보면 당연하다고 생각되던
수익률 200% 부분에 대한 이해와
서울 200%, 지방 100% 매도기준이
너무나 새롭게 다가왔던 것 같습니다.
수익률을 잡는 기준과
매도검토에 도움이 되셨으면 좋겠습니다
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 !
좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀
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