3.2억 버는 '지방' 300세대 미만 단지들 특징 N가지 (ft. 단지예시) [라이프리]

안녕하세요

행복한 나눔을 함께하는 라이프리 입니다.

실전준비반과 지투기를 수강하면서

단지임장을 할 때가 되면

가장 많이 받았던 질문이 있습니다.

'300세대 미만도 시세따야하나요?'

'300세대 미만은 단지임장 안해도 되나요?'

'300세대 미만은 단지분석 안해도 되나요?'

수도권에서는

300세대 미만 단지도 투자해도 될거같은데..

지방에서는...?!

'300세대 미만은 환금성이 떨어지니까'

'투자기준에 300세대 이상이라 되어 있으니까'

'주변에 300세대 미만 한사람이 없으니까'

이런 의문은

→ 지방에서 300세대 미만은 투자할 수 없다

→ 300세대 미만은 단지임장/분석을 안해도 되겠다

라는 결론을 가지고 오는데요 !

이러한 지방 300세대 미만 단지에 대한 생각은

절반은 맞고 절반은 틀립니다.

그리고

결론부터 말씀드리자면

'지방에서도 300세대 미만 단지 중에

투자 가능한 단지가 있다'

정도로 정리할 수 있겠습니다.

모든 단지가 아니라

'할 수 있는 단지'가 있습니다.

맞는말과 틀린말,

그리고 투자할 수 있는 단지를 알아보겠습니다.

■맞는 말

#300세대 미만은 환금성이 떨어진다

환금성이란 우리가 자산을

현금화할 수 있는 정도를 얘기하는데요 !

손바뀜이 많이 일어나고

거래가 많은 대단지일수록

환금성이 높고,

세대수가 작은 단지는 거래가 많지 않아

환금성이 떨어지는게 맞습니다.

그렇기에 300세대 이상이 되면

어느정도의 규모가 있기에

사람들이 몰려사는 느낌도 있고,

법적으로 갖추어야할

아파트 시설들이 있습니다.

(주택법상 300세대 이상 아파트는 어린이집 필수,

500세대 이상은 주민운동시설과 작은 도서관 필수.

주상복합은 300세대 이상 단지에

놀이터, 경로당 등 주민공동시설 설치)

그렇기에 300세대 이상이 보편적으로

통용되는 세대수라고 볼 수 있겠는데요 !

그 외에도

소규모 단지에 비해 대규모 단지는

1.기본적으로 대규모 단지를 좋아하고

2.세대수가 많을수록 커뮤니티도 잘되어 있고,

3.근방 편의시설이 갖추어져있고,

4.관리비도 싸지고

등등...

대단지가 소규모 단지에 비해

좋아할 이유들이 더 많기에

300세대 미만 단지들은

그 이상 단지들에

보편적으로 환금성이 떨어진다고 볼 수 있겠습니다.

■틀린 말

#300세대 미만은 투자할 수 없다

우리의 투자기준은

'환금성이 좋은 단지'이지

300세대 이상 단지가 아닙니다.

단지 선호에 따라

세대수가 많아도

환금성이 떨어질 수 있고

(외곽 나홀로 신축..)

세대수가 적어도

환금성이 뛰어날 수 있기 때문입니다 !

(주요 입지의 대규모 단지안의 소규모 단지)

300세대 미만 아파트라도,

사람들이 선호한다면

환금성이 투자가 가능할만큼 나올 수 있고,

투자로 충분히 매력적인

단지가 될 수 있다는 겁니다 !

그렇다면 지방에서 300세대 미만 중

투자가능한 단지는 어떤 단지인가 ?

선호 생활권 and

200세대 이상 and

전용 84타입 and

레버리지 단지

이런 조건들이 or 조건이 아닌,

and 조건으로 맞는 단지로 볼 수 있습니다.

선호 생활권과 200세대 이상,

84타입은 어느정도 감이 오시죠 ?

기본적으로 선호도가 있는 단지

선호 생활권에 있고,

200세대 이상인 이유는

기본적으로

아파트도 150세대 이상이 되어야

경로당과 놀이터가 필수이고,

1개 동으로 안끝날 수 있으려면

단지 단위가 200세대는되야 하는 것 같습니다.

그리고 당연히 국민평형인

전용84(34평)가 가장 인기가 좋겠죠 !

이런 조건들을 만족하는 단지는..

요런 느낌이라고 보시면 되겠습니다.

여기는 해운대구 좌동인데요 !

선호생활권 구축택지안에서

200세대지만 좋은 입지와 연식을 가지고 있어,

사람들의 수요가 꾸준히 있는 단지 입니다

200세대 이지만,

거래량이 작지 않고

전세가가 꾸준히 우상향 하는 모습을 보입니다.

200세대 단지인데,

이번 상승장에 약 3.2억이 올랐네요..!

주변 좌동 단지들에 비해

전혀 꿀리지 않는 수익입니다.

그렇다면 레버리지 단지는 무슨말일까요 ?

바로 ㅎㅎㅎㅎ

대단지 선호도를 묻어갈 수 있는 단지입니다 !

200세대 단지가 1000세대 단지에

바로 착 붙어서 1200세대 처럼(?)

레버리지하여 보일 수 있는 단지이거나

위의 롯데캐슬처럼 대규모 선호 택지 안에서

선호되는 단지들 사이에 있으면

함께 힘을 받을 수 있습니다.

정말로 딱붙어 보이진 않겠지만,

사장님들이 대규모단지 매매/전세를 구하러 왔을 때

'여기 옆에도 괜찮은 물건 있어. 한번보기나해 ~'

할 수 있는 ㅎㅎㅎ

그런 단지가 되겠습니다.

대략 요런 느낌이죠 !

마치 하나의 단지(?)와도 같은 모습으로 있어서

형님 단지에 비해 가격과 선호도는 떨어지지만

같이 오르고 같이 내리는 흐름을 볼 수 있습니다.

그리고 비슷해보이는 두단지가 붙어있어도 괜찮으나..

세대수가 여러평형으로 나누어지는 경우

거래량을 보고는 판단이 어려울 수 있기 때문에

반드시 임장을 통해 선호도를 꼼꼼히 파악해야 합니다.

투자가 가능하다 ≠ 투자해야 한다

200세대 이상 단지 중에서도

투자가 가능한 단지가 있지만,

비슷한 조건이면 당연히

300세대 이상 단지가 더 선호될겁니다.

투자가 가능한 것과 투자를 한다는건

다른 문제니까요 ㅎㅎㅎ

그렇지만 이런 조건들의 단지들을 발견한다면

300세대 미만이라 의도적으로 피하기보다는,

투자 가능한지 꼼꼼히 검토하기 위해

단지임장도 하시고

단지분석도 하시면

훨씬 풍부하게 지역을 이해할 수 있는

시간이 되리라 생각합니다 ^^

정리하면

1. 지방에서 300세대 미만 단지중

투자 가능한 단지가 있다.

2.'환금성'이라는 투자기준은

300세대 이상을 뜻하지 않는다.

3.환금성의 본질은 사람들의 선호이다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^