안녕하세요

행복한 나눔을 함께하는 라이프리 입니다.

늦은 2호기 경험담입니다 ^^

23년 8월말,

1호기를 하고 3달만에 2호기를 하게 되었습니다.

생각보다 빠른 2호기 매수를 진행하였는데요 !

실전투자를 하기 이전...

선배님들이 몇억짜리 집을

몇시간, 며칠만에 의사결정해서

매수하는 글들을 보며

'세상에.. 나는 만원짜리도 며칠 고민하는데...'

싶었던 생각이 들었던 시절이 있습니다.

이번에 2호기를 매수하고나니,

정말 처음보는 물건을 빨리 사는게 아닌,

내 앞마당에서

그물망을 펼쳐놓고 기다리다가

고기가 들어오면 그대로 낚아올리는

정말 매수 자체 과정이 보이는건

빙산의 일각이라는 생각이 들었습니다.

#마음을 울렸던 그때 그지역

2호기 투자지역은

7월에 아쉽게 투자기회를 놓친

동일한 지역이었습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/9822903

제가 물건을 놓친것과는 별개로,

해당 지역은 여전히 매력적이었고

지속적인 트래킹을 해왔는데요 !

현금이 없는 상태였기에

2호기 매수에는 조건들이 붙었습니다.

1.마통을 써도 되는 사람인가

2.마통을 써도 되는 물건인가

다행히도 연수입과 안정성,

버틸 수 있는 상황에서는

마통을 써도 되는 사람이었고,

어려운 것은 마통을 써도 되는 물건...!

라즈베리 튜터님이 주신 가이드는

1. 소액투자금(2~3천만원)

2. 84타입 물건

3. 2~3천만원을 넣어서

6~7천만원을 먹을 수 있는 단지

4. 3년 전세 계약 (공급 폭탄)

모두가 or 조건이 아닌,

and 조건인 물건이 필요했습니다.

(저평가는 기본...!)

2번 조건을 제외하고는

지금 시장에서는 쉽사리 찾기 힘들었습니다.

가치있는건 전세가율이 낮고 투자금이 많이 들고,

가치가 떨어지는건 수익율이 안나오는..!

균형을 맞춰야하는 단지가 필요했습니다.

전략은 한 번에 모든게 맞는 단지를 찾는게 아닌,

일부 맞는 단지에서 변동될 수 있는 조건들은

조건을 만들어서 투자대상단지로 만들겠다고 생각했습니다.

현재 시점에서 판단할 수 있는건

84타입과,

수익율을 낼 수 있는 가치있는 단지에 대한 판단

두개를 고정값으로 보고 단지를 추려내고

조건을 만들 수 있는 단지가 있는지

전수조사를 하였습니다.

#찾은 물건

중소도시

(25년까지 공급 폭탄)

1등 생활권

준구축 84타입 선호타입

매달 1등뽑기를 하면서

가격이 싸서 투자대상으로 검토는 되었으나

전세가 안받쳐줘서 트래킹하던 단지였는데요 !

최종적으로는 예약했던 A물건이 아닌,

부사님이 당일날 슬쩍 던져본

B단지로 투자하게 되었습니다.

아직 네이버부동산에 올라온지 2일 밖에 안된

따끈따끈한 물건이지만,

세입자 만기가 얼마 안남은

'온김에 같이 보실래요 ?'

정도의 물건이었습니다.

A물건은 비선호타입에 권리관계도 복잡하고

수리가 필요한...쉽지 않은 물건이었습니다.

B물건은 세입자가 거주하며

'24.1월까지 만기였는데요 !

공급이 예정되어 있어

매력적이지 않은 만기였습니다.

집에 들어가보니..

이미 투자자 2명이 벌써 붙은..!

그리고

세입자가 집에 없네요...?!

세입자가 집에 없는데 그냥 편하게 보고가라고

집번호를 알려준 상황..!

물건 상태들을 보니..

30대 정도에 애기가 있는 집인데..

쿨하게 보여준다...?!

전세 재계약에 대한 쿨함...?!

설레발은 필패인지라..

조심스럽지만 속도감있게 접근해보았습니다.

프리 : 사장님. 500깎고 전세 3년계약되면

계약금 바로 쏘겠습니다. 확인 부탁드립니다.

수리할 부분도 조금 있고..

누수 자국도 있는 것 같은데

깎아주면 안묻고 제가 정리한다고 전달해주세요.

보일러실쪽 천장 물자국이

누수의 흔적 같았으나..

오래된 물자국이고

세입자분도 문제를 제기한적이 없고

해당 단지에서 처음 해보는 공법으로

설계상 문제로 누수가 있었다는

보완공사를 했던 이력에 대한 정보를 들어서

아마 그 상황이지 않을까...!!!!

유츄하고 던진 멘트였습니다.

18시에 매물을 보고

호다닥 카페로 가서 매물문의를 작성하던 중에

부사님의 연락이 옵니다.

"세입자가 지금 전세가로 3년 계약하겠다네요 ~

26년 10월까지 지금 보증금 그대로요 !

매도자는 절대 안깎아준다네요..

2.8억에 본인이 샀다고."

?!

리얼 쿨한 세입자..

프리 : 사장님 가격만 좀 깎아주세요.

내일 오후안으로 바로 쏠 수 있어요.

ㅣ

보통 본인이 산 가격보다는

절대 싸게 안팔고싶은..

그 마음을 잘 알고 있었습니다.

2.8억이라는 가격이

깎지 않아도 싸다는걸 알고 있었기에

이미 싼 가격이라면 조건만 갖춰지면

투자할 수 있는 물건이란 생각이 들었습니다.

3개월 전보다 호가는 올랐지만,

여전히 싸다는 판단이 되는 상황이었습니다.

(바닥을 잡는 것보다, 이 물건이 아직 저평가되고

바닥권의 가격이라는 것을 아는 것이 더 중요합니다.)

당일 22시 라즈베리 튜터님의 오케이 사인 !

바로 매물코칭을 넣고 기다림의 시간을 가졌습니다.

다음날 매물코칭은 14시로 잡혔는데요 !

다른 투자자가 붙어 있는 상황에서

확신이 생긴 물건에 속도감이 중요하다는걸 알기에

오전으로 시간을 앞당겨 달라는 부탁을 드렸고

다행스럽게도 옮길 수 있었습니다.

ㅣ

담당 매물코칭 멘토님은..!

봄학기를 함께하셨던 셔츠 튜터님...ㅠㅠㅠㅠ

이렇게 제 1호기에는 매물문의로

2호기에는 매물코칭으로

제 투자를 함께해주신 셔츠 튜터님..

그저 빛...

(직전학기에 2호기는 종잣돈 모아서

내년에 투자하라셨는데....

혼나진 않을까 두근두근...ㅎㅎㅎㅎㅎ)

코칭으로 넣은 2개 물건 모두 오케이를 받았습니다.

'프리님이 전세 빼는 경험을 했으면 좋겠는데..

이 물건은 조건이 너무 좋네요. 이걸로 갑시다.'

'3호기였으면 500만 투자금이라도 말렸을 겁니다.

1년에 3채는 돈많은 장인어른

만나시지 않는 이상 안됩니다 !'

ㅎㅎㅎㅎ농담을 섞어주시며

오케이 사인을 받고

오랜만에 도란도란 얘기를

나누고 마무리 지었습니다.

오전간 물건을 최종 재검토후

오후2시에 가계약금 까지... 마무리 지었습니다.

/

매도자는 끝까지 안깎아주더군요...ㅠㅠ

대리인 계약을 희망하시기에

교통비, 숙박비, 시간, 에너지 다 아끼시는데..!

저는 휴가쓰고 교통비내고 이까지 왔는데..!

50만원도 안깎아주는...

그렇지만 후회는 없습니다.

가치있는 물건을 싸게

투자금을 적게

감당가능한 물건을

매수했거든요 !

이렇게 2호기도

공급폭탄인 도시에 원하는

전세일정까지 맞추게되는...

너무나 감사한 투자를 하게 되었습니다.

/

#잘한 점

1.물건에 대한 확신이 있다면

속도감있게 진행하자

2.단지에 대한 과거 정보가 있다면

협상의 패로 사용할 수 있다.

3.물건을 찾기 위한 전략이 유효했다.

#못한 점

1.1호기에 이어 2호기도 한푼도 못깎았다.

2.확신에 찬 물건이 보이면 시야가 좁아진다.

#향후 방향

1. 3호기부터는 1,2호기 수익을 양분삼아

가져갈 수 있는 조금 더 덩어리 있는 단지를 찾자

2. 1,2호기를 세팅이 잘된 쉬운 물건들로 하였으므로,

경험을 위한 단지로 3호기를 찾자

ㅣ

2호기를 투자를 하면서 느낀점은

1.투자를 하기 위해서는 일정 부분 '운'도 필요합니다.

투자한 물건은 2일전에 나온

네이버에 안올라온 물건이었고,

3일만 먼저 예약을 했었다면,

혹은 2일만 뒤에 봤더라면

놓쳤을 물건이었습니다.

2.그 '운'은 준비된 자가 가져갈 수 있습니다.

해당 단지가 가치있는 물건이라는 것을,

가격이 싸다는 것을 알아차리지 못했다면

투자하지 못했을 수도 있습니다.

확신이 있었기에 같이 봤던 투자자들보다

빠르게 움직일 수 있었습니다.

앞마당에 대한 철저한 분석이 밑바탕 되어야 합니다.

매수 과정은 20시간이었지만

매수를 준비하는 시간은

앞마당으로 만들기 위한 1개월과

앞마당을 트래킹하는 17개월이 필요했습니다.

#감사한 마음

투자가 안될거라 생각한 상황에서..

투자를 할 수 있는 용기와 환경을 조성해주신

라즈베리 튜터님 감사합니다 !

1,2호기 모두 따스한 손길로 만져주신

셔츠 튜터님 감사합니다 !

그리고 2호기를 할 수 있게 응원해주신

비빔쓰 그냥 사랑합니다 그냥.

불철주야 투자를 위해 애쓰시는

월부인들 모두를 응원합니다 !

좋은 글을 나눠주신 이웃분에게 덧글은 큰 힘이 됩니다.

서로 감사함을 표하는 월부인 화이팅!!