거래량 4천건, 사려던 서울 아파트들이 날라가고 있습니다 [보통아]

안녕하세요

보통아입니다

최근 서울 아파트 거래량이 회복되면서

3~4월, 두 달 4천 건을 돌파했습니다.

현장에서 느끼기에도 사람들이 관심 가지고 있는

단지의 급매는 이미 사라지고

매도자들이 물건을 거두는 경우도 심심치 않게 보입니다.

그러다보니 자연스럽게

그 때 그 샀어야 했나?

이제 오를 거 같은데 이거라도 잡을까?

하는 조바심이 생기기 마련입니다.

이럴 때는 지금 상황에 휩쓸리기보다

조금 더 객관적으로 보면 도움이 될 것 같아

과거 거래량을 살펴보며 가격 기준을 잡는 방법을

말씀드려보려고합니다.

월 4000건 거래는 정말 많은 수준인가?

이례적으로 1000건 아래로 떨어지며

시장이 얼었던 22년을 생각하면

현재 거래량은 4배 이상 상승했지만

거래량 집계를 시작한 2006년부터 본다면

여전히 평균에 미치지 못한다는 걸 알 수 있습니다.

더구나 거래량이라는 게

간접적인 매수수요지표입니다.

과거 거래량이 늘었을 때 가격이 상승했고,

거래량이 줄었을 때 가격이 하락했기 때문에

거래량 상승 → 가격 상승

거래량 하락 → 가격 하락

공식처럼 생각할 수 있지만

음영 표시된 시기처럼

거래량과 다르게 가격이 흘러 갈때도 많았습니다.

마치 오른쪽처럼 비슷해 보이는 거래량 흐름만 좇다간

전혀 다른 시장 맞닥들이게 될 수 있습니다.

그렇다면 4000건의 거래량은

아직 안심해도 되는가?

전저점이라고 할 수 있는 22년,

금리인상 폭이 줄고 가격도 이정도면

충분히 싸다고 판단했던 수요로 인해

거래가 다시 살아나기 시작했습니다

이 때 보였던 거래량 역시

4천건 수준으로 지역별 선호아파트에서

단 기간 가파른 회복을 보였습니다

그렇기에 평균보다 낮더라도

거래량 4천건 정도라면 상황에 따라

가격 상승에 충분히 의미가 될 수 있는

수치라는 것을 보여줬다고 생각합니다.

다만, 그때와 거래량은 비슷하지만

가격이 달려졌기 때문에

높아진 금액을 계속해서 수요자들이

받아줄 수 있을지는 조금 더 켜봐야 부분입니다

가격은 공급과 수요에 따라 결정됩니다

서울의 공급은 연말에 입주할

올림픽파크포레온을 제외하면

예정된 큰 공급은 없어보이며

인허가 실적도 반토막이 난 상황입니다.

하지만 공급은 신축 공급만 있지 않습니다.

기축아파트에 매도 물량이 늘고 있습니다.

8.4만건으로 한창 가격이 떨어지던 시기보다

더 많은 매물이 쌓여 있는 상황입니다.

가격이 계속 상승한다면 물건을 거두거나

보유하기 위해 전세로 돌아서는 경우도 있지만

기축 매도 물량 역시 시장에 나와 거래되는

다른 형태의 공급으로 가격상승에

긍정적요인은 아닐 것입니다.

수요면에서도 해당 매도물건들을

받아 줄 수 있는지는 조금 다른 문제라고 생각합니다.

무주택자

수요는 사고 싶은 수요 + 살 수 있는 수요가

합쳐져야 된다고 봤을 때

서울의 자가보유율과 점유율은

상승시장을 거치며 꾸준히 올랐습니다.

특히 20~21년, 아파트 메인 매수수요였던

4050을 넘어 2030까지

매수에 참여했던 것을 생각해보면

현재 주택을 살 수 있는 무주택 수요가

크게 증가했다고 보긴 쉽지 않아 보입니다.

1주택자(갈아타기)

하락장은 갈아타기 좋은 시기입니다.

가고 싶던 집과 내가 살고 있는 집의

매매 차이가 줄고 때론 역전되는 경우도 있어

타이밍만 잘 맞춘다면 적은 비용으로

이사갈 수 있을 것입니다.

다만 최근처럼 더 좋은 아파트가 가격이

먼저 오르다보니 내 집을 팔아도

가고자하는 상급지 가격이 조정이 되지 않아

갈아타기에도 예상보다 비용이 클 수 있습니다.

다주택자

전세가 빠르게 회복하고 있지만

서울 평균 전세가율 62%를 감안하면

현재 52%에 머물고 있는 전세가율과

여전히 풀리지 않고 있는 취득세 규제로

아직까지 다주택자가 주택을 추가로

매수하기에는 큰 부담이 있어 보입니다.

앞으로 어떻게 해야하나?

출처 입력

상승흐름이 더 확산되면서

수요가 늘어나 거래량이 살아날 수도 있고

거래량은 늘었지만 지난 시장처럼

긴 하락과 보합장이 될 수 도있습니다.

어떤 변수로 가격이 움직일지는

미래를 예측하는 것과 같습니다.

아무도 알 수가 없는 부분입니다.

다만 지금처럼 그래왔듯이

상승장이건 하락장이건

시장에 기대와 환희와 공포는

끊임없이 함께할 것입니다.

어떠한 경우에도 당황하지 않기 위해서는

매수하고자 하는 단지를 정하고

가격 기준을 세워 보는 게 중요합니다.

"보고 있는 아파트, 얼마면 사시겠어요?"

스스로 질문해보고 답을 내려보는 게

본질적인 기준을 세울 수 있는 방법입니다.

정답은 없습니다.

가격이 올라 아쉬웠지만 더 오를 수 있고

더 오르기 전에 매수했지만 떨어질 수 있습니다.

중요한 건 가치가 있는 자산이었기 때문에

인플레이션에 의해 우상향했고

둘 다 돈을 벌었다는 것입니다.

언제 오를지 알 순 없습니다.

기다리는 동안 오히려 가격이 떨어질 수도 있습니다.

그 때 무너지지 않고 버티기 위해서는

무엇보다 내가 매수한 자산이

충분히 가치가 있고 저렴하게 샀다는 확신입니다.

사고 싶은 가격이 아니라면

선택하는 것입니다.

더 주더라도 살지, 아님 기다릴지

가격이 떨어지면 속상하겠죠.

하지만 내가 싸게 샀다고 생각하면 괜찮아요.

스스로 가격에 책임을 지면 됩니다.

- 부자대디 튜터님 -

리스크 없는 투자는 없습니다.

선택에는 항상 비용과 편익이 발생합니다.

1억이든 10억이든 선택을 통한

수익도 손실도 모두 자신의 몫입니다.

자신이 책임질 수 있는 가격이

어느 정도인지 스스로 생각하고

답을 찾아보시길 바라겠습니다.

그리고 조금 더 가치있는 선택을 해나가시는데

도움이 되셨으면 좋겠습니다.