투자를 하면서 우리는
변하는 것은 무엇이고
변하지 않는 것은 무엇인지 파악한다
지금 현재 시장에서 다시 생각하는 기회를 가지자
우리가 부자가 되기로 결심함 계기가 있다
하지만 중간중간 슬럼프가 있다
회사를 지속할지?
투자 방향은 어떻게 될까?
하지만 또 다른 도전을 시작했고
월급쟁이 투자자 19년차 이야기를 해주셨습니다
지금은 하락장이다
하락장에서 10억 버는 법
누구는 폭락 폭등이라고 한다
이 시장안에 있으면서 힘들 수 있다
하지만 중심을 잡는 원칙을 가지고 있어야 한다
“미래의 최고의 예언자는 과거이다”
서울과 부산 90년 후반에 지수 변화가 크다
이유는 1기 신도시 입주 200만호 입주가 있었다
당시 전체 아파트가 600만호 였다
시기에 따라 비동조화 되는 시장에서는
투자하는 지역에 따라 다르다
부동산 시장은 계단식으로 성장하고
해당 나라의 경제 상황에 동조된다
매매가 = 토지가 + 건축가
시간에 따라 돈의 가치는 떨어진다
그럼 물가가 올라간다
그렇다면 토지가는 올라간다
건축비(자재가+인건비+잡비+이윤) 올라갈 수 밖에 없다
이렇게 보면 계단식으로 성장하는 것이다
우리나라에도 위기가 4번 있었다
97년 IMF 위기에서 부자가 태어난다
07년 금융위기
20년 코로나
위기를 두려워 하지만 잘 잡아야하는 기회이다
과거 부동산 시장
하락장은 어떻게 진행되었을까?
이전 하락장은 4년정도 하락했다
그렇다면 지금 시장은 21년부터 3년 하락하고 있다
지금은 하락장입니다
다르게 말하면 매수 기회가 왔습니다
선진국에서는 서비스업이 발전되어 있다
그렇다면 인구가 많다는 것과 연결된다
“상승장에서 많이 오른 아파트가 많이 하락한다”
하락장에서 고수들은 어디에 투자할까?
강남,서초 -> 송파 -> 판교 -> 분당 -> 수지 -> 광교 -> 영통 -> 동탄
이런 흐름이 있었다 하지만 지역마다 파도가 치는데 좋은 지역이 많이 오르지만 다음 지역이 미진하다면 기회를 알아차려야 한다
결국 가치 있는 부동산은 가격을 되찾아 갑니다
외곽지역은 가수요가 없어 조정이 많이 없다
그리고 전세가가 올라가면서 투자하기 좋다
아파트는 가치가 있나? 가치는 수요와 연결이 된다
지금 블프가 시작됐습니다…
그리고 언젠가는 세일은 끝납니다
하락시장 투자법
-입지가 좋은 아파트가 가격이 먼저 많이 오른다
(중심지 - 2급지 - 3급지)
(입지가 좋은 신축아파트로 줍줍)
-신축이 먼저 많이 오른다(주거환경 개선)
-종전에 많이 떨어진 곳에 투자하라)
투자 잘하는 사람들은 메타인지를 잘한다
아는 것을 행동 변화한다
목표금액 달성할때는 단계별로 성장해야 한다
그릇을 키워야 한다
단계별로 공략집이 있다
초기에는 월급으로 레벨 상승이 가능한다
즉 돈을 버는 것을 해야 하고 돈을 관리해야 한다
다음 단계는 월급으로 모으기 어렵다
그렇다면 돈을 불려야 한다 그리고 복리로 몸값을 올려야 한다
마지막에는 돈을 부리고 시스템, 행복, 건강, 가족을 챙긴다
하지만 30억 이전에는 번아웃을 경험할 수 없다
감사 - 과거보다 좋아진 점에서 장점을 봐야한다(지금 무언가 있다면 없을때를 생각, 있는 것에 감사)
겸손 - 내가 스스로 아직 부족한 것을 깨달아야 한다. 오만은 내리막을 부른다
건강 - 정신건강 몸건강 중요하다
나눔 - 가족들에게 먼저, 그리고 기부
검소 - 버는 돈에 50%만 써라. 50억 이후에는 대출을 줄여야 한다
결과의 비교는 절대 노노
과정의 비교를 하는 것이다
Not a but b
a - 고정관념 / 에고
b - 성공한 사람들의 행동 생각을 따라 한다
아무리 힘들어도 투자습관은 유지해야 한다
그게 중요하다
성장이 멈춘다고 느낄때
내가 터널속에 있다고 생각해라
거기 안에 멈춰있을 것인가?
역전세 막기 치트키
-미리 세입자 연락 이사 or 연장
-연장이 좋다 전세금 낮추더라도(공급 터지면 맞추기 어렵다)
-이사 이유를 듣는다(화장실이 별로다)
-2년뒤에 입주가 많으면 계약기간을 길게 한다
-계약기간에 입주가 많이 예상되면 일찍 계약한다(해외 나가야한다)
-전세금 돌려달라고 하면 이유를 묻는다(전세대출을 갚는다->그럼 이자를 일시불로 드린다)
-전세 5% 올린다
-전세는 최대한 싸게 놓는다
역전세는 태풍이다
태풍은 지나간다
태풍에 나가면 안돼
우산 쓰고 비옷 입고 기다린다
사과나무를 심는다고 생각하고 투자한다
과수원이 되는 것이다
세금은 무섭지 않다
“하락장에도 저는 묵묵히 사과나무 씨앗을 심었습니다. 여러분도 사과나무를 심어 사과농장을 가지시면 좋겠습니다”
-투자는 감정에 따라서 하는 것이 아니다
원칙에 따라서 하는 것이다
(저환수원리 꼭!)
-근로소득이 있어도 꼭 자본소득이 있어야 한다
자기가 하는 일의 본질을 알아야 한다
직장인 투자자(내 직장에 미련 없음)
투자시간이 많다 그리고 시간을 많이 넣어야한다
투자하는 직장인(업에 집중하면서 투자)
일 열심히 하고 내집마련 갈아타기
수익형부동산
월세가 푼돈처럼 느껴짐
투자의 본질은 시세차익이다
월세로 부자는 어렵다
그리고 환금성이 떨어진다
-개인(임대사업자)
-매매사업자(종부세)-급여소득과 합산이 된다, 건보료를 많이 낸다
-3가지 세금
(양도세, 취득세, 종합부동산세)
*종부세 - 공시가(매매가의 50~70% 인별로 - 과세기준금액(1주택 12억 아닌때는 9억을 뺀다)
공정시장가액비율(60%)
리스크가 있으면 한발 더 들어가면 된다
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