열반스쿨 중급반 4강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 37기 105조 우키우기]

1챕터

현재 전세 상황을 상승지역인 서울과 경기도, 하락이 멈춘 대구와 경북의 사례를 들어 지금 24년 5월의 분위기를 알려주셨다. 지금은 투자하기 좋은 시기

2챕터

매매 계약 후 전세 세팅의 모든 유형별로 매매 대금과 잔금을 치르는 날짜 예시를 들어 전세 세팅 과정을 한눈에 알기 쉽게 설명함. 매수의사확인 단계에 살펴볼 등기부등본을 살펴보는 팁도 알려 주심.

3챕터

실제 매매계약서를 보며 작성 방법을 들었는데 특히 특약 작성, 계약 파기 부분에 대해 알지 못했던 것을 알게 되었다. 임대계약서 작성시 전세 사기 이후로 추가된 특약 등 구체적이고 시의성있는 설명이 아주 좋았다. 특히 임대보증금 반환 대상이 달라지는 경우는 생각도 못한 부분이라 집중해서 들었다. 마지막으로 지체되는 시간은 비용과 리스크가 된다는 점이 자주 미루는 내 성격에 주의해야 할 부분이라 생각했다.

4챕터

전세 적정가

1. 단계 단지내 평가 - 내물건보다 큰평형, 작은평형의 전세가도 같이 조사해서 매력있는 전세가를 뽑기

2. 단계 생활권내 비교 - 생활권내 인근 단지의 비슷한 평형의 전세가를 비교해서 순서를 보고 내 물건의 가격 책정해보기

3. 공급물량을 통한 최종 점검 - 경쟁기간 공급물량을 확인하고 공급규모 평형 전세가격 개수를 확인, 다음 공급물량 규모 및 시기도 확인해라.

신축단지의 하위 평형과 비슷하거나 약간 낮아야 한다.

대단지 입주시 확인할 사항 - 사전 점검 기간 본격적으로 움직임, 입주지정기간 앞뒤로 3개월간 영향을 준다. 입주기간이 끝났더라도 물량이 남아있나 확인 필요.

지방 투자 시 전세가는 전세보증보험 가입 여부 따라 정해져 있어, 확인 방법 - [KB매매일반, 90%, 승인시점] 기억하기

5챕터

임대기간 설정

공급 - 지방 소도시일수록 신축 대단지의 영향을 받는 기간이 길다.

수요 - 학군지, 30평대면 성수기(겨울방학) 고려, 그외 봄가을많고 대체로 고른편, 비수기는 수능시기, 여름 장마철, 명절, 연휴, 겨울

포트폴리오 - 주택수가 늘수록 재계약 시기를 분산해서 한번에 여러 채가 역전세를 맞는 리스크를 분산.

임차인에 따른 대응

전세낀 물건 - 갱신청구권 사용여부, 현재 전세시세와 비교해서 매매, 신규계약 여부 결정

법인 - 장단점 존재, 관리의 어려움. 특약에 모든 조건을 꼼꼼하게 작성.

6챕터

협상이 잘되는 집 - 세낀물건, 임차인 만기, 분양아파트 입주 (비과세 해택은 상승장때 활용한다.특히 급등장때 많이 깍아준다.), 매도상황과 협상가능 이유, 협상 카드 세부적으로 확인 필요

협상이 어려운 집 - 매도자 자금으로 집을 비운 상황. 잔금 전 수리를 할 수 있는 장점도.

비용과 편익 , 협상은 나만 유리해서는 안된다. 가격과 상황을 항상 고려

전세가 나가지 않는 상황 경험담을 들으며 힘들고 아찔한 기분을 공감했다.

마지막으로 현재 서울이 투자할 수 있는 지역이 있는 얼마 안되는 시기라는 말씀을 듣고 다음달 서투기 강의 신청한 저에게 다시 강의에 대한 투지를 불러올 수 있었다.

강의 시작부터 전세 세팅에 대해 걱정 없이 모든 것을 알려주신다는 듬직한 선언을 듣고 꼭 필요한 것들을 강조해서 알려주셔 기억하기 쉬웠다.

계약을 해보지 않았지만 전세에 대해 모든 것을 알 수 있었다는 생각이 들었다. 적정전세가 구하기, 임대기간 설정, 임차인에 따라 대응 방법 등 실전에서 바로 사용할 수 있도록 모든 경우의 수를 풀어 설명해주셔서 매우 집중해서 보았다. 특히 다음에 강의 자료만 보아도 알 수 있도록 친절하게 워드로 남겨주셔서 인쇄해서 보관해 두며 여러 번 보아야겠다.

예측할 수 있다면 대응할 수 있는 영역이 늘어난다. 기억할 것.