용인 지역분석 및 유망단지 찾는법 수강 후기_햇볕냥

용인 지역분석 및 유망단지 찾는법 수강 후기 (23년 09월)

[강의 내용 인사이트 정리]

1. 서울 / 경기도 급 비교하는 법

: 1차적으로 랜드마크끼리 가격 비교해보기

2. 전세가율이 높다는 의미

: 전세가는 현재 실거주 가치를 반영하기 때문에, 전세가율이 높다는 것은 거품이 적다는 의미 : 용인 수지는 평단가와 비슷한 도봉구(서울 4군), 영통구 보다도 전세가율이 높듬. (=거품이 적다)

3. 호재의 도시 용인

: GTX-A, 용인플랫폼시티 등.. 호재 파티! : 수지구는 입지 자체가 호재 : 기흥구는 호재 종합선물세트 >> 너바나님도 말씀하셨지만, 호재는 저평가됐을 때만 고려하기 (하락장에서) >> 호재는 시기마다 접근법이 다름. 상승장 때 더 빨리 올라가지만, 하락장에 더 많이 빠지기 때문에 기존 인기있는 단지, 입지와 비교하여 저평가되어있는지 잘 판단하고, 저평가라면 호재 선택해도 무방

4. 호재 vs 입지 어떤걸 선택해야할까?

: 위에서 언급했듯이 호재를 바라보고 접근해야하는 방법은 시기마다 다름 : 기존 선호 단지값을 뚫는다? 이미 호재가 충분히 반영되어 '비싸다'라는 것을 인지하기 (=다른 생활권, 단지로 눈돌리기) : 저평가되었다면? 호재 먼저 봐도 좋다 (단, 기흥구 GTX-A는 수서-삼성 노선이 28년에 개통되니까 유념하기)

>> 호재가 좋지만 만능은 아니구나. 용인 플랫폼시티도 29년에나 완공이고, 수서-삼성 노선도 28년이라고 하니까. 호재가 실제 환경이 되는 시점에는 구축은 더 구축이 되겠지.. 호재가 저평가된 시점을 잘 골라서 매수했다면, 상승장에서 적정 시점에 매도하는게 좋을 것 같단 생각이 들었다.

5. 학군지 20평대 투자 괜찮을까?

: 실제 20평대 거래량을 반드시 체크해볼 것! (전세 거래량)

>> 30평대만 수요가 있을 것이라 생각했는데, 사람마다 환경이 다를 수 있다는 포인트가 좋았다.

6. 과거 시장흐름을 복기하며 벤치마킹 해야할 것

: 선두주자 단지들이 올랐다면 다음순위 생활권에서 가장 좋은것을 선점하자

: 그러러면 미리 임장을 통해 앞마당 만들어두고, 생활권 파악이 끝나야함

>> 실준 지역을 용인 수지구로 선택하길 잘했다. 수수르님 지역강의 들은걸 기반으로 임장 가보면 느껴지는게 더 많을 것 같다.

7. 현재 용인은..

: 저평가된 곳도 많지만, 30%이상 회복해서 비싼구간으로 가는 단지들도 있음 (파악 필요!)

: 전고점 회복하고 싼 가격 회복된 곳은 전세가도 회복되지만, 매매가 더 빠르게 상승 : 저평가된 곳 (선두주자 다음 생활권)은 아직 많이 상승하지 못해 고점까지 안전마진 남아있고, 매매가보다 전세가가 빠르게 회복

>> 저평가된 생활권, 단지를 찾아서 투자한다!

8. 소액투자 vs 성장가치 투자

- 소액투자: 종잣돈 1억미만, 연 저축액 5천만원 미만이라면 하루에 4시간 이상씩 내서 투자공부하고, 투자금은 5천만원 전/후로 할 것

- 성장가치 투자: 연저축액 1억, 종잣돈 2억이상이라면 하루에 2시간이상씩 내서 투자공부하고, 투자금은 1억 전후로 할 것

>> 나는 빼박 소액투자자구나..! 공부시간을 더더 늘려야겠다

9. 소액투자자를 위한 기준

- 현재 호가 7~8억대 단지들 하락률 40%와 30% 기준 매매가 파악, 적정 전세가율 가격 체킹해두기 (그보다 싼 것도 체크)

- 소액투자자는 적정 전세가율이 도달하면 타이밍이 적기구나! 하고 바로 뛰어들기 (전세가율 체크체크)

- 그전에 미리 임장, 앞마당 만들어 두고, 과거 내 기준에 부합했던 단지 리스트업 & 트래킹

>> 투자금 5천만원 전/후로 극대화된 수익률을 노릴 것

10. 소비패턴을 줄여야하는 이유

- 월 10만원이면, 대출 1000만원을 더 받을 수 있다는 것을 기억하기

>> 소비 패턴 점검해서 월 20만원씩 더 줄여보자..(할 수 있..겠지..?)

11. 현장 임장 순서

- 좋은 곳 부터 가자! 왜 좋은지, 어떤게 좋은지 손품 정보 기반으로 정리한 것을 눈으로 직접 확인한다.

>> 수지구 임장할 때 풍덕천부터 가봐야겠다.

[📌내가 앞으로 할일📌]

1) 용인 임장 & 앞마당 만들기

: 실준반 들으면서 임장 가기 (임장은 생활권이 좋은 곳인 풍덕천부터!) : 선두지역과 후순위 지역을 비교평가할 수 있도록 생활권을 기준에 맞게 나누기

2) 임장 정보 + 과거 정보 합쳐서 내 기준에 부합하는 단지 리스트업 : 기준과 조건에 맞는 단지를 리스트업

: 단지 별 최고점, 최저가, 30%하락가, 40%하락가, 전세가, 전세가율 정리하기 : 가치대비 절대가가 싼 것 위주로 눈여겨보기

3) 단지 매매가/전세가를 주기적으로 트래킹한다. : 선두지역이 오르면, 바로 다음 지역을 눈여겨보기

4) 이때다 싶을 때 꼭 현장 매물 확인하기

: 현장 가면 눈으로 보는 것보다 100% 좋은 매물이 있을 것 (네고 등..)