[서울투자기초반 14기 서울에 내이름 등기 반드시 79야! 그로너] 1강 후기

안녕하세요 그로너입니다. 제주바다님의 디테일한 강의 덕분에 서울 부동산 투자에 대한 이해를 높일 수 있는 소중한 시간이었습니다. 서울이라는 큰 지역을 어떻게 가르마를 타야할지 조금이나마 감이 잡히는 것 같네요. 경험에서 우러나는 값진 정보들을 아낌없이 나눠주셔서 감사합니다 :)

1. 2024년 서울시장 진단

최근에 서울 1~2급지 아파트가 전고점에 근접했다는 뉴스를 봤었는데 시작부터 이를 언급해주셔서 집중을 딱 할 수 있었던 것 같습니다. 아직은 이르다고 속으로 생각하면서도 거래량이 늘었고, 가격이 오르고 있다는 뉴스들을 보다보면 괜시리 마음이 조급해졌던 것 같은데요, 서울 시장이 현재 어떤 상태인지 여러 가지 지표들(매수우위지수, 매매증감률, 거래량 등)을 토대로 설명해주시니 막연했던 불안감들이 가라앉는 것 같았습니다. 특히 매매지수와 전세지수를 나타낸 그래프를 보면서 지금 시장이 어느정도 위치해 있는지 직관적으로 확인할 수 있어서 좋았고, 작년 5월에 비해 서울 매매가가 오히려 1% 하락했다는 자료를 보니, 뉴스에 나오는 말들이 정확한 것인지 데이터로 한 번 더 확인하는 게 중요하다는 걸 느꼈습니다. 시시각각 변하는 뉴스에 휘둘리지 않기 위해서라도 강의에서 언급해주신 지표들을 직접 찾아보고 정리해나갈 필요가 있겠다고 생각했습니다.

투자를 판단하는 기준으로 ‘입지’와 ‘연식’에 더해 ‘단지 선호도’를 넣어주신 점도 좋았습니다. 내가 할 수 있는 것 중가장 좋은 물건에 투자하고 싶다는 마음에 전체적으로 보려하지 않았던 것 같은데요, 덜 좋은 입지에 덜 선호하는 구축이라도 가격이 회복되지 않아 싸다면 아직 저평가 상태라는 것을 인지하고 투자할 수 있다는 것을 알 수 있었습니다. 덜 좋은 입지와 덜 선호하는 단지가 꼭 저가치를 의미하는 것은 아니니까요. 그리고 해당 특징을 가진 단지들을 구체적으로 예를 들어서 설명해주시니 이해하기 더 쉬웠던 것 같아요. 감사합니다.

2. 서울 아파트 투자의 특징

서울이라는 대도시를 생활권별로, 급지별로 잘게 잘게 쪼개나가면서 설명해주셔서 기억에 잘 남는 것 같습니다. 지도로 보면 좀 헷갈리는게 있었는데 네모박스가 단순해서 더 잘 들어왔던거 같아요 :) 같은 구에서도 생활권마다 갖는 힘이 다른 점이 종종 헷갈렸는데, 동작구는 3급지지만 흑석동은 2급지, 서대문은 4급지지만 북아현은 3급지 이런 식으로 한 번 더 세세하게 나눠주신 점이 좋았습니다. 강의 듣고 백지에 혼자 서울을 그려봤는데 25개구를 나누고 주요 특징들도 한두 개씩은 적을 수 있게 됐네요!

뉴타운에 대한 설명도 처음 들어서 좋았는데요, 신길뉴타운, 왕십리뉴타운 등 이름은 들어봤지만 서울에서 뉴타운이 갖는 의미를 정확히 알진 못했습니다. 설명을 들으며 신축 아파트 하나가 새로 생기는 것과 뉴타운으로 지정된 구역에 여러 신축들이 택지를 이루며 생기는 힘은 확실히 다르다는 것을 알 수 있었습니다. 특히 균질성이 떨어지더라도 2급지 역세권 구축인데 4급지에 역에서도 먼 뉴타운 아파트가 더 높은 선호도를 보이는 것이 신기했고, 앞으로 환경이 좋아지는 새로운 뉴타운들에 더 관심을 가져야겠다고 생각했습니다. 사실 3월에 동대문구 임장을 하면서 이문휘경 뉴타운을 볼 기회가 있었는데 큰 인상을 받지 못했던 것이 생각이 나면서 놓친 부분이 있었겠구나 싶었습니다. 이번 임장지인 송파구에 거여마천뉴타운을 돌아볼 때는 미래에 어떤 모습으로 변화할지 상상력을 동원해가며 꼼꼼하게 보려합니다.

3. 서울 가치성장투자와 소액투자의 현실화

가치성장투자는 ‘수익’에 포커스를 투고, 인기가 많은 단지일수록 기회를 짧게 주기 때문에 더 떨어지길 기다리기보단 적정가격 수준이라면 매수할 준비가 되어있어야 한다는 말을 새겨두고자 합니다. 지나고 보니 23년 초가 너무 좋은 시기였다는 것이 참 아쉽지만, 아직도 충분히 싼 것들이 많이 있다고 하셨으니 당장 2년이나 4년 뒤가 아닌 10년 이상 가져갈 물건을 서울에서 잘 골라보고 싶네요. 강의 중에 수도권 투자 시 한정된 지역 안에서 1등 뽑기에 너무 빠지기보단 전체적으로 비교할 수 있는 단지 풀을 넓히는 것이 중요하다고 말씀해주신 만큼 올해 남은 시간은 서울 앞마당을 늘리는 것에 집중해보려고 합니다.

4. 서울 투자 의사결정 하는 법

서울투자 의사결정 하는 방법을 필수단계와 레벨업 단계로 나눠주셨는데, 가치비교와 투자금비교로 구성된 레벨업 파트는 확실히 아는 지역과 단지가 많아야 판단이 가능하겠다고 생각이 들었습니다. 앞마당이 많아야 더 정교한 비교평가가 가능하고 가장 좋은 1등 물건을 뽑을 수 있는데 제주바다님이 예술의 경지라고 표현하신 게 기억에 남네요. 아직은 부족하지만 언젠가는 그 예술의 경지에 이른 의사결정을 한 번 꼭 해보고 싶습니다.

투자활동이 절대 평탄하지만은 않을 것이기 때문에 앞으로 닥칠 어려움들은 당연하게 발생하는 것들이고, 이를 잘 대응해가며 성장한다는 태도가 중요하다는 조언이 기억에 남습니다. 회사에서 받는 돈보다 더 큰 돈을 벌기 위해 투자공부를 하는 것인데 절대 쉬운 길은 아니라는 사실을 덤덤하게 받아들이고, 조금씩 하나씩 투자를 이어나갈 수 있도록 노력해보겠습니다. 감사합니다.