안녕하세요

전문투자자 즈항입니다.

지난 23년 가을학기부터 시작된 1호기 여정을

8개월이 지난 24년 5월

드디어 마무리하게 되었습니다.

1호기를 찾는 8개월 기간동안

수 없이 찾아보고 요약하면서

간접 경험할 수 있었던

1호기 경험담들처럼,

1호기라는 목표를 달성하기 위해

힘들어하는 동료들에게

조금이나마 도움이 될 수 있도록,

길다면 길고, 짤다면 짧은 기간동안

제가 경험하고 느꼈던 것들을

글로 남기려합니다.

1호기 과정 = 성장하는 시간

가을학기 중인 23년 11월

학기 중에 첫 매물문의

그리고 매물코칭까지 진행해보았습니다.

사실 이때까지만해도

셔츠튜터님께 "NO"라는 답변을 받았지만,

첫 매물코칭이고

셔츠튜터님과 잔쟈니튜터님께서

제가 앞마당에서 가장 저평가된 매물을 찾았지만

낮은 저축액, 1~2년내 발생가능한 비용 등

제 개인적인 환경을 고려하여

제가 선택한 물건보다 좀 더 안전한 투자를

추천해주셨기에

앞으로 앞마당 늘려가며

물건 찾으면 충분히 1호기 할 수 있겠다는

자신감이 있었습니다.

가을학기가 끝나

24.6월까지 1호기 목표를 설정하고

24.1월 실준반 이후로는

1호기에 집중하겠다며

자실을 하며 한달, 한달을 보냈습니다.

1~2일 간격으로 중소도시마다 시세트래킹을 하고,

저평가라 생각되는 매물보유 부동산 전화하며,

내게 맞는 물건을 찾아보기도

그리고 내게 맞게 물건을 만들어보기도 했습니다.

하지만,

세상일이 쉽지 않듯이

1호기 찾기도 쉽지 않았습니다.

일요일 저녁 8시 급매 연락을 받아

급하게 다음날 휴가를 내고 찾아간 부동산에서

저와 비슷한 나이대의 투자자 8팀을 마주해보기도 하고

(경매하듯이 원하는 매수가를 문자로 보내는 신선한 경험...),

당일 새벽 매물코칭을 넣고

저녁 6시 연락을 기다리는 동안

매매되어 날아간 매물을 바라보기도 하고,

먼저 매물을 본 투자자가 주저한다는 이야기에

팸데이였지만 가족과 함께 매물을 보러가서

원하는 가격을 제시했으나,

기존 투자자가 마음을 바꿔 그 자리에서 매수하여

현장에서 매물이 날아가 보기도 하고,

제가 제시한 금액을 절대 매도인에게 말 못한다는

왕고집 사장님을 겨우겨우 설득하여

계약일까지 잡았는데,

갑자기 매도인 변심했다는 말한마디에

투자를 포기해보기도 했습니다.

이 외에도 참 많은 일들이 있었네요.

그 당시에는 참 힘들었습니다.

그럼에도

시세트래킹 → 전임 → 매임이라는 투자과정을 반복하고,

제 판단이 맞는지 매물코칭과

튜터님, 동료들을 통해 검증받고,

제 나름의 투자기준을 수정해나갔습니다.

또한,

추가로 중소도시 앞마당을 넓혀가며

더 넓은 시각으로 매물을 찾아보려 했습니다.

<24.2월>

2번째 코칭에서도

제가 처한 상황을 명확히 인식하지 못하고

저평가라는 금액에만 매몰되어

공급 폭발하는 중소도시 매물을

최종제출하는 실수도 해보았습니다.

<24.3월>

3번째 코칭에서는

제게 맞는 물건을 찾았다는

셔츠튜터님의 "OK"답변을 받기도 하였습니다.

하지만, 투자까지 진행하지 못했습니다.

(위의 왕고집 사장님 사례...)

<24.4월>

마지막이라는 생각으로 방문한 중소도시에서

세입자 이사까지 얼마 남지 않는 기간(잔금예상)

벗겨진 시트지, 패인 강마루 바닥 등 수리필요(수리비과다)

신규 세입자 구하고 2년 계약시 해당지역 공급과다(향후 역전세)

5/30까지 매도하여 재산세라도 아끼고 싶은 매도인(재산세 부담)

다양한 조건이 섞여 접근이 까다로운 매물을 만났고,

아내와 치열한 논의 끝에

3천만원 네고 후 3백만원을 물러서며,

2,700만원 네고된 금액에

가계약을 마무리하게 됩니다.

4월은 매물코칭을 진행하지 않았습니다.

3월에 "OK"받은 매물보다

싸다는 확신이 있었기 때문입니다.

등기까지 마무리된 지금

돌이켜 생각해보면,

치열하게 고민하고,

뒤없이 행동하고,

실패에 좌절하고,

힘들어도 반복하는 과정에서

독립적인 투자자가 되기위한

첫 발걸음을 내딪지 않았나 생각합니다.

지금도 1호기 때문에 힘들어하시는 동료분들이 있다면,

충분히 성장하고 있고,

1호기가 멀지 않은 곳에 있으니,

조금만 더 힘내라는 말 전하고 싶습니다.

[복기]

결과보다는 과정에서 얻는게 더 많다.

실수는 누구나 한다. 이 또한 성장기회로 생각하자.

투자의 시작 = 나를 아는 것부터

1호기를 찾는 과정이

오래걸리고, 뱅뱅 돌아갔다고 느끼는 이유는

나를 온전히 이해하지 못했기 때문이라 생각합니다.

튜터님들께서 자주 하시던 말씀인데,

이제서야 조금 이해할 수 있는 것 같아요

"저평가 1등 ≠ 투자대상 1등"

누구나 가치대비 싼 물건에 투자하고 싶어합니다.

그래야 더 큰 수익을 얻을 수 있고,

비전보드에 적은 목표를 빠르게 달성할 수 있기 때문이죠.

하지만,

"저평가 1등 = 투자대상 1등"

조건이 성립하려면,

내 상황도 받쳐줘야합니다.

현재 투자금이 충분하여 이번 투자이후에도

지속적인 투자가 가능할 수 있어야하고,

저축액이 상당하여 향후 발생가능한 리스크를

감당할 수 있어야하고,

향후 일자리, 거주조건 등 큰 변화없거나

변화를 감당가능한 수준이어야 하는 등

내 상황에서 많은 조건을 감당가능해야 실전 투자가 가능합니다.

내가 가진 현금은 얼마인지?

향후 거주지를 옮기면서 비용발생될 수 있는지?

내가 만들어낼 수 있는 대출금은 어디까지인지?

혼자서 대출이 어렵다면, 어떻게 최대치를 받아낼 수 있는지?

기혼자라면, 아내와 함께 대출을 받을때 어떤 식으로 진행하는게 유리한지?

아내가 소득이 없는데도 담보대출이 가능한지?

등등등

내가 처한 상황,

앞으로 벌어질 상황,

그리고 투자할 수 있는 상황을

명확히 그려봐야

내가 리스크는 있지만 조금 더 공격적으로 투자할 수 있는지?

아니면, 수익은 조금 포기하더라도 상대적으로 안전한 투자를 해야하는지?

스스로 선택할 수 있습니다.

무조건 저평가 1등 단지를 투자하는게

정답이 아닙니다.

(권유디 튜터님도 저평가 1등은

매번 압구정 현대아파트라 하셨습니다...)

저 또한 시행착오를 거치면서

욕심을 내려 놓았고

공급폭탄으로 매매가 폭락한 대장 단지를 보던 제가

1등 생활권은 아니지만 과거 학군지의

안정적인 전세수요가 있는

준구축 단지를 소액투자로 진행할 수 있었습니다.

[복기]

좋은 것만 투자하는게 정답이 아니다.

내 상황에 맞는 1등에 투자하는게 정답.

환경 = 앞으로 나아가는 힘

1호기까지 투자하는 과정에서

처음 마주하는 상황이 참 많았습니다.

이 물건이 저평가가 맞는지?

내 상황보다는 저평가에만 매몰된건 아닌지?

상대적으로 떨어지는 생활권에 투자해도 괜찮은지?

내가 설정한 투자금을 초과하여 투자금 활용도 괜찮은지?

보수적인 부사님에게 내 의견을 어떻게 제시할 수 있는지?

임차권 등기매물인데 감당가능한지?

등등등

이정도 모른다면 투자하면 안될 것 같긴한데요ㅎㅎㅎㅎㅎ

저 또한 실전투자를 앞두고 확신없는것들 투성이었습니다.

혼자였으면 주저하다

포기했을 겁니다.

하지만,

제 주위에는 튜터님, 동료분들이 계시기에

하나하나 질문드리고,

답변을 통해 내 나름의 정리를 해나가면서

조금씩 앞으로 나아갈 수 있었습니다.

특히,

지난 가을학기 담당 튜터님이신

"잔쟈니 튜터님"

한줄기 동아줄처럼

질문드릴때마다 자세히 알려주셔서 감사드립니다

3번연속 매물코칭해주신

"셔츠 튜터님"

제 상황에 대해 먼적 이야기해주시고

1호기 후 매도방법까지 알려주셔서 감사드립니다

많은 도움 받을 수 있었습니다.

다시 한번 감사드립니다.

그리고

한분한분 모두 적을 수 없지만

동료분들에게 카톡, 전화 등으로

푸념도 많이 했습니다.

공감해주시고 응원해주셔서

끝까지 해낼 수 있었던 것 같습니다.

다시 한 번 감사드립니다.

[복기]

나 또한 누군가에게 도움이 될 수 있다.

도움이 될 수 있는 실력을 키우자.

1호기까지 여정을 간략히 정리해보았습니다.

"1호기 매수-전세" 과정에서 기억남을 만한 이벤트들이 많았기에

하나하나 복기하면서 나눔글로 남기겠습니다.

<1호기 매매판단과정(싸게사는것=리스크대비)>

<생각보다 사람이 안다닌다...1호기 전세빼기>

<샷시 백화현상>

<고집불통 부사님과 일잘러 부사님 경험>

<가계약과정에서 알게된 임차권 등기 매물>

<셀프 인테리어 실패(with 아내)>

<지정 법무사의 과도한 보수료 요구>

<한달안에 못갚는 담보대출로 인한 전세 계약취소 위기>

<취득세 부과기준 무지로 인한 위기>

<잠은 챙기셔야합니다(폐차썰)>

기억남는 이벤트만 나열해봤는데,

가짓수가 꽤 되네요.....

아직 전세 잔금일까지 한달남짓 남았는데

어떤 이벤트가 추가로 발생할지

참으로 기대가 많이 됩니다🤣🤣🤣🤣

망하지 않을 정도의 시련과 대처방법을 생각하게 해주는

실전투자 선생님 1호기에게 감사드리며,

이만 마치겠습니다.

그럼 추가 나눔글에서 뵙겠습니다!!

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀