안녕하세요

즈항입니다.

최근 25년 봄학기 목표인

0호기 매도 후 수도권 갈아타기의 첫 단계

"0호기 매도"를 성공했습니다.

매도하는 과정에서

매도결심, 임차인설득 등 많은 과정이 중요했지만,

일시적 1가구 2주택 비과세 요건을 충족하지 못했다면

0호기 매도는 불가능했습니다.

오늘은,

일시적 1가구 2주택 비과세 요건 받는 방법에 대해

이야기해보고자 합니다.

#1후 2보 3매

이 부분은 많이들 아실 것이라 생각하는데요

①첫번째 주택을 취득(취득일기준)하고 1년 이상 경과 후 두번째 주택을 취득(취득일기준) = 1후

②두번째 주택 2년 이상 보유 = 2보

③두번째 주택 취득(취득일기준) 후 3년내 첫번째 주택 매도 = 3후

위의 과정을 준수하면 첫번째 주택 매도시 양도세 비과세 적용됩니다.

위의 과정을 준수하면 비과세 적용을 받을 수 있지만,

개인에 사정에 따라 과세 될 수 도 있습니다.(why????)

비과세를 받기위해 꼭 챙겨야하는 2가지에 대해 알아보겠습니다.

#거주기간(조정대상지역 한정)

2016년 박근혜 정부 부동산 대책 때 처음 등장한

"조정대상지역"

2017년 문재인 정부 들어서도 과도한 부동산 가격 상승을 억제하기 위해

조정대상지역을 확대해 나갔는데요

2020.12.18 조정대상지역 지정하며

0호기는 매매 잔금 12일을 앞두고 조정대상지역으로 묶이게됩니다.

조정대상지역으로 묶이게 되면 비과세 요건이 강화됩니다.

(2년 보유 ▶ 2년 거주)

또한, 3주택자의 경우 보유·거주기간 재기산 제도 시행으로

2년 거주기간을 확보하는게 정말 어려웠습니다.

(2주택자도 1주택을 양도시점부터 남은 주택의 거주기간을 산정했다는......)

(22.5.10 이전 보유·거주기간 재기산 제도)

22.5.10 이전 보유·거주기간 재기산 제도 적용으로

기존 빌라를 보유 + 0호기까지 2채가 있었기 때문에

0호기 거주기간 6개월이 부족하여

양도세 비과세 포기 or 임차인 퇴거 후 거주기간 6개월 확보 라는

큰 선택을 해야했습니다.

하지만, 22.5.10 이후 모든 소유 주택의 보유·거주기간은 취득일기준으로 개정되어

0호기 거주기간 6개월을 추가확보하여

조정지역 양도세 비과세 기준 "2년거주"를 만족할 수 있었습니다.

(현행(22.5.10 이후) 보유·거주기간 재기산 제도)

#1가구(1세대) 2주택

우리가 자주 취급하는 아파트(부동산)에서 발생할 수 있는 세금은

취득세/보유세(재산세+종부세)/양도세 총 3개가 있습니다

이때 각 세금별 부과 기준에 차이가 있습니다.

✅ 취득세 = 1세대(주민등록표와 함께 기재되어 있는 가족)

✅ 재산세 = 1세대(주민등록표+생계여부) - 주택 소유자

✅ 종부세 = 1세대(주민등록표+생계여부) - 주택 소유자

✅ 양도세 = 1세대(주민등록표+생계여부)

- 거주자 및 그 배우자의 형제 및 자매는 생계를 함께하고 있다면 1세대에 포함

세금별 1세대 기준이 일부 상이합니다.

사례별 판례들도 다르기에 정확한 판단을 위해서는 세무사 상담이 필요합니다.

그럼에도 기억에 남기려면, 아래와 같이 큰 범주로 구분할 수 있습니다.

✅ 취득세 = 주민등록표 기준

✅ 나머지 세금 = 주민등록표 + 생계여부

양도세는 주민등록표 + 생계여부까지 고려하여

양도시점 1가구(세대) 2주택임이 확인되어야합니다.

개인의 사정에 따라 부모님 또는 형제자매와 거주를 같이 하는 경우,

양도일 기준 1세대 2주택임이 확인되어야합니다.

혹여, 주민등록표상에는 분리가 되어있으나,

실제 생계를 같이하는 A가 주택을 보유하고 있다면,

일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 혜택을 받지 못할 수 있으니 주의하셔야겠습니다.

<참고>

✅ 취득일 = 주택 취득시 잔금일 or 등기접수일 중 빠른날

✅ 양도일 = 주택 매매 잔금일 or 등기접수일 중 빠른날

이상 일시적 1가구 2주택 비과세에 대해 알아보았습니다.

개인마다 상황이 다르고,

세법은 매년 바뀌고 있어,

알아보는 것만도 힘에 부칠 수 있습니다.

저 또한 이번 글을 쓰며,

한번 더 알아보고 모르는 부분은 업데이트할 수 있었습니다.

매수/매도를 준비하는 분들께서는

미리미리 세금에 대해 확인하시고

물건 찾아보셨으면 합니다.

저 또한 매수 후에

1세대 3주택임을 알고 대처한 적이 있었거든요....

지금도 전국 어딘가에서

본인만의 투자물건을 찾으러 다니시는

모든 동료분들 응원합니다 💙

읽어주셔서 감사합니다