안녕하세요 원기옥입니다.
0호기가 있는 상태에서 최근 1호기를 진행하였고 현재 2주택자인 상황입니다.
다음 투자에서 취득세 8.4% 이기 때문에 투자금 계산을 해봤을 때,
아래와 같이
매매가 2.5억이라면, 전세가 2.2억정도가 되어야 투자금 5천만원.
매매가 3.0억이라면, 전세가 2.75억정도가 되어야 투자금 5천만원 정도에 들어옵니다.
(만약 매매가 3.0억 / 전세가 2.5억이라면, 투자금이 8천만원 가깝게 들어감...)
결국, 투자금 5천만원에 맞춰서 투자한다고 했을 때,
- 매매가격이 저렴한(선호도 있지만 가격이 저평가 된) 단지를 선정하거나
- 매매가 3억대라면 그에 맞춰 전세가격을 높게 셋팅을 해야할 것 같습니다.
튜터님 및 선배님들께서는 3호기 이후(취득세 8.4 / 12.4%) 투자를 위해서
어떤 과정을 밟아나가시면서 투자를 진행하셨는지,
1호기(중소도시, 준신축 매가 2.5억) 보다는 나은 투자를 진행하기 위해서
바라보는 단지들은 매매가 3억 이상인데 그에 맞춰 전세금 높게 셋팅이 가능한 물건을 찾는 방향이 맞는지,
너바나님께서 10채 까지는 경험이라고 하셨으니 '잃지 않는 투자'에 초점을 맞춰
1호기보다 가치는 좀 떨어지더라도 선호도가 있고 저평가 되어있는 2억대 단지라면 투자할 수 있는건지,
궁금합니다.
귀한 시간 내주셔서 미리 감사드립니다!
댓글
안녕하세요 원기옥님 :) 비슷한 고민에 저도 공감이 됩니다. 강의에서 포트폴리오 상 비슷한 가치의 물건들, 아니면 더 좋은 가치의 자산을 쌓아가는 것이 좋다고 말씀주셨습니다. 취득세 중과로 투자금 맞추기위한 현재 보유중인 자산보다 가치가 확연히 떨어지는 투자는 지양하는 것이 좋을 것 같습니다! 취득세를 감안하더라도 저평가인가에 초점을 두고 투자 물건을 찾아야할 것 같은데요! 저라면 투자금을 줄이기위해서 매매가 협상능력, 물건을 만드는 능력을 키우는데 집중할 것 같습니다 같이 화이팅해보아요!
안녕하세요 원기옥님 :) 취득세 12.4% 투자를 위해 가장 필요한 것은 원론적인 이야기이긴 하지만, 이 취득세를 부담하더라도 저렴한 매물인가? 라는 관점이라고 생각합니다. 취득세는 양도시 비용 인정되기 때문에 6~70%는 보전이 된다고 하지만 당장 내 돈이 들어가는 부분이기 때문에 생각하지 않을 수 없습니다. 때문에 단순히 '투자금을 덜 들이기 위한' 관점으로 바라보는 것이 아니라 '이 취득세를 감안하더라도 저렴한가' 관점으로 접근하시는게 맞다고 봅니다. 얼마나 저평가 되었는지에 따라 추후 수익과도 연계가 될 수 있기 때문입니다. 1호기 투자는 '잃지 않는' 관점으로 접근한다면 채수를 늘리면서 '잃지 않는' 것은 디폴트로 가져가되 '더 버는' 투자를 할 수 있도록 노력을 기울일 필요가 있습니다. 전세금을 높게 셋팅하여 투자금을 줄이는 방법도 있겠지만, 전세금은 늘 돌려줘야 하는 '부채'라는 점을 기억하셔야 합니다. 너무 높은 전세금은 추후 시장 상황에 따라 역전세라는 리스크로 돌아올 수 있습니다. 전세금을 높이는 것은 옵션으로 생각하시고 조금 더 저평가 된 물건을 찾거나 그 물건의 매가를 낮추는 협상에 좀 더 포인트를 맞추는게 옳은 방향이라고 생각합니다. 소득 및 자산 상황 등 종합적인 상황을 잘 알지 못하기 때문에 투자 코칭을 받아보시는 것도 추천 드립니다 :)
