광명시와 성남구도심과의 입지 비교

안녕하세요,

튜터님 그리고 선배님들,

매달 자실로 앞마당을 늘려나가고 있는 원기옥입니다.

이번 11월은 광명시를 진행하였고 앞마당을 만들어가며 계속 성남 구도심 단지들이 생각이 났습니다.

그래서 두개 지역을 한번 비교해보았는데요.

결론적으로 광명시가 입지적으로는 좀 더 우위에 있다고 판단되지만, 단지대 단지로 봤을 때

성남 구도심 단지들이 좀 더 저렴하다고 판단되었습니다. 알맞게 비교한 것인지 조언 부탁드리겠습니다.

1. 입지분석(광명시/안양 동안구/성남중원구)

광명시와 비슷한 입지의 안양 동안구를 비교군으로 추가하였습니다.

입지분석표로 봤을 때, 안양 동안구>광명시>성남으로 판단하였습니다.

2. 랜드마크 비교

랜드마크 현재 호가를 비교했을 때,

84type 12.8 / 12.5 / 11억 (광명/안양/성남 순)

59type 9.4 / 9.6 / 9.0억으로 형성이 되어있고

84type에서는 안양의 평더센이 광명 롯캐&SK 보다 3천만원이 낮고,

성남 산성포레는 앞의 두개 단지보다 1.5~1.8억이 낮은 상황입니다.

59type에서는 안양과 광명이 2천정도 차이나지만, 성남은 6천까지 차이가 납니다.

현재 호가를 봤을 때는 성남의 입지가 약간 떨어지더라도

광명, 성남 모두 배드타운 역할을 하고 있는 점을 고려한다면 교통이 중요하고 이 부분은

두 지역간 큰 차이가 나지 않고 (두 지역 모두 우수)

그랬을 때 84기준 1.5억이상 / 59기준 6천만원 이상 차이나는 건

성남의 랜드마크 단지가 저평가 상태라고 판단됩니다.

(이전 실거래가를 비교해봤을 때도, 고점 가격이 큰 차이 나지 않기도 했습니다.

철산롯캐&SK는 이전 거래가 부족해 철산센푸로 대체)

랜드마크만 비교해서 해당 지역의 저평가를 판단하기는 무리가 있다고 판단하여,

그 다음 선호단지들끼리의 비교를 한번 더 해봤습니다.

철산푸르지오하늘채 vs. 단대푸르지오

연식, 세대수, 교통이 거의 유사한 상황이며 학군과 주변 환경이 철산푸르지오하늘채가

약간 더 우위에 있다고 판단됩니다.

그렇게 봤을 때,

84type 매매 호가는 성남 단대푸르지오가 1.3억 낮고,

59type 매매 호가는 성남 단대푸르지오가 7천만원 낮습니다.

철산푸르지오 하늘채와 단대 푸르지오 모두 신축이 들어오기 전

각 지역에서 대장이었던 단지들이였기 때문에 선호도가 높고,

상대적으로 단대 푸르지오가 저평가라고 생각되었습니다.

랜드마크와 마찬가지로 이전 실거래가를 비교시,

84type에서는 고점에서 약 1억정도의 차이가 났었고

59type에서는 고점에서 거의 동일한 가격을 찍었습니다.

결론적으로

저는 광명시와 성남 구도심과의 비교시에

지역 입지평가로는 광명시가 좀 더 우위에(학군/환경) 있다고 생각되나,

핵심입지요소인 '교통'을 봤을 때, 큰 차이가 없다고 판단됩니다.

때문에 단지 대 단지 비교를 했을 때, 성남 구도심 단지들이 좀더 저평가 되어 있다고 판단됩니다.

선배님들께서는 어떻게 생각하시나요?

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

항상 감사합니다 :)