광역시 중심 구축 vs외곽 신축 어디를 투자를 해야 더 많이 벌 수 있을까요? [약장속의금은화]

안녕하세요

한약재에서 중요한 역할을 하는 금은화처럼 가치있는 투자자를 꿈꾸는

"약장속의 금은화" 입니다

오늘은 동료분들과 나눌 생각은

광역시 중심 구축 vs외곽 신축 어디를 투자를 해야

더 많이 벌 수 있을지에 대해 이야기 나눠보려 합니다

대전서구 중심 구축 한양공작

대전서구에는 전통적인 부촌이 있습니다 1기 신도시로 만들어진 둔산동입니다

둔산동은 그 동네 사는게 명함일 정도로 명실상부 대전의 부촌입니다

"너 어디 살아?"

"둔산 살아"

"너 부자구나??^^;"

둔산 자체가 브랜드가 되는 곳입니다

그 이유는 입지요소가 몰빵 되어 있기 때문입니다

일자리(공공기관,대형병원 등),백화점을 갖고 있습니다

무엇보다 학군지로 유명하여 학군에 관심 있는 분들은

유치원때 부터 이사 와서 아이들 커뮤니티를 만들어주기도 합니다

특히 양영학원은 대전 뿐 아니라

충남에서도 수요를 모을 정도로 알아주는 유명한 학원입니다

해당 학원 뿐 아니라 양질의 학원들이 모여 있어

관저,도안을 살다가 학원 때문에 이사를 하기도 합니다

도안에는 분점을 내기도 했지만

여전히 수학,과학 학원을 위해 도안에서 버스 ,학원차를 타고

중고등학생들은 둔산으로 가서 공부를 합니다

아쉬운 점은 90년대 단지들로 이루어져 있습니다

연식이 노후화 되어 샷시 포함 리모델링을 속속히 하는 중입니다

그 중 탄방한양공작은 법정동은 탄방동으로 들어가지만,

둔산 생활권을 공유하는 단지입니다

외곽 신축 복수센트럴자이

복수동은 대전 사람들은 둔산을 기점으로 생각 하기 때문에

둔산 기준 자차로 16분 정도 걸리는 거리에 있습니다

센트럴자이 브랜드 아파트 답게 단지조경이 잘 되어 있습니다

단지내 차도 다니지 않는 지상공원화 되어 있어 아이들이 놀기에도 안전합니다

내부구조도

젊은 가족들이 좋아할 법하게 잘 빠졌습니다 (올화이트.고급스런자재)

외곽이다 보니 주변 환경이 아쉬운 점이 있습니다

상대적으로 노후화된 아파트들로 이루어져 있고,

상권도 아쉬운면이 있습니다

두 단지를 비교해보면

탄방한양공작이 학군지로써 탄탄한 수요를 가지고 있고,

pc공법으로 만들어져 향후 재건축 호재빨을 받을 수도 있습니다

그러면 탄방한양공작을 투자로 우선 고려할까요?

탄방한양공작의 단점은 노후화된 단지여서

수리비가 2000만원 이상 들어간다는 점과

향후 보유할 때 몇십에서 몇백만원의 수리비가 들어갈 수 있다는 아쉬운 점이 있습니다

외곽 신축은 상대적으로 수요의 힘은 떨어지겠지만,

신축이기 때문에 보유측면에서

수비리가 들지 않는점 ,투자자의 관심이 덜 들어가도 되기 때문에 단점을 상쇄 해줍니다

투자금 관점에서 보면 수리비가 2000만원 이상 차이가 날 경우

수익률 관점에서

수리비가 들지 않아 투자금이 덜 들어가는

외곽신축이 낫다 볼 수 있습니다

관리측면에서도 보면

95년이상 단지는 기본 누수,화장실 배관 수리시 많으면 300이상 수리비가 나갈 수 있습니다

투자금이 같고, 수리된 중심 구축을 매수 할 수 있다면

탄방 한양공작이 수익 관점에서 유리할 것으로 생각 됩니다

앞서 말한 것처럼 중심구축으로 수요가 몰리는 것과

더불어 pc공법으로 지은 아파트가 재건축이 될 기대심리도 반영 될 수 있기 때문입니다

-참고글

https://cafe.naver.com/wecando7/10143728

투자에는 답이 없다고 이야기를 듣지만 막상 들으면 그 말이 모호하고 애매하다는 생각이 들기도 합니다

오늘 비교한 단지들을 비교 해보면

무조건 수요가 많은 중심 구축

무조건 연식 좋은 외곽 신축

딱 떨어지는 정답이 내려지지 않습니다

그렇기 때문에

단지비교에서 더 들어가

매물의 상태

투자자의 성향

보유시기를 고려하여

투자를 진행해야한다 생각이 듭니다

중심 구축은 수요와 수익 관점에서 좋지만

관리 측면에서 주기적으로 수리와 그에 따른 수리비가 나갈 수 있기 때문에

내가 이런 상황을 잘 대응 할 수 있는 사람인지?

스스로에 대한 메타인지가 필요하다 생각 합니다

외곽신축은 연식이 떨어질 수록 수요의 힘이 약해질 수 있다는 점

특히 공급이 많을 경우 선호도에서 밀릴 수 있기 때문에

보유시기를 고려 해야 하는 점을 인지해야한다 생각 합니다

두 단지 모두 가치 대비 싸게 산다면 돈을 벌 수 있는 투자이기에

두 단지가 갖고 있는 장단점을 알고,

본인에게 맞는 투자를 하면

가치가 가격에 맞는 기간이 될 때까지

끌고 가는데 도움이 될거라 생각 듭니다

동료분들의 고민에 조금이나마 도움이 되길 바라는 마음을 담아 보며 글을 마무리 하겠습니다