수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요 갱지지입니다
과연 서울에 지금 이 투자금으로 해도 될까?
이 투자금이면 서울이 좋을까? 지방이 좋을까?
매번 고민되곤 합니다.
이번달 빈쓰튜터님과 튜터링데이시간
배운 내용을 복습하면서
이 고민을 조금은 해소된 것 같아 글로 정리해봅니다
서울에만 있는 브레이크 ?
지방은 하락장이 오면 매매가가
투자했던 가격까지 빠져서 만나는 경우가 있어요
근데 서울은 다릅니다
빠지다가 일정 가격에서 멈춰요
빈쓰튜터님
튜터님께서 이번 튜터링데이 날
서울과 지방 자산의 특징에 대해 짚어주셨습니다.
2023년 서울이 하락했습니다
가격이 30-40%빠졌습니다
미친듯이 빠지는 하락가격ㅋ이지만
일정 가격이상 빠지지않습니다
시장에선
그 가격을 받아주며 다시 반등했습니다
✔️ 성동구 행당대림
성동구의 대표적인 구축 행당대림
완전 소액의 기회는 2016년이었지만(전세가율 85%)
일정금액이 오른 전세가율 60%인
2019년, 6.3억에 이 단지를 매수했다 쳐볼게요
전고점 12억을 넘어
2023년 9억까지 빠졌지만 괜찮습니다
그래도 2억이라는 금액이 올랐습니다
그렇다면 수도권은
60%전세가율에 투자를 해도 될까요?
이번엔 하급지로 가보겠습니다
✔️ 수원시 영통구 벽적골8단지
영통의 수인분당선 망포역세권이며
리모델링 호재가 있는 구축 대장단지입니다.
19년도까지 소액(5천만원)의 투자기회가 있었지만
20년 가파르게 상승하면서 수도권 불장의 흐름을 이어받습니다.
이 단지도 성동구 행당대림처럼
전세가율 60%대에 투자를 했도 될까요?
가격이 만났습니다
서울 성동구에 있는 브레이크가
수원 영통구에서는 희미하게 보입니다.
가격이 하락해서 빠지는 하방지지선이
급지별로 다른 모습입니다.
그러면 지방은요?
지방은 어떠할까요?
지방에도 브레이크가 있습니다
지방에도 브레이크가 있습니다
부산의 대표적인 구축 대단지 남구 메트로시티인데요
이단지도 19년 매매가 3.7억
전세가율 80% 7천만원 적은 투자금으로 투자를 했고
7억까지 찍었으나, 23년 하락을 했습니다.
그래도 여전이 3.7억보다는 1억비싼
4억후반대 가격을 유지하고있습니다
물론, 부산의 좋은 구축을 예시로 가져왔지만
지방에는 대부분의 단지들이
투자한 시기의 가격과 하락한 가격이 만나곤했습니다.
천안의 중상이상의 단지인
백석아이파크2차입니다.
가격이 다시 만나면서
우리에게 지방 투자의 기회를 다시 주곤합니다.
빈쓰튜터님이 말씀주신 내용대로 서울, 경기도, 광역시, 중소도시들의 단지들을 살펴보니
그 특징들이 명확해졌습니다
수도권은 대부분의 단지들이
투자한 시기 가격보다 높게 하방지지가 되고있고
지방은 대부분의 단지들이
투자한 시기와 비슷한 가격으로 만났다는걸 알 수 있었습니다.
튜터님이 알려주신 이 브레이크를
그래서 어떻게 투자에 연결하면 좋을까요?
투자 결정에 이런식으로 참고하시면 좋을 것 같습니다.
1. 수도권 투자에 대한 전세가율 기준을 잡아나간다
막연하게 수도권 전세가율 80%,70%가 아닌
급지별로 다르게 가져가야합니다
상급지 좋은 곳은
이 매매가에 이정도 전세가율이면 싼 구간이라는 것을 인지하고 투자를 진행해야하는 용기도 필요합니다.
반면 후순위 지역들은 (서울의 낮은 급지, 경기도 외곽) 수요가 얕고, 브레이크가 덜하기때문에 정말 소액으로 투자하는 것이 좋을 수 있습니다
하락장에 투자한 금액대와 다시 만날 수 있고
투자기회를 또 줄 수 있기때문입니다.
2. 수도권과 지방을 저울질해본다.
1.5~2억의 투자금이 있는데 수도권과 지방 광역시중에 어디를 할까요? 고민이 되실겁니다
(언제쯤 답을 내릴 수 있을지..)
그럴땐 단지 대 단지로 보며 투자를 결정해야합니다
이 단지에 내가 2억이라는 돈을 들여서 투자했는데
2억의 기회비용을 잘 사용한 것일까?라는 관점에서요.
그래도 우리는 평균 이상의 투자를 하고싶기때문에,
효율이 좋은 투자인지고민해봐야합니다
과거 시장의 브레이크를 보면서
아.. 이 단지는 이 가격이 다시 안올수있구나
아.. 이 단지는 이 가격이 다시올수있네?
같은 돈을 들여서 어떤 자산을 먼저 취득해야하는지 고민해보면 좋을 것 같습니다.
3. 하방지지, 전세가율보다 중요한 건
전세가율로 딥하게 살펴보긴했으나
본질은 오른다는 것입니다.
결국에는 인플레이션이 있고
자산은 오르기때문에 내가 가치있는 단지에 투자했더라면 오릅니다.
수원 영통의 벽적골8단지
가격이 다시 만났지만, 1년만에 1억이 튀어올라
지금은 5억에 매물들이 나오곤합니다.
가격을 만났다 안만났다로
매수의사를 결정하기보단
라는 의사결정에 보조하는 정도로만
살펴보시면 좋겠습니다.
오늘은 빈쓰튜터님께 배운
하방지지관련해서 서울과 지방의 단지들을 살펴봤는데요.
이러한 단지들의 특징을 보면서
투자의 우선순위를 내려보는데 도움이 되겠다 싶었습니다. 늘 날카로운 인사이트를 던져주시는 빈쓰튜터님 감사합니다❤
서울 투자의 전세가율을 고민하는 것 자체가
살 수 있는 자산으로 다가오고있다고 생각합니다
그래서 참 행복한 고민이라는 생각이 드네요!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다
서울을 갖는 그날까지 화이팅입니다!
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