서기반 3강 강의 후기 [서기 14기 8팔하게 임장가서 서울 앞마당 6성할조 가자GO] - Feat. 자음과모임님 "여러분의 보물찾기를 끝낼수 있는 강의"

안녕하세요. 느리지만 포기를 모르는 남자 "가자GO" 입니다.

이번 서울 투자기초반 3강 강의는 "지역 분석하고, 서울 투자하는 법" 이라는 제목으로 큼지막하게 강의 주제를 보여주시며, 투자강의를 진행해주시는 "자음과모음 튜터님" 강의 였습니다.

그리고 튜터님이 정말 내가 투자금이 안되어도 '내가 가진돈으로 어떤선택을 하고, 어떤기준을 가지고 선택을 해야 내돈을 정말로 자산에 잘 파킹을 하는걸까? 라는 것을 배우러 온것이라고 생각하면 된다.' 라고 말씀해주셨고,

지역분석 지역들이, 여러분의 도움되는 지역분석 방법들, 기준들, 투자의사결정방법들에 대해 초점을 맞추었으면 좋겠다.'라는 말을 해주셨습니다. 라고 말씀해주셨습니다.

카카오맵, 로드맵을 켜두시고 강의들으면 좋고, 자모님이 말씀해주신 것들이, '내가 단지 볼때, 그 내용들이 단임할때 내용이 둥둥 떠다닐수 있게 강의를 집중해서 들어보자.! ' 라는 다짐을 하고 강의를 듣게 되었습니다.

3강 프롤로그 ; (feat, 자음과 모임님.)

ㅁ 나에게 특히 와닿았던

1. 투자를 배우고, 실행에 옮긴것, 실행을 반복한것, 반복을 가치있게 여긴 것.!, 그리고 마지막으로 '기꺼이'멈추지 않은 것! (잘하는영역까지 가면 재미가 있다. 투자공부하고, 투자라는게 즐겁고 재미있는 경지까지 가야한다. 순자산 30억달성하는데) 이게 정말 중요하다. 모으는 돈이 적은 만큼 더 열심히 해야한다. 메타인지, 본인의 상황과 단계에 대해 잘알고, 앞으로 해나가야 한다.
2. 같은 급지라도 주요핵심입지요소의 차이를 잘 이해하고 투자하는게 정말 중요하다.
3. 여전히 매수 우위 시장, 상승장의 수치를 보이고 있지는 않습니다.
4. 지금 시장에서 중요한 것은 오른 가격을 시장 참여자들이 수용하는 거래를 하는지? 여부 입니다. 실거주자들이 이가격을 받아주는지? 여부를 확인해보고, 전고점대비 싸지 않다면, 투자하면 안된다. (비싸게 사면, 전세를 높게 세팅하고 싶어한다.-> 전세가 안나간다. -> 전세를 내릴생각하지 않고, 잔금날짜를 못맞출 수도 있고, 아님 잔금다되가서, 급하게 급전세를 내야 하는 상황이 온다.
5. 결국, 가치대비 싼 것을 잘 찾을수 있는냐? 젤 중요 한 것이다. (서울 4급지 -> 59타입 8억대로 사면 정말 싸게 사는것이라는 가격감을 가져가고, 가격에 적응해야 한다.)
6. 입지도 좋고, 연식도 좋은 리딩단지가격 먼저 움직임, > 그다음 입지 덜 좋고, 연식 좋은것이 전세가 먼저 상승하면서, 매매가 반등 먼저함 > 입지좋고, 연식 오래된 구축이 그 다음 순번으로 움직이는 흐름을 서울수도권 지역의 상승 순번 흐름이다.
7. 투자금을 당연히 최대한 적게들일려고 노력하는게, 투자자가 꼭 해야 하는 항목중 하나 이다.
8. 1억~5억의 투자금을 가지고, 여러분의 소중한 투자금을 가지고, 어떤 선택을 할지? 지역 분석을 통해서, 스스로 결정할수 있다면, 우리의 보물찾기는 끝이 납니다

ㅁ 적용해보고 싶은 점'

1. 동작구/영등포구 [3~5억정도] 의 투자금으로 접근해볼수 있는 지역이다.
2. 시세가 '안녕'인사하는 단지는 추격 매수 하기 말자! 안싸면 투자하지말자!, 다른곳 (앞마당이 많을수록) 보면 된다.
3. 1금지 물건 중에서도 제자리 걸음인 단지들이 있음, 호가의 상승 보다, 실제 실거래 꼭 확인해보자! 지금 호가는 안받아주는 가격일수 도있기때문이다. 서울은 키맞추기 하는시장이라, 상급지 실거래가 전고점 가까이 찍힌다면, 그 다음 순번인 단지가격이 움직인다는 것을 아는게 중요하다.
4. 지금은 서울지역에 가격을 다지는 기간이라는 점을 명심하자!
5. '다 오르는 것 같아서, 기회가 날라가는 것 같아!' 프레임 에서 --> '다시 싼 물건이 나올 거고, 나는 그 물건을 찾을 수 있어!'라는 프레임으로 생각을 전환 하자!!
6. 서울 앞마당 최소 6개 이상, 앞마당늘리고 나서 투자를 진행하도록 하자!!
7. 그 지역에 단임/매임만 가고, 입지분석하지 않고, 정리하지않으면, 객관적으로 그 지역을 볼수 있는 눈이 만들어지지 않는다. --> 더 좋은 투자를 하기 힘들다. (객관적인 비교 평가가 어렵다.), 같은 투자금으로 더 좋은 투자를 할수 있으려면, 무조건 강의듣고, 임장가서 확인하고, 정리하는 과정까지 하셔야 더 좋은 투자를 할수 있다.라는 점을 꼭 명심하자!!

PART 1. 지금 시장에서 여러분이 봐야 할 것.

ㅁ 나에게 특히 와닿았던

1. 인구수많고, 세대당 인구수도 많은 행정동일수록, 3~4인 가족들이 거주하기 좋은 환경인 가능성이 높다.
2. 초등학교 학급당 학생수가 높을 수록 아파트 커뮤니티 및 단지 균질성이 좋은 학군이 형성되어있을것을 예상가능하다. 초등학교 부모들의 선호도가 높을수 밖에 없는지역.

ㅁ 적용해보고 싶은 점'

1. 세대당 인구수
2. ★임보★ 인구수는 입지 지도에 띄워서, 임장을 가보고, 지도를 한번 봐서, 임보에 지도위에 세대당인구수를 올려보자!. 인구수 많은 순서 + 세대당 인구수 많은 순서 두개를 임보에 다 올려보자!!
3. 세대당 인구수
4. 많음 --> 2.5~3명정도
5. 2~3인가족, 3~4인 가족이 많이 선택하는 동네가 어딘지 확인.

PART 2. 서울 송파구, 강동구, 서대문구 지역 분석

ㅁ 나에게 특히 와닿았던

1. 베드타운은, 역세권 교통이 정말 중요한 입지 요소이구나!!
2. 강남을 지하철을 환승하지않고, 직통으로 출근하냐? 못하냐? 지하철 노선 선호도에 정말 중요한 요소이다.
3. 대기업이 많으면, 그 지역의 수요에 영향을 주는 구나! '직장' 은 아파트를 선택할때, 수요를 끌어들이는 강력한 요인이다.
4. 학군은 무엇을 봐야 하는가?
5. 초등학교 학급당 학생수 (1~4학년대비, 5학년/6학년 수가 유지되는지? 여부 확인)
6. 중학교 학업성취도 점수
7. 중학교가 어디에 몰려있는지? 위치해 있는지?

ㅁ 적용해보고 싶은 점'

1. 투자공부할때, 이 단지는 왜? 선택해서, 여기를 왜? 사람들이 좋아해? 이 단지를 왜? 너는 투자하려고 하니? 라는 질문에 대답을 할정도로 답변을 임보로 옮겨보자.
2. 서울 외곽일수록, 교통 접근성이 좋으면서, 환경, 학군이 좋은 베드타운 --> "교통"이 좋은데 환경좋은 곳을 찾는수요를 끌어들인다. -> 베드타운은 역세권이 정말 중요한 입지 요소이다.
3. ★임보 역을 기준으로 도보 10분이내 아파트단지 동그라미 그려서 한장에 올리기 적용
4. 나도 돈을 빨라 돌려야 되니깐, 연식이 좀더 나은게 전세가가 높아 투자금이 더 적게 들 가능성이 높다. 그래서 문정래미안을 선택하는게 더 나을 가능성이 높다. ★임보★ 먼가 앞도적으로 차이가 안나고, 비슷하다면 돈을 -> 연식이 더 괜찮은것들이전세가 더 빨리 올라오니깐 -> 투자금회수가 빨라지고 -> 내 투자금을 더 빨리 돌릴수 있기 때문이다.
5. ★임보★ 교통 (역세권) / 대단지컨디션 (환경) 좋음 --> 섹션을 나눠서, 선호도를 나눠서 보는게 중요
6. 부동산에서 선호요인이 있는것도 중요하지만, 비선호요인이 없는것도 부동산에서 정말 중요하다. ★ 비선호 요소 임보에 표기할것 --> '천호역' 교통은 좋지만, 유흥시설이 많은 환경이 안좋은, 비선호 유흥시설보다 더 환경이 좋은, 고덕상일로 더 들어가려는 경향이 있다. (교통 은 더 않좋음/강남접근성) --> 어차피, 환승을 해야 한다면, 학군환경이 더 좋은 곳은 고덕상일로 커뮤니티가 몰려있는 고덕상일쪽으로 들어가려는 수요가 많다.
7. ★임보★ 2021~23년 입주한 아파트들 전고점이 잘 거래가 안되서 거래가가 형성이 안되었다. --> 주변 단지 2018~2019년 전고점 가격을 참고해서 보면 가격대를 대충 예상가능하다. 이것 참고해서 전고점을 매기면 된다.
8. 잠실 - 대치라이딩이 어디가 위치가 좋은가? 대치라이딩이 얼마나 편한가?가 중요하다.
9. 환경적 측면에서, 가장 중요한 편의시설은 백화점 & 종합병원 이다.★임보★ 꼭 백화점 / 종합병원 위치를 확인해서 임보에 올리고, 백화점은 직접 수준이나 명품관 여부를 눈으로 한번 직접 확인해보도록 하자!
10. 지역분석이 깔려있어야, 투자분석이 의미가 있다. 그래야 더 좋은 투자를 할수 있고, 잘 할수 있다.

PART 3. 서울 송파구, 강동구, 서대문구 투자 분석

ㅁ 나에게 특히 와닿았던

1. 투자란? 내가 사고 싶은 단지를 떨어질때까지 기다리는게 아니라, 내가 가지고 있는돈으로, 가치 대비 싼걸 찾아서 투자 를 할수 있어야 한다. ★임보★
2. 전저점 23년초, 기준으로 많이 올라온 것들은 절대 매수 하지 말고, 덜 올라서, 여전히 싼것들로 접근, 1급지 -20% 이상, 2급지 ~ -25~30% 이상 가격이 빠졌는데, 아직 가격 회복을 못한 단지는 더이상 더 떨어질게 없다고 생각하면 된다. ★임보★
3. 재개발로 인한 입지 개선 가능성, 신축 아파트의 전세가 상승 기회!

ㅁ 적용해보고 싶은 점'

1. 전고점을 매매/전세/전고점까지, 생활권 별로 가격을 지도 한판에 올려보자! ★임보★
2. 각 입지 요소 3가지에 대해 생활권 별로 임보에 올리기 ★임보★
3. 교통 -상/중/하
4. 학군 -상/중/하
5. 환경 -상/중/하
6. 대단지 1000세대 이상의 단지는 좋아하는동과, 비선호동과의 실거래가를 나눠서 찾아보는게 좋고, 매물가격도 나눠서 한번 확인해보는게 중요하다.
7. 23년초 전저점대비, 얼마나 가격을 회복했냐?를 임보에 넣어보자 ★임보★ 목표 매수가도 같이 가입해보자!
8. 하는게 더 낫다. 22' 송파시그니쳐는 전고를 20년씩 옆아파트 전고점을 같이 보는게 중요하다.
9. 투자는 그 시장에 흐름에 따라, 방향이 달라져야 한다.

PART 4. 여러분이 서울 투자하기 위해 앞으로 해야 할 것.

ㅁ 나에게 특히 와닿았던

1. 하락장에 오르지않는구간에서도 버티는게 가장어렵다.
2. 비교평가
3. 지역내 비교평가 ; 내가 가진 돈으로 더 가치있는 것을사기 위해 투자금 대비, 가격대비 더 선호도가 있는 것을 고르는 과정, 내 상황에 맞는 가장 좋은 투자를 하려고 노력해야 한다.
4. 지역간 비교 평가
5. 투자 의사결정 -> 저평가 (싼가/비싼), 리스크 대비 여
6. 투자는 마음은 거북이 처럼, 행동은 토끼처럼.

ㅁ 적용해보고 싶은 점'

1. 매물하나 살때, 100개의 매물을 보고 비교 평가후에, 최선의 선택인지? 한번더 점검후, 최종 매수 과정을 거쳐보자.! 내가 정말 살마음이 있다면, 그 단지의 모든 매물을 모두 전 부동산을 털어 다보고, 결정하도록 하자!
2. 매수-보유의 과정에서 확신이 있고, 하락해도 행복하게 살아갈수 있다.
3. 투자판에 계속 플레이어로 살아남아있어서, 돈이 빨리돌아오면 그 다음번 투자도 지속적으로 잘 할수 있다.
4. 저평가 / 리스크대비 중 하나라도 안되면, 투자를 절대 진행 하지 않는다. 투자하지 않는 결정을 하는 것도, 투자이다. 왜? 망하지 않는 것이 젤 중요하니까.
5. 서울시장이 여러분들이 투자할수 있을 정도의 기회는 충분히 줄거라고 생각합니다.
6. 내 목표는 "직장인 투자자인데, 자모처럼" -, 내 행동은 "투자하는 직장인" 인 경우가 많다. 목표에 맞는 노력이 필요하다.
7. 투자금 별 투자 가능단지 정리
8. ★임보★ 매매가, 전세가, 투자금, 전고점 대비 하락률,전 저점대비 상승률 정리

자음과 모음튜터님, 3강 강의를 통해 저에게 몇가지 목표가 생겼습니다.

1. 서울에 한번 자산파킹해보자!
2. 4년안에 서울에 투자2개까지만늘려서, 순자산 10억 달성할수 있게 투자판에서 살아남아서, 지속적으로 투자 플레이어로 살아남을수 있게 지속적으로 독강임투 하자!
3. 될때까지 느리지만 포기하지않고, 노후준비 끝나는 그날까지 후회하지않는 삶을 살아보자!. 하다보면 투자자로 성장하는 과정에서 행복을 느끼는 사람이 되자!

이상으로 3강 강의 후기를 마칩니다.

감사합니다.