길음동 길음뉴타운6단지래미안 아파트 수익률 분석 보고서 [열기 76기 22조 행복엔딩]

▶ 아파트명

성북구 길음동 길음뉴타운6단지래미안

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장

성북구 종사자수 111,005명 (약 11만 명)

2. 교통

강남 57분 / 여의도 45분 / 시청 30분

출퇴근 시간 4호선 급행 운행

길음역 역세권

3. 학군

개운중 88.7%(특목고 9명), 길음중 88%(특목고 20명)

거리가 먼 중학교에 배정이 되는 점이 아쉬움

4. 환경(편의시설)

현대백화점 미아, 롯데백화점 미아점, 이마트 미아점, 이마트 하월곡

5. 공급

장위자이레디언트 2025.03 / 2,840세대 등

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 길음뉴타운6단지래미안 23 매매 8.7억, 전세 5.3억

5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 10.3억, 전세 5.5억

5년 내 저점 매입시: 2023년 1월 매매 6.67억, 전세 4.5억

5년 내 고점 매입시 수익률: (87000-103000)÷(103000-55000)X100 = -33%

5년 내 저점 매입시 수익률: (87000-66700)÷(66700-45000)X100 = 94%

▶ 현장 사진

▶ 비교평가

- 저평가

길음 6단지 20평대는 전고점 대비 9.7%정도만 하락한 상황이라 가격을 거의 회복했다고 볼 수 있음. 30평대는 전고점 대비 20% 정도 빠진 가격이라 괜찮은 정도. 하지만, 비슷한 가치를 가진 길음8단지와 비교했을 때 두 평형 모두 저평가되었다고 보기 어려움.

길음 6단지의 경우 20평대보다 30평대를 선택하는 게 낫고, 길음6단지보다 길음8단지 30평대, 20평대 순으로 저평가되었다고 볼 수 있음.

- 환금성

06년식 단지로 10년 후에는 거의 30년되는 구축 아파트가 되어 환금성에 있어 지금보다 좋지 못할 수 있음. 하지만, 길음 뉴타운 내 길음역 도보 5분 거리의 비교 불가 입지를 가지고 있고 길음 뉴타운 단지들이 같이 늙어가기 때문에 연식에 대한 걱정을 크게 하지 않아도 될 것 같음.

- 수익률

수익률 100% 시, 24평 13.1억/ 32평 15.3억으로 24평보다 32평이 가능할 것으로 보이고 수익률 200%를 달성하기에는 투자금을 줄여야 가능할 것 같음.

- 원금보존

전세가율 24평 55%/ 32평 60%로 32평이 적정 전세가율임. 주변 미아뉴타운 개발로 입지독점성은 다소 떨어지는 편이지만, 현재 입지 자체가 괜찮아서 방어할 수 있을 것으로 판단됨.

- 리스크대비

2025년도에 동대문구에 10,000세대 입주가 있지만, 마지막 입주일이 25년 11월이기 때문에 26년 9월쯤에는 큰 영향이 없을 것으로 판단됨.

- 투자결론

길음 뉴타운 내에서 학군을 제외한 교통 입지가 매우 뛰어난 곳으로 8, 9단지와 비슷한 흐름을 가짐. 주변 단지보다 가격이 많이 상승하여 저평가되었다고 보기 어려움. 특히 20평대는 전고점 대비 9.7% 빠진 수준이라 전고점 대비 22.1% 빠진 30평대를 관심을 가지는 게 좋다고 판단됨. 좀 더 저렴한 8단지 30평대를 더 싸게 사면 좋을 것으로 보이고 3~4억 대로 투자할 수 있는 단지 중 이 곳이 최선인지 판단해봐야 함.