3곳 비교(흑석동양 / 신도림태영 / 신동아리버파크) 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 9조 맨유우승]

안녕하세요 열기 76기 부동산 9조대 맨유우승입니다~!

이번 3강 과제로 "아파트 수익률 보고서" 작성 해보는 시간인데

양파링님의 강의 마지막 내용과 똑같이 3곳의 아파트를 비교해보아야

어디가 저평가 되어있는지 알 수 있다는 생각에

현재 매매가와 전고점이 가장 비슷한

3곳을 임장 해보고 각각의 아파트를 분석해 보고서를 작성해 보았습니다

아파트명

1. 동작구 흑석동 흑석동양아파트

2. 구로구 신도림동 신도림태영타운

3. 동작구 노량진동 신동아리버파크

위치

입지평가

공급 부분에서 데이터 상으론 모두 S가 맞으나

신도림태영타운 근처 광명동에 8,321세대 가량 입주 예정이고

신동아리버파크 바로 옆 힐스테이트가 공급예정이기에

둘다 S로 평가되어도 되는지는 판단하기 어려웠습니다.

수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

5년 내 저점 매입시 수익률 및 순수익

5년 내 고점 매입시 수익률 및 순수익

셋 중에서 모두 신도림태영타운이 나아보였습니다.

환경

흑석동양아파트

굉장히 높은 곳에 위치해있고 아파트 근처에 이용시설이 아무것도 없었습니다.

이른 아침의 영향도 있겠지만 단지 내부엔 사람이 거의 없었고

주차 공간이 넓은 편이 아니었는데 빈 주차 공간도 간간히 보였습니다.

아이들이 사는지 자전거들이 보이긴 했으나 먼지가 많이 쌓여있는 걸로 보아

단지 내에서 활발하게 활동하지는 않는 것 같았습니다.(높은 언덕에 위치)

신도림태영타운

이른 아침이지만 오가는 사람이 많았고, 아파트 내부에 놀이터 시설이 많고

쓰레기장 청소가 깔끔하게 잘되어 있는 모습이었습니다.

비가오는 이른 아침인데도 지하주차장 입구 청소를 하고 계셨습니다.

또 어린이 자전거가 무척 많이 보여 아이들이 많다는 것을 알 수 있었습니다.

단지 내 조그마한 규모지만 상가도 존재하였습니다.

신동아리버파크

조금은 언덕진 곳에 위치해 있었으며 세대수가 많은 만큼

단지 내 놀이터나 상가가 많았으며 아파트 내부에 큰마트가 있었습니다.

아쉬웠던 건 쓰레기 뒷처리가 안되어 있는 구역들이 조금 보여

단지가 넓은 만큼 관리가 제대로 되지 않은 모습이었습니다.(이른 아침이라 그럴 수도)

투자 결론

임장 조사와 입지평가결과를 기준으로

세 아파트 중 한 곳을 비교하여 투자를 진행 한다면

신도림태영타운이 저평가 되어있다고 판단되어 선택할 것 같습니다.

입지평가에서 신도림태영타운이 압도적이기도 하였으며

수익성(전고점 기준-12%)과 원금보존(전세가율 51%)이 조금 아쉽기는 하지만

환금성(입지독점성)에서 높은 점수를 얻었다고 생각합니다.

(리스크가 모두 '하'인 이유는 제 현재 자본이 기준이기에..)