▶ 아파트명
더샵염주센트럴파크
▶ 입지평가
1.직장
서구 종사자수 16만명(B). 광주에서 세번째로 종사자수가 많음.
2.교통
하남일반산단 29분 / 하남기아공장 29분 / 본촌산단 23분 (C등급).
교통수요로 여기에사는 것 같진 않음. 신축이나 환경, 학군 때문에 살거같다.
3.학군
광덕중 69.6%/0%학군을 이유로 이아파트에 거주하진 않는 것 같다.
주변에도 80% 넘는 학업성취도를 가진 중학교가 없음.
4.환경(편의시설)
롯데마트 월드컵점, 롯데아울렛 광주월드컵점이 인근에 있음. 광주신세계백화점은 좀 멀리 있지만 갈순있다.
5.
6.공급
휘경자이디센시아 2025.06 / 1806세대 등
광주전체에 그간 꾸준히 공급이 있어왔다. 그리고 서구는 22년에 과공급으로 잠깐 힘들었을 듯. 24년 올해가 광주 전체적으로 22년부터 있어온 누적공급이 있어서 전세가가 오르긴 힘든 환경으로 보임. 다만 광주시가 25년부터 공급이 줄어드는 양상이므로 전세가율이 올라오기 시작하고 투자가 가능해지지 않을까? 25년 4월 서구에 상무센트럴자이는 모두가 기다려온 상급지 신축이라 이시기는 유의해야함.
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 더샵염주센트럴파크 32평 현재 매매 6.9억, 전세 3.7억
5년 내 고점 매입시: 2021년 11월 매매 9.08억 전세 4.5억
5년 내 저점 매입시: 2022년 10월 매매 5.86억 전세 2.98억
*5년 내 고점 매입시 수익률 = -48% -2.18억
*5년 내 저점 매입시 = 36% 1.04억
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
세전세가율이 낮아서 투자기준에 들지 않음. 80% 이상이 되어야 함.
잔금이 불가하고 공급리스크가 있어 첫투자로 자금을 불리기엔 환금성이 부족함.
최종적으로 내 자금에서 벗어나는 단지이므로 투자 불가함.
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