수도권 0호기 n천만원 손실보고 매도했습니다 [신라금관]

안녕하세요

행동하는 투자자 신라금관입니다.

월부에 입성하기 전에 남들 따라 뭣모르고 매수했던 0호기

그 아픈 손가락을 얼마전에 매도했습니다.

수도권 물건이지만, 역세권이지만,

n천만원 손실보고 팔아야했던 이유와 과정을 글로 적어봅니다.

같은 실수를 반복하지 않기위해 복기해보기 위해서 글을 쓰며,

저와 비슷한 상황인 분들께도 조금이라도 도움이 되면 좋겠습니다.

0호기와 헤어질 결심을 하다

때는 21년 집 안사면 벼락거지가 되던 시절,

귀가 얇은 저는 집을 사야겠다는 생각을 했습니다.

투자에 경험이 있는 사람에게 조언도 구하지 않은채

'재건축이 돈이되니 젊어서 몸빵하면 되겠지' 라며

경기도 역세권 찐구축 소형아파트를 매수하게됩니다.

해당단지 실거래의 최고가를 영광스럽게 찍으면서말이죠.

시간이 흘러 23년 여름 저는 월부에 입성하게 됩니다.

그리고 깨달았습니다.

200세대도 채 안되는 80년대 구축,

주요노선이 아닌 역세권의 선호도 낮은 생활권,

재건축할 희망이 안보이는 분위기와 입지…

이 집이 내가 생각했던만큼 가치가 있지 않은데 비싸게 샀다는 사실을요.

이제라도 팔아야겠다고 생각을 해보지만

하락장에 접어들며 실거래가 1건도 찍히지 않아 얼마나 하락한지도 감이 잡히질 않았습니다.

일단 저는 소액으로 지방투자를 해야겠다고 생각하며 꾸준히 앞마당을 만들어갔습니다.

그리고 한달전 빈쓰튜터님께 매물코칭을 받게되면서

지금이라도 당장, 손실을 보더라도 팔아야겠다는 확실한 방침을 가지게됩니다.

(큰 시야를 빌려주신 빈쓰튜터님 정말 감사합니다)

저는 매코를 받은 당일 부동산 세군데에 물건을 내놓았습니다.

부동산 200군데에 내놓기

제가 매수했던 가격에 3-4군데에 내놓지만 

집을 보러오겠다는 사람이 한명도 없었습니다.

상승장 꼭지 가격이니 어느정도는 예상했던 바였습니다.

부동산에 분위기를 물어보니 집을 매수하려는 사람이 별로 없고

급매로 나온 싼물건만 거래가된다고 합니다.

서울의 상급지들은 전고점을 회복하고 거래들이 다시 살아났다는데

여긴 아직 차디찬 바람만 불고있었습니다.

‘급매만 찾아요. 어차피 깎아봤자 천만원 깎아주실거 아니에요?’

‘신혼부부는 신축만 찾아요…’

‘지금 온 손님은 방2개 x.x억짜리만 찾는대’

제 물건과 비슷한 조건에서 지금 거래되는 가격은 

지금 가격보다 한참 낮은 가격이었습니다.

일주일 뒤 저는 부동산 100곳에 문자를 돌리게됩니다.

게리롱 튜터님의 전세빼기 방법이 큰 도움이 되었습니다.

▼▼ 참고 링크 ▼▼

[게리롱] 3분 만에 부동산 200군데에 문자돌리는 법

문자로 회신오는 곳이 몇군데 있었고 

전화 회신으로 광고올려주겠다는 곳도 생깁니다.

그리고 예약 연락이 오는지 지켜봤습니다.

이때까지만해도 가격을 내리긴 해야겠다는 생각을 하지만

그 시기에 대한 결정을 못했습니다. 

며칠뒤 수도권 앞마당의 매임을 갔는데

집을 내놓은 사정을 알고있던 부동산 사장님이 말씀하십니다.

‘토요일인데 집 보러 안와요? 많이 보러와야할텐데 요즘은… 분위기가 달라졌어요.’

‘집 너무 비싸게 내놓은거 아니에요?’

이 말씀에 현타를 맞으며… 이제는 정말 가격을 낮춰야겠다고 결심합니다.

다시 주변 단지들의 실거래를 조사하고매도가의 마지노선을 정해봤습니다.

500씩 쫌쫌따리 내리다보면 

저보다 오래전에 집을 내놨던 경쟁매물도 따라 내릴게 예상됐습니다.

제 집을 처음 광고를 냈을때부터 저를 따라 가격을 내리더라구요.

저는 마음을 굳게 먹고 한번에 1000+@ 금액을 내릴 결단을 내립니다.

(근데 제가 계약을 한뒤 제집이 팔린지 모르고 호가보다 n천만원을 내리셨습니다…아찔..)

그리고 광고를 내주신 부동산에 방문을 했습니다.

사장님은 제 물건에 대한 회의적인 말들을 어렵게 꺼내십니다.

‘차라리 전세로 돌리는게 어때요? 이동네는 어르신들이 많아서 그가격엔 거래가 힘들어요.

신혼부부는 신축만 찾아요. 그런분들한테 이 물건 얘기하긴 힘들어요…’

부정적인 말들에도 굴하지 않고 저는 이번에 꼭 매도할거라며

제가 생각하는 매도 하한선보다 조금 높은 가격으로 사장님께 말씀드리고 나옵니다.

그리고 부동산 200군데에 낮춘 가격으로 문자를 돌렸습니다.

생활권에 부동산이 그만큼 많진 않아서 인접한 다른구, 다른 시에도 내놓았습니다.

이번에도 연락이 안오면, 내가 예전에 살았던 지역에도 문자 100군데 돌려야겠다고 계획했습니다.

한번 해보니 이건 전혀 어려운일이 아니었습니다.

근데 문자를 돌렸던 인접한 다른 시에 부동산 사장님께 전화가 옵니다.

부동산 사장님의 뜻밖의 제안

전화온 부동산 사장님은 인접한 시에 많은 물건을 가진 분이었습니다.

제 물건에 관심있다며 실제로 방문해서 집상태를 보고싶다고 하셨습니다.

이제까지 집을 보러온 사람이 한명도 없었기에

(몇몇 사장님이 집 상태 보러온다고 하고 한번도 안오심…ㅠ) 

설레이는 마음으로 집청소를 하고 사장님을 기다립니다.

집에 도착하신 사장님은 굉장히 호의적인 태도로 집상태를 칭찬하셨습니다.

집 사진을 찍으시며 이정도면 금방 나갈수있겠다고 말씀하시니 

제 마음은 너무나 가벼워졌습니다.

근데 사장님이 사진을 다 찍고 본론을 말씀하십니다.

‘사모님 근데 네이버부동산에 광고 많이 나와있던데요.(당시엔 9개정도 광고 걸려있었음)

집사려는 사람들은 그런거보면 집에 문제있는줄알아요. 역효과에요.

제가 가진 연락처만 부동산 포함해서 수천개에요. 거기에 일괄적으로 뿌려줄수있어요. 그럼 금방 팔려요

대신 지금 올리신 광고 다 내리셔야해요. 얼마까지 깎아주실수있어요?

생각하신 할인금액을 저한테 주시면 제가 금방 팔아드릴수있어요’

사장님의 당황스런 제안에 일단 웃으며 

‘네…^^ 생각해볼게요’ 라고 답변하고 돌려보냈습니다.

입주장에 전세빼기 어려울땐 사장님께 수수료 따블도 부른다는 애긴 들었지만…

아무리 생각해도 지금 광고를 다 내리며 사장님께 웃돈드리며 기대는건 

제 상황에 맞지 않았습니다.

같은 단지에 경쟁매물이 한개 있지만 제 물건 조건이 더 좋았고 

시장에 손님자체가 없으니 수수료 더 드리는 방법은 적합하지 않아보였습니다.

차라리 손님 한팀이 오더라도 그 한명이 계약으로 이어질 수 있도록

거슬릴게 없는 컨디션으로 집을 만드는게 낫다고 판단했고

바로 욕실에 타일이 들뜬것을 수리예약합니다.

그리고 언제든 집을 볼수있게 매일의 원씽을 집청소와 정리로 잡았습니다.

그렇게 임장도 안가고 임보도 안쓰며 청소만 하던중

옆 생활권 부동산에서 첫 손님 예약이 잡히게됩니다.

그리고 이 손님과 저는 매도계약을 체결하게 됐습니다.

하루만에 협상과 계약까지

제 첫 손님은 수요일에 부동산을 통해 토요일에 집보기로 예약을 하셨습니다.

여기서 저는 몇가지 유추해볼 수 있었습니다.

• 평일에 예약해서 주말에 집보는걸 보니 노부부나 주부가 아닌 젊은 직장인일 가능성이 높다
• 우리집이 16평짜리 구축임을 감안하면 아이가 없는 신혼부부거나 싱글일 수 있다

• 이 집을 며칠전 예약해서 볼정도의 투자가치는 없으니 월부사람은 아닐 것이다.(ㅎㅎ) 

  실거주로 구매하려는 의사가 높을 수 있다.

확인을 위해 부동산 사장님께 물어봅니다.

‘사장님~ 손님이 주말밖에 못보시나봐요. 신혼부부이신가요?’

‘아뇨, 젊은 여자분인데 아버지랑 같이 보러오신대요’

집을 보시는 분이 저와 비슷한 직장인의 싱글임을 알게됩니다.

이때 제가 이집을 매수했던 상황과 이유를 빠르게 기억해봅니다.

• 집에 들어왔을때 해가 잘들고 온화하고 따뜻한 느낌적인 느낌 (가장 중요!)
• 이정도면 부분수리만 해도 되겠다 싶은 컨디션
• 층이 낮아도 전망에 마주보는 건물이 없는점
• 부동산 사장님의 안심시키는 말들 (이정도면 먼저 본집보다 깨끗하고 상태좋죠~ 등등)

이중에 첫번째가 가장 컸습니다….ㅎ 

근데 저만 그럴거라곤 생각하지 않았어요.

날씨 예보를 보니 장마기간이라 비가 예정되있었습니다. 

환한 느낌적인 느낌을 주기 어려울수도 있겠지만, 

그래도 최대한 끌어올려야겠다고 결심하게 됩니다.

예약한 날 전까지 집의 레이아웃도 다 뒤집어 가구와 집기를 옮기고,

블라인드 먼지닦기, 창문의 실리콘 곰팡이 제거 등 

그동안 신경 못썼던 부분도 청소하며 최선을 다해 집의 컨디션을 올렸습니다.

그리고 예약 당일 손님은 집을 보시곤 

바로 계약 의사를 밝혔습니다.

집앞에서 잠깐 방문하신 어머니와 밥을 먹다가 

손님이 계약하고 싶어하신다는 사장님 전화를 받고

저는 목구멍에 밥이 더이상 넘어가질 않았습니다.

식당 앉은자리에서 바로 협상에 들어가게됩니다.

‘매수자분이 5백만원 깎아달라고 하시네요. 도배도 좀 해야하고…’

‘사장님 지금 가격도 많이 내려서 내놓은거 아시죠? 저 손해보고 파는거에요…’

‘어휴 그래도 협상 가능하시다고 광고되어있어서. 매수자분이 돈이 없대요.’

‘제가 지금 어머니랑 같이있어요. 얘기해보고 다시 연락드릴게요’

매수자의 요청대로 5백을 깎아도 제가 생각한 마지노선 안에는 세이프인 가격이었습니다.

하지만 그간 실전경험담을 읽고 튜터님들의 말씀들을 기억했기때문에

결정의 권한이 나한테 없고 삼자에게 있다고 알리며 시간을 벌었습니다.

그리고 5분뒤 사장님께 전화를 드립니다.

‘도배하신다고 하셨죠. 도배값 백만원 빼드릴게요.’

‘알겠습니다 그렇게 전달드릴게요. 근데 매수자분이 대출을 받아야하는데 이게 실행이 안되면 매수가 어렵다고 하시네요….’

매수자가 제안하는 특약이 있었습니다.

• 대출이 미승인될 시 매도자는 계약금을 전액 반환하고 계약은 무효가 된다

저는 생각해보겠다고 통화를 끊은 뒤 잠깐 고민해봤습니다.

위 특약을 넣을시 대출심사가 1주일 이내면 끝난다곤 하지만,

만약 그사이에 다른 매수자가 나타난다면 놓칠 수 있었습니다.

그리고 대출이 안나오면 저는 다시 손님을 목빼고 기다려야했습니다.

하지만 그간 집을 보겠다는 연락은 지금 매수자 한명뿐이었고

이 물건을 위 특약때문에 지금 못판다면 언제팔 수 있을지 기약이 없었습니다.

가치가 없는 물건을 더는 들고있을 수 없었습니다.

특약의 리스크와 이 물건을 지금 못팔경우의 리스크를 비교하자 결심이 섰습니다.

그리고 부동산 사장님께 전화를 걸었습니다.

‘사장님, 말씀하신 특약 넣는거로 할게요. 대신 100만원 깎는거로 가격얘기는 마무리하시죠.’

그리고 바로 부동산에가서 계약서를 작성했고

대출 심사 관련한 특약은 1주일로 기한을 정해 그안에 결과를 받고 확정하기로 했습니다.

중도금 날짜도 일주일뒤로 하여 행여나 계약이 파기될 수 있는 리스크를 줄일 수 있었습니다.

(대출심사는 며칠뒤에 승인났습니다. )

또 매도를 결심한뒤로 이사갈 지역을 틈틈이 임장해놨기 때문에

매도 계약서 작성한지 일주일만에 매수 계약서 또한 작성할 수 있었습니다.

이 1호기 매수후기는 곧 작성해볼게요^^

손실 확정 나도 괜찮은 이유

매도후기 글들을 보면 나빼곤 다들 손절은 아닌거같고..

내가 이 손실난 금액을 몇개월을 일해야 벌수있는걸 생각하면 속이 아픕니다.

그래도 계속 희망적인 면을 생각하고 내가 파는 이유를 떠올렸습니다.

매물코칭때 빈쓰튜터님이 해주신 말씀을 계속 꺼내보며 앞만 보려고 했습니다.

‘더 가치있는 것을 매수하기 위해, 이 물건을 팔 수 있다면 손실은 감수할만하다’

이 물건을 팔고 매수할 수 있을 지역을 임장하고 후보단지를 만들었기 때문에

목표가 생겼고 행동으로 옮길 수 있었습니다.

그리고 주변에 목표를 공언함으로써 동료들에게 응원과 많은 도움, 조언도 구할 수 있었습니다. 

늘 긍정적인 기운을 나눠주는 동료들 정말 감사합니다^^

쓰다보니 길어진 이 글을 읽어주시는 분들께도 좋은일이 가득하길 바랍니다.

제가 실전투자경험담을 읽으며 도움을 많이 받은만큼 

이 글이 누군가에겐 도움이되었으면 좋겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다^^