아파트분석

해운대구 재송동 더샵센텀파크1단지 수익률 분석 보고서[열기77기 우리는 모두 부자 될 사람2조 집 살거야]

  • 24.06.23

▶ 아파트명

해운대구 재송동 더샵센텀파크1단지


▶ 위치(지도)

▶ 입지평가


1.   직장 (B)

부산 해운대구 종사자수 154,115명 (약 15만 명) / 사업체수 40,946개

해운대구는 부산에서 부산진구 다음으로 종사자수와 사업체수가 많은 곳이다.



2.   교통 (B)

해운대구 주요 업무지구 센텀시티역 : 자차 5분, 대중교통 14분

부산진구 주요 업무지구 부산시설공단 : 자차 30분, 대중교통 59분(인근 지하철역 없음.)

부산 남구 주요 업무지구 국제금융센터부산은행역 : 자차 25분, 대중교통 35분(환승1회)

부산 연제구 주요 업무지구 부산지방법 거제역 : 자차 27분, 대중교통 31분


3.   학군 (A)

센텀중 92.9%, 장산중 88% / 센텀초 전교생 1,471명, 학급당 학생수 26.3명, 고학년 학급수와 학생수가 늘어나는 것으로 보아 학군을 위해 이사오는 수요가 많은 것으로 보인다. 초품아, 중품아라고 할 정도로 센텀초, 센텀중학교 모두 도보 10분 이내로 등학교가 쉽고 안전할 듯.



4.   환경(편의시설) (S)

더샵센텀파크1단지 반경 1km 내에 코스트코 있음.

반경 1.5Km 내에 홈플러스, 신세계센텀시티점, 롯데백화점센텀시티점 있음.

반경 4~6km 내에 종합병원 부민병원, 인제대백병원 있음.


5.  공급 (S)

부산 전체 적정수요는 약 1.9만세대이고, 해운대구 적정수요는 약 2천세대이다. 

해운대구는 물론이고 부산시 전체 입주예정물량이 줄어들고 있는 것을 알 수 있다.

2024년 해운대구 입주 단지는(300세대이상) 총3개 단지 1,733세대이다.


▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)


현재 시세: 더샵센텀파크1차 34평 현재 매매 9.3억, 전세 4.4억

5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 13억 전세 5.5억 

5년 내 저점 매입시: 2023년 2월 매매 8.2억 전세 4.0억 

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100 

*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가 

*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가 

*5년 내 고점 매입시 수익률 (93000-130000)÷(130000-55000)X100 = -49% 

*5년 내 저점 매입시 수익률 (93000-82000)÷(82000-40000)X100 = 26%


▶ 현장 사진 


▶ 투자 결론 

더샵센텀파크 1차 : 직장(B), 교통(B), 학군(A), 환경(S), 공급(S)


댓글


오무
24. 06. 25. 20:20

크 비교까지 해보셨군요!!!! 전 너무 날림으로 했네요ㅠㅠ 멋집니다 집 살거야님🌞💕 수고 많으셨어용!!