아파트명: 반포 자이 아파트
위치(지도): 서울 서초구 반포동
입지평가
1.직장(S): 서초구 - 종사자수 487,976명 / 사업체수 71,958개
2.교통(S): 서초구->강남 15분, 서초구->여의도 29분, 서초구->시청 39분
3.학군(A)
-원촌초등학교(학급당 학생수 24.1명 / 학년별 학생수 174명 / 5-6학년 비율 113% / 초품아)
-원촌중학교(학업성취도평가 94.1% / 특목고 진학률 0.8%)
4.환경(S): 신세계백화점(강남점), 킴스클럽(뉴코아), 가톨릭성모병원(대학병원), 고속터미널
5.공급(B): 적정수요량(2,036세대) < 공급량 3,307세대(2025년 6월, 메이플 자이)
-인접 공급량(동작구, 용산구, 성동구, 강남구, 송파구, 강동구): 적정수요량 14,701세대 < 공급량 15,761세대
수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 반포 자이 25평(A형) 현재 매매 24.8억, 전세 10.4억
5년 내 고점 매입시: 2022년 5월 매매 28.2억, 전세 13억
5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 23억, 전세 10억
*5년 내 고점 매입시 수익률: (24.8-28.2) / (28.2-13)*100 = -22%
*5년 내 저점 매입시 수익률: (24.8-23) / (23-10)*100= 14%
현장사진
결론
1) 저평가(△): 입지평가(SSAS)이기 때문에 매우 높은 가치를 갖고 있다. 현 시세가 고점 대비 하락률(-12%)이며, 전저점 대비 상승률(+8%)인 만큼 현재 많이 싸다고 느껴지지 않고, 하락장 이후 반등을 한 가격이다. 다만 비교 단지인 래미안퍼스티지(2009년식 2,444세대)가 28억 / 11.4억인 점을 감안하면, 초중학교를 품고 있고, 더블 역세권인 반포자이가 3.2억이나 차이날 정도는 아니라고 생각하며, 두 단지 비교 시 반포자이가 저평가라고 판단된다.
2) 환금성(O): 물건은 132동 고층이며 선호동은 아니지만, 남향-고층이라는 점에서 환금성은 적정하다고 본다.
3) 수익률(X): 매전 차이가 커서 투자금이 많이 드는 만큼, 수익률은 23%로 높지 않고 수익금은 3.4억이다.
4) 원금보전(X): 마찬가지로 투자금이 많이 드는 만큼 전세가율이 42%로 높지 않다.
5) 리스크관리(X): 잔금 여력이 안되며, 24년도 하반기 대규모 공급(올림픽파크포레온 12,000세대)이 있는 만큼 근처에 전세 매물이 매우 많고, 현재 전세 건수도 많은 만큼 전세가격을 보수적으로 봐야 한다. 전세가가 떨어져 추가 투자금이 들 수 있다.
→ 따라서 해당 매물은 저평가, 수익, 원금보전, 리스크 관리 측면에서 기준에 부합되지 않아 투자하지 않는다.
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