서울시 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 19조 부카이브]

▶ 아파트명

마포래미안푸르지오

▶ 위치

(출처: 열반기초 아파트수익률보고서 참고자료_by 베댄아)

▶ 입지평가

1) 직장 : A

서울시 마포구 종사자수 279,788명 / 사업체수 56,782

2) 교통 : A

ⓐ 강남 - 57분

ⓑ 여의도 - 18분

ⓒ 종로 - 17분

-강남 1시간 이내 / 부도심(시청, 여의도) 30분 이내 도착 가능한, A등급의 정석이라고 생각한다.

-특히 역세권까지는 아니지만, 아파트 단지가 2호선(아현역) - 5호선(애오개역) 사이에 있어 두 호선 모두를 이용할 수 있어 강남, 시청, 여의도 모두 환승 없이 지하철로 이동 가능하다는 점이 인상적이다.

-다만, 단지 내 경사가 있는데다, 실거주 주민의 후기에 의하면 지도에 표시된 도보 시간(13분)보다 더 많이 걸린다는 점(약 20분 정도)을 감안한다면, 역까지 오가는게 힘들 수 있겠다.

3) 학군 : B-C 사이

-근처 배정가능중학교로는 한성중, 아현중, 서울여자중 - 공립 / 숭문중 - 사립

-숭문중, 서울여자중의 경우에는 학업성취도 85% 이상으로 B등급이나, 그 외 모두 C등급

-기존 학군이 아쉽다는 인식이 있었으나, 대흥동 주변으로 염리동 학원가가 성장하고 있는 중이며, 마래푸까지 운행하는 셔틀버스도 있다는 점은 이점으로 작용할 수 있다고 생각한다.

-다만, 아직까지는 학군으로 외부 수요를 끌어당길 정도는 아니라고 판단되어 B-C등급 사이를 주었다.

4) 주변환경 : B

ⓐ 대형마트

-반경 1km 이내 대형마트 없음.

-다만, 바로 근처 각각 이마트/롯데마트 총 3개 있음.

ⓑ 백화점

-반경 1km 이내 백화점 없음.

-근처 백화점으로는 신촌 현대백화점, 신세계/롯데백화점 본점, 더현대서울 입점.

-모두 단지에서 멀지는 않음.

-대형마트, 백화점 모두 반경 1km 이내에는 없으나, 대형마트의 경우 1km 반경 바로 근처에 이마트/롯데마트 총 3개의 대형마트가 입점해있음.

-백화점의 경우에도 현대/롯데/신세계백화점이 멀지 않은 위치에 모두 입점해있음.

-실제로 임장 가 본 결과, 단지 상가에 상업시설이 많이 분포해있으며, 스타벅스, 식자재마트 등 주민이 이용하며 거주만족도를 높여줄 수 있는 점포들도 형성되어 있었음.

-위 기재된 점들을 고려하여, C등급을 부여하기에는 현실을 반영하지 못한다는 판단이 들어 B등급을 부여함.

5) 공급 : S

-향후 3년 이내 적정수요(0.2만) 대비 1/2배로, S등급을 부여하였음.

✅ 총정리

▶ 수익률 분석 (5년 이내)

현재 시세: 전용 59 기준 현재 매매 15억, 전세 7.8억

•5년 내 고점 매입 시: 21년 9월 매매 17억, 전세 7억

•5년 내 저점 매입 시: 22년 12월 매매 11억, 전세 6억

▶ 현장사진

-단지 내 경사가 생각 이상으로 심했다.

-아이들과 학부모가 많이 보였고, 가족 단위의 모임도 많이 보였다.

-확실히 단지 내 사람들이 많고 활발한 느낌.

-학부모, 사람들 옷차림도 세련된 느낌.

-인도/차도 구분이 잘 되어있고, 인도 주변으로 안전바도 설치되어있었다.

-조경이 너무 잘 되어있었다. (분수, 폭포, 나무 등 푸릇푸릇한 느낌)

-균질성 있는 택지 대단지 느낌.

-너나위님께서 단지 내 들려오는 아이들 소리는 돈 벌리는 소리라고 하셨는데, 아이들 소리가 들려왔다.

▶ 투자결론

1) 저평가

-전고점 대비 12% 가량 하락한 상황으로, 현재 거의 22년 하반기 가격대까지 회복한 상황임. 다른 2급지 아파트와 비교, 혹은 비슷한 시세를 형성하고 있는 아파트와 비교평가 후 확실하게 저평가 여부가 판단 가능할 것으로 보임.

2) 환금성

-아파트+3천세대 이상의 대단지+마포(서울 2급지)의 조건을 모두 가진 아파트로서, 기본적인 환금성은 갖추었다고 판단됨.

3) 수익률

-현재 전고점 대비 12% 가량 하락한 상황임.

-다만, 직장/교통 입지적으로 A등급이며, 학군/환경 또한 추후 개선될 것이라고 기대되는 점, 향후 공급물량 추이를 보았을 때 장기적으로 17억보다 더 상승할 가치가 있는 아파트라고 판단됨.

4) 원금보존

-전세가율이 현재 시세 기준 52% 가량으로, 전세가율 기준(수도권 60%)에 미달함.

-다만, 입지독점성이 있으며, 향후 3년 내 공급물량이 적정수요 대비 1/2에 못 미치는 점을 고려할 필요가 있어보임.

5) 리스크대비

-현재 입지독점성 및 향후 공급물량을 고려하였을 때 역전세의 상황을 맞이할 가능성은 낮아보임.

수업 때 생각보다 작성하는데 오래 걸릴 것이라고 경고해주셨는데, 정말이었다..

무려 3시간에 걸쳐, 정성을 다해 작성해 본 내 첫 아파트 수익률 보고서!

지난 주말 조원들과 함께 미니 분임을 다녀왔던 '마포래미안푸르지오' 로 선정하여 작성했다.

현재 마포구에서 시세가 1위는 아니지만, 아직 대장단지의 이미지를 견고히 지키고 있는 마래푸.

역시나 입지분석을 해보니 교통이 S등급까지는 아니지만 환승없이 주요 업무지구까지 갈 수 있다는 점에서 훌륭하다고 느껴졌고,

학군이나 주변환경 또한 염리동 학원가 형성, 주변 재개발 등으로 향후 개선될 것이라고 기대된다.

또한, 실제로 임장을 다녀와 본 결과, 이래서 대장단지구나- 할 수 있을 정도로 단지가 균일한 택지 느낌 + 가족들과 아이들이 산책하고 놀고 있는 평화로운 분위기를 느낄 수 있었고, 상권도 나쁘지 않다고 느껴졌다.

아직 '저환수원리'의 결론을 내기까지는 많은 노력이 필요하다고 생각이 든다.

비교평가를 잘해낼 수 있는 날이 올 때까지, 투자 결론까지 만족스럽게 낼 수 있는 그 때까지 화이팅 :D