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서울투자 기초반 - 올해 안에! 내 종잣돈에서 가장 좋은 서울 아파트 찾는 법
월부멘토, 주우이, 양파링, 프메퍼, 권유디
BM
- 초등학교 학급당 학생수 25명 이상 : 진짜 많음, 22 ~ 23명 : 괜찮음, 20명 미만 : 애기들 없음
500인 이상 대기업수 분포 강남구, 영등포구, 서초구, 중구, 송파구에 대한민국 절반 위치
- 연식이 낡아져도 교통이 좋으면 사람들이 사는데 둘 다 떨어지면 살 이유가 없어요
- 교통으로 수요를 끌어내는 단지와 단지 컨디션으로 수요를 끌어내는 단지가 있어요. 교통이 소외된 지역이 아니라면 각각의 이유로 수요가 있다고 생각하고 받아들이세요!
- 연식, 역세권, 각 하나만 보지 말고 아이를 키우는 부모가 어디를 거주하고 싶을지 고민하여 의사결정 하기! 더 좋아하는 동네 = 유흥상권이 없고 학교 보내기 좋은 동네, 더 좋아하는 단지 = 연식도 좋으면서 세대수도 많고 조경도 잘 되어있는)를 비교하여 결정 → 이번 비교평가에 반영할 핵심
- 출퇴근, 환경, 학교, 커뮤니티, 구조 요인 중 더 많은 걸 가지고 있는 단지를 사세요
2018년 이후 전고 없는 단지들은 가격 절대가를 보세요
- 환경이 좋은 것 = 아플 때 소비하고 싶을 때 맛있는 음식 먹으러 가고 싶을 때 어디든 지척에 있는 곳 + 백화점, 종합병원 중요하고 편의시설과 아파트가 많은지도 보세요
- 입지 독점성이 있어도 가격이 비싸면 보내주세요
- 1, 2급지와 3급지 신축은 전고점 대비 20%만 떨어져도 매수! 거의 안 오른 단지는 오히려 떨어질 걱정이 없는 거죠
- 전저점 대비 가격이 얼마나 올라왔는가도 보세요. 23년초가 전저점입니다. 목표매수가 정하는데 활용하세요. 전저 기준 많이 올라온 건 매수 X
- 서울 84 기준 17 ~ 19억 고점 간 거면 높은 것.
- 보통 서울은 59 기준으로 보고 (30평대 가격을 받을 수 없는 동네도 있어요)
- 84 기준 12억5천이면 4급지 신축 59가격
- 낡은 아파트는 전세가가 점점 낮아져요. 전세금 회수가 중요하면 연식 좋은 데 투자하는 게 좋을 수도
- 평촌 정도 입지에 방 3개 구조면 투자 가능해요, 수요 있으니까! 실거주자들이 좋아할 만한 단지입니다
- 11 ~ 12억대 몰려있는 단지들이 많네요
- 서울은 평지에 아파트가 많이 없어요...
- 이 단지가 투자금 n억으로 할 수 있는 최선의 선택인지 반드시 고려하기
- 선호 없는 건 투자에서 완전 제끼기
- 전고점 : 8 ~ 90%는 선호도 파악할 때 들어맞아요. 구축 59 기준 10 ~ 11억 찍으면 진짜 좋은 단지! 8억은 애매 6 ~ 7억은 안 좋은 것
- 완벽한 1등을 찾으려고 하지 마세요. 뭐가 더 내 상황에 맞을까를 고민하세요
- 비교평가 할 땐 하나하나씩 빼 가면서 하면 쉽습니다
- 저평가와 리스크 대비 여부 둘 중 하나라도 충족되지 않는 게 있다면 투자 X
저평가 되지 않았다고 판단되면 같은 투자금으로 할 수 있는 다른 물건을 찾는다!
- 이 투자는 가치 성장 투자이며 땅의 가치를 우선해서 투자한다!
- 역에서 오고 가는 게 10 ~ 15분 차이나는 게 아니면 좀 더 단지 컨디션 좋은 것으로G
- 이번 임보에서는 비교평가 할 때 전체적으로 뭉뚱그려서 하지 말고 요소 하나하나씩 비교해 가면서 하기
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