서울 답십리동 청계 힐스테이트 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 75기 키티맘]

▶ 아파트명

답십리동 힐스테이트 청계

현재 대각선 맞은 편 청계SKVIEW아파트 입주를 기다리고 있어서 청약 계약 당시 알아보던 가장 가까운 힐스테이트 청계 시세로 수익률 분석함. 원래는 이문 라그란데와 아이파크자이 분양권 투자도 고려하고 있어 휘경쪽 준구축 시세들과 힐스테이트 청계를 비교해볼까 했으나 제주바다님 동대문구 투자 강의 듣고 이문 신축들은 현시점에서 투자 목적으로 접근하기에는 고분양가라고 판단하여 거래하지 않기로 결정, 힐스테이트 청계만 단독 분석함.

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.   직장

동대문구 종사자수 146,383명 (약 14만 명)

2.   교통

강남 40분 / 여의도 44분 / 시청 30분

3.   학군

동대문중 64%, 숭인중 71%

4.   환경(편의시설)

롯데백화점 청량리점, 롯데마트 / 용두역 홈플러스 

5.   공급

이문 아이파크자이 2025.11 / 4321세대

휘경 자이디센시아 2025.06 / 1806세대

이문 래미안라그란데 2025.01 / 3069세대 등   총 9953세대

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 힐스테이트 청계 25평 현재 매매 11억, 전세 6.7억

5년 내 고점 매입시: 2021년 5월 매매 13.15억, 전세 7.2억 

5년 내 저점 매입시: 2020년 3월 매매 8.5억, 전세 5.3억 

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100 

*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가 

*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가 

*5년 내 고점 매입시 수익률 (110000-131500)÷(131500-72000)X100 = -36% 

*5년 내 저점 매입시 수익률 (131500-85000)÷(85000-53000)X100 = 145%

*청계SKVIEW 분양가 (편의상 10억으로 계산) 매입시 수익률 -> 현시세 적용

 (110000-100000)÷(100000-67000)X100 = 30% 

▶ 현장 사진 

▶ 투자 결론 (과거 투자 복기에 이번 과제 목적을 두었으므로 내용을 변경함)

청계SKVIEW (성동구 용답동 소재) 59타입을 2023년 8월에 투자목적으로 9.5억 분양가로 계약함. 맞은 편 힐스테이트 청계(동대문구 답십리동 소재)와 비교해보아도 현재까지는 잘한 투자로 판단되며, 다른 보유 부동산들 담보대출이 가능한 상황이라 주변 공급이 늘더라도 자금 여력이 되므로 역전세 리스크 대비에 큰 문제가 없다고 생각함.

 아쉬운 점은 분석을 좀 더 잘 할 줄 알았다면 둔촌주공이나 구의역 롯데캐슬 이스트폴, 청계 리버뷰 자이 등의 상급지 혹은 대단지도 가능했을 거라는 생각이 듬. 물론 둔주는 당시 상황이 좋지 않았고(법이 소급 적용될 줄 누가 알았나! 결국 용자나 자금 여력이 있는 사람이 시장에서 위너임) 구의롯캐나 청리자는 청약으로 도전하기엔 점수가 모자라긴 했음. 그 당시에는 최선의 선택이었다 ~ ^^

 청계SKVIEW 매매가 상승 기다리며 이문 분양권 거래로 실거주 장안동 아파트를 갈아탈까 고려했지만 이문쪽이 고분양가였고 현재도 주변 시세가 올라오지 않고 있어서 투자하지 않기로 결정. 면목선 예타 통과로 인해서 장안동 아파트의 시세 상승 여력이 더 있다고 판단하여 당분간 추가 투자를 보류하고 비록 소단지이긴 해도 초코아에 학원가 밀집한 현 아파트에 실거주하며 현 상태를 유지할 예정. 

향후 청계SK뷰 아파트를 15억~20억 되는 시점까지 보유하여 장안동 아파트와 함께 2채를 처분한 뒤 잠실이나 강남 등의 상급지로 이동할 계획임. 실거주와 투자 모두 만족할 상급지 똘똘한 1채로 갈아타기는 일생일대의 선택이 될테니 종잣돈 열심히 모으며 부동산 공부도 계속 해야함.