성남시 중원구 성남현대아파트 수익률 보고서 [열반스쿨 기초반 제티토]

성남시 중원구 성남동 성남현대아파트 수익률보고서

▶ 아파트명

성남 현대 아파트

▶위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장

성남시 S, 중원구 102,480 (약 10만) B

2.교통

강남 39분, 판교 37분, 도심 59분 / 여의도 65분, 가디 71분

중원구의 가장 핵심 요소는 교통 !

그런데, 근접 업무지구인 강남과 판교까지 30~40분 걸 소요, 교통편이 아주 좋은 것은 아님

도보 역세권이 아니기 때문에 모란역까지 버스 이동이 필수적임.

3.학군

중원구는 학군이 열악한 편임. 구 내에 85% 넘는 학교가 없음.

근처에 중원구 내에서 학업성취도가 높은 편인 학교 존재

영성 중학교 78.7%, 성남중학교 76.8%

도보 5분 거리에 경단초등학교 (학급당 학생 수 19.7명, 각 학년 학습 수 3개)

4. 환경

반경 1km 내에 대형 마트나 백화점 없음. (모란시장 존재..)

5. 공급

중원구는 확정된 공급 계획 없음.

생활권을 공유하는 수정구는 내년(2025년) 1,317 가구 공급 계획 존재.

적정수요 A

▶ 수익률분석

시세: 성남현대 25평 현재 매매 6억, 전세 3.4억

5년 내 고점 매입시: 2022년 5월 매매 6.8억 전세 4억

5년 내 저점 매입시: 2023년 8월 매매 5.2억 전세 2.9억

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100

*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가

*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가

*5년 내 고점 매입시 수익률 (56000-68000)÷(68000-40000)X100 = -43%

*5년 내 저점 매입시 수익률 (56000-52500)÷(52500-29000)X100 = 15%

현재 시세: 성남현대 30평 현재 매매 6억, 전세 4.2억

5년 내 고점 매입시: 2021년 4월 매매 6.5억 전세 4.5억

5년 내 저점 매입시: 2024년 3월 매매 5.76억 전세 3억

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100

*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가

*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가

*5년 내 고점 매입시 수익률 (60000-65000)÷(65000-45000)X100 = -27%

*5년 내 저점 매입시 수익률 (60000-57600)÷(57600-30000)X100 = 9%

▶ 현장사진

▶ 투자결론

▶ 느낀점

1. 수익률 보고서 작성하면서 처음으로 아파트를 투자대상, 수익률 관점에서 작성해 보았다. 내집마련과는 달리 사람들의 수요에 대해서 좀더 깊이 고민해야 할 것 같다.
2. 사전 임장과 임장의 괴리, 사전 임장할 때는 별생각 없던 아파트가 분임 때 너무 좋아 보였다. 성남에 몇 안되는 평지와 대로, 구축임에도 깔끔한 외관에 사로잡혔다.
3. 25평대와 30평대 매매 가격이 붙어있었다. 투자금도 거의 비슷하게 들어가는 상황이어서 수익률보고서를 써보기 전에는 같은 가격이면 당연히 30평대에 투자해야 된다고 생각했었다. 그런데 30평대 세대수가 150 세대로 가장 많음에도 불구하고 매매/전세 거래가 활발하지 않아서 고점 실거래가 없었다. 30평대 아파트는 가족 단위이기 때문에 학군이 어느정도 좋아야 하는데 학군이 좋지 않다. 학군, 환경을 포기하고 교통을 선택하는 사람 입장에서도, 교통이 그렇게 좋은 건 아니어서 애매한 것 같다.
4. 임장을 한 지역은 애정이 생기는 것 같다. 그래서 관심을 가지고 계속 보게 되는데 그런 지역들을 많이 만들면 좀 객관적인 평가를 할 수 있을 것 같다.