안녕하세요:D

임장이 즐거운 레모닝입니다! 🍋

벌써 습한 기운이 올라오는 게

곧 장마가 시작될 것 같네요.

건강에 더욱 유의하며

목표를 향해 나아가는 투자자의 삶을 응원합니다.

이제 곧 6월도 마무리하며 새로운 지역을

만날 날이 다가오는데요.

1시간만 걸어도 더위에 지쳐 집중력을 잃기 쉬운데,

한 번의 분위기임장으로 3번 가본 효과를 내는

저만의 방법을 공유해 드리려 합니다.

🍋🍋🍋

먼저 분위기임장을 가려면 무엇을 준비해야 할까요?

네. 바로 임장루트입니다^^

잘 아시다시피 우리는 그냥

아파트가 모여 있는 곳만 다니지 않습니다.

분위기임장의 목적은

지역의 전체적인 분위기를

생활권별로 어떻게 다른지 관찰하면서

사람들이 좋아하는 동네와,

덜 좋아하는 동네는 어디인지,

어떠한 요소가 그 차이를 만드는지

현장에서 눈으로 확인하기 위함입니다.

우리는 루트를 그리는 과정 그 자체에서

중심은 어디인지,

편의시설은 어디에 많은지(호갱노노),

공업단지는 어디에 있고(지적편집도),

강이나 도로로 단절된 생활권은 어딘지를(카카오맵)

손품만으로도 쉽게 알 수 있습니다.

<참고 : (초보자를 위한) 임장루트 그리는 법>

https://weolbu.com/community/299575

저는 요즘 임장지를 배정받으면

바로 카카오맵을 켜고 지역명을 검색해서

핑크색 경계선이 그려진 채로

법정경계 레이어를 켠 다음

1) 자글자글하게 아파트와 건물들이 모여 있는 위치(동)를 확인

지적편집도 레이어를 켠 다음

2) 상업지역과 공업지역의 위치(동)를 확인

여기서 포인트는

나의 임장지만 보지 않고,

(광역시의 경우)이 도시 전체의 중심지가 어디인지

메인이 되는 상권은 어디인지

그 상권과 가장 가까운 데는

임장지에서 어느 동인지 까지도 보고 있습니다.

(대략적인 위치만 알고 넘어가도 충분해요)

/

최근에 지방을 다녀보면서 느낀 건데

지방은 중심에서 외곽으로 택지가 뻗어나가며

생활권이 새로 생겨나거나, 확장되면서

그 안에서의 단지 선호도도 중요하지만

생활권 자체가 중심지와 얼마나 가까운지에 따라

선호도와 가격으로 연결되더라고요.

'중심지 접근성이 선호도/가격으로 연결된다'

(골고루 퍼져 있어 중심지 접근성이 주요 요소가 아닌 도시도 있습니다.)

예시로 가져온 위 지역은 울산광역시 북구입니다.

산지가 많아 남북으로 길게 형성된 생활권이 특징인데요

남구의 메인상권이나 주요 업무지구(현대차, 우정혁신도시)까지

물리적 거리가 대충 보아도 송정이 매곡보다 훨씬 뛰어나다는 걸

확인할 수 있습니다.

매곡에 아무리 신축들이 들어서도 송정의 선호도를

크게 엎지는 못할 수 있습니다.

이렇게 손품으로 지역과의 첫 대면을 마치고 나면,

상상의 나래를 펼칩니다 😁

아, OO동은 강만 건너면 바로 중심상권에 도달이구나!

OO동은 대기업 일자리가 많은 지역과 맞붙어 있네?

이 동네 아파트 연식은 괜찮나?

여기는 동이 1동, 2동, 3동으로 많이 쪼개지는 걸 보니 인구가 많은가보네.

완성형가족이 많은 걸 보니 신도시 느낌이겠는데? 학원은 많을까?

초등학교도 있으니 여기 살며 출퇴근하기 좋겠다~

이쪽 공업지역은 염색단지여서 사람들이 떨어져 살고 싶을 거 같아.

여긴 아파트가 많고, 상권도 큰데 다 구축 뿐이네... 동네 분위기 어떨까?

여긴 아파트는 많은데 상권이 너무 없다. 가까운 상업시설은 얼마나 떨어져 있지?

와, 여기 대학교가 있네. 상권도 많지만 자글이 빌라촌도 많겠다..

여기는 양옆이 산이라 생활권이 뱀처럼 길게 형성됐네.

출근시간 도로 정체나 큰 상권 형성이 어려워 덜 좋아하겠다. 실제로 그런가?

....

이런저런 물음표들을 띄워놓고

트렐로나 노션, 카톡 등 (각자 편한 도구)에

궁금한 부분들을 미리 적어 놓아요.

그걸 현장에서 O인지, X인지 확인합니다.

그러면 내 생각과 실제 모습을 대조해 보면서 더 오래 잘 기억할 수 있어요.

모든 생활권의 균질성/상권/쾌적성/업무지구를 일일이 확인하는 것보다

이게 더 핵심 포인트 위주로 정리하고 기억하기 좋았습니다.

이렇게 분임을 마치고

생활권 선호도를 나눈 뒤

내 생각과 동료의 생각은 어디서 달라지는지

그 지점을 통해 한번더 고민을 하고,

임보를 쓰며

(이쯤 되면 시세분석을 하고 있겠죠?)

랜드마크아파트의 시세를 통해

사람들이 좋아하는 생활권이 파악되고

동별 시세지도를 그리면서

내가 생각한 생활권의 순위와

가격순이 일치하는지까지

(내가 판단한 가치가 가격에 반영되고 있는지)

대조해보는 겁니다.

끄읏~

읽고보니

별거없죠...? 😅😅

/

그러나 그냥 목차대로 임보를 쓰기보다는

이런 사고의 과정이

분임준비 -> 임장(현장에서 확인) -> 임보(손품+발품)의

흐름과 이어지도록,

의식적으로 하는 것과는

분명 차이가 있을 것 같아요.

정리하면,

1단계.

임장준비 단계(손품)에서 충분히 정보를 알아내고

상상의 나래를 펼치며 궁금한 점들을 체크한다.(메모)

2단계.

현장에서 오감으로 확인한다.

(내 생각과 실제 현장이 같은지 대조해 봄)

3단계.

임보를 쓰면서(시세분석)

내가 본 가치가 가격에 그대로 반영되는지 확인

(가격 왜곡이 있을 수 있지만 큰 그림에서는 어느 정도 일치할 것이라 가정)

일년 중 가장 임장하기 힘든 계절이 오고 있습니다.

휴식과 맞바꾼 노력과 시간들이

투자로 이어질 수 있도록

화이팅하시기 바랍니다^^

읽어주셔서 감사합니다.

(레모닝 나눔글)

만년임장팀장의 분위기임장 루트 그리기 루틴 : https://weolbu.com/community/299575

엄마들이 좋아하는 상권은 뭘까? : https://weolbu.com/community/312294

현장에서 사람을 보라는데 사람이 안 보여요... 뭘 봐야 좋을까요? (분위기임장에서 봐야 할 것들) : https://weolbu.com/community/1050488

임보결론파트! 원페이지 장표 1장으로 알딱깔센 마무리해요:D : https://weolbu.com/community/1113252

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