이제 양극화로 지방은 안 오른다고? 팩트만 보여드립니다.

안녕하세요.

대한민국 1호 초이스 헬퍼 & 부동산 가치평가사

'시크릿브라더'입니다.

오늘은 많은 분들이 믿고 있는 [서울 불패]에 대해 이야기를 이어나가 볼까 합니다.

가장 많은 사람들이 관심 있고 가장 많은 수요가 몰려있는 도시인 서울이 본격적으로 움직이기 시작했습니다. 이 움직임이 지속되어 가파른 상승으로 갈지 숨 고르기를 하며 천천히 갈지는 알 수 없지만, 많은 분들이 생각하는 '서울만이 답이다'에 대한 대답은 드릴 수 있을 것 같아서 이번 포스팅을 준비했습니다.

이번 포스팅은 이전 포스팅을 먼저 읽고 오셔야 이해가 잘 되실 겁니다.

[1편 먼저 읽고 오기]

https://blog.naver.com/secret-brother/223492092219

2. 그럼 지방은 유동성의 영향을 안 받나?

1편을 제대로 읽고 오셨다면 이런 궁금증이 생기셔야 합니다.

서울이 유동성의 영향을 크게 받는다는 건 알겠어.. 근데 지방은? 지방은 유동성의 영향을 안 받나? 아니 돈이 풀리는 건 똑같은데 서울만 영향을 받고 지방은 영향을 안 받는 건 말이 안 되잖아?

네, 맞습니다.

영향력의 크기가 다르긴 하지만 분명히 지방 시장에도 유동성이라는 놈은 영향을 줄 수밖에 없습니다. 시중의 돈이 서울에만 풀리는 것은 아니니까요.

보시는 것처럼 M2 유동성과 매매지수의 상관 계수는 서울보다 지방 광역시들이 더 높습니다. 돈이 풀리는 만큼 지방 광역시의 집값도 상승을 하는 것이 지극히 자연스러운 현상이라는 것입니다.

1편에서 '서울 부동산의 가격은 유동성(M0, M1, M2)에 비해 덜 올랐기 때문에 현재 유동성의 힘으로 올라가는 것이다'라고 설명드렸는데, 이 설명이 맞으려면 지방 또한 같은 이유로 올라야 합니다. 그런데 지방은 여전히 시장이 어렵죠. 왜 그럴까요?

그 이유는 [전월세 수익]에 있습니다.

1편에서 사람들이 부동산을 매수하는 이유는 2가지로 설명할 수 있다고 했습니다.

1) 시세 차익

2) 전월세 수익

지방은 서울&수도권에 비해 시세 차익에 대한 기대감이 낮습니다. 그렇기 때문에 가격이 많이 저렴해졌다고 판단이 되어야 사람들이 움직입니다. 저는 개인적으로 지금 지방 광역시의 가격이 충분히 매력적인 수준으로 떨어졌다고 생각하지만 사람들이 생각하기에 여전히 집값이 비싸다고 생각하기 때문에 매매 수요로 전환이 되지 않았습니다.

부동산은 닫힌계이기 때문에 <매매 or 전월세> 둘 중 하나를 반드시 선택해야 합니다. 둘 다 싫다고 한다면 노숙자가 되어야 하는 거죠. 집을 꼭 사지 않아도 됩니다. 우리한테는 전월세가 있으니까요. 만약 당신께서 집값이 오르길 기대하거나 전월세로 인한 수익을 기대하는 게 아니라면 굳이 집을 사지 않아도 됩니다. 하지만 집은 꼭 필요하기에 전세나 월세를 선택하게 되겠죠.

부동산 시장이 안 좋다고 해서 시장이 멈춰 있는 게 아니라 수요 자체가 매매 -> 전월세로 이동하게 되는 것입니다. 그리고 이렇게 전환되는데 충분한 시간이 필요한 것이죠.

우리는 이것을 알아보기 위해 [전세가율]이라는 지표를 활용합니다.

보통의 경우 전세가율이 높아진다는 것은 사람들이 매매보다 전월세를 선호하면서 전월세 가격이 올라가는 것을 의미합니다. 하락장이 어느 정도 진행이 된 후에 나타나는 현상이죠. 이때의 시장 분위기는 다음과 같습니다.

시세 차익이나 전월세 수익에 대한 기대감이 없다

↓

가지고 있는 집을 팔아서 전월세로 가거나 전월세 상태를 유지한다

↓

전월세 공급이 부족해지며 다시 전월세 가격이 오른다

↓

오른 전월세 가격(높아진 전세가율)이 매매가를 밀어올린다

쉽게 일반화시키기는 했지만 보통 이런 과정으로 시장은 움직입니다. 특히 지방 시장은 그렇죠.

지금 현재 지방 시장은 전세가율이 반등하기 시작했습니다. 대전이 가장 먼저 반등을 했고 이것이 매매가에 반영이 되어 대전의 매매 가격은 지방 광역시 중에 가장 먼저 반등했습니다. 하지만 이전 포스팅에서 말씀드렸던 것처럼 대전은 향후 입주물량이 너무 많기 때문에 다시 떨어질 확률이 높습니다. 반면 울산이나 부산은 지속적으로 전세가율이 높아질 확률이 높습니다. 향후 누적 공급이 줄어들면서 전세가율이 높아지고 있기 때문입니다. 울산의 경우 미정 물량을 포함하면 공급이 그렇게 적지는 않지만 대구는 향후 미정 물량까지 본다고 하더라도 공급이 확 줄어듭니다. 빠르면 올 하반기나 내년에는 전세가율의 반등이 일어날 것으로 예상되죠.

[전세가율이 올라간다는 것 = 전월세 수익의 증가]

이 공식이 성립되기 때문에 지방은 전세가율만 높아진다면 그때부터 유동성의 영향을 본격적으로 받기 시작할 겁니다.

서울&수도권보다 느리고 그 영향력이 크진 않지만 유동성의 영향은 서울만 받는 게 아니라 지방도 똑같이 받는다는 것을 이해하는 것이 굉장히 중요합니다.

만약 서울&수도권이 지금의 상승을 이어간다면 지방 광역시를 포함한 중소도시까지 그 온기가 이어질 확률이 높습니다. 이는 각 지역이 깊은 관계가 있어서 영향을 주고받는다는 개념보다는 유동성과 갭메우기의 개념에 가깝습니다.

따라서 지방 시장이 움직이는 시점은

전월세 수익이 증가할 때 (전세가율 상승) +

시세 차익에 대한 기대감이 커질 때 (사람들이 서울&수도권에 비해 지방이 싸다고 느낄 때)

이때가 될 확률이 높습니다.

그런데 이런 의문이 들 수 있습니다.

맞습니다. 저도 서울&수도권과 지방의 양극화는 계속해서 진행될 거라고 생각합니다. 하지만 동시에 어느 정도의 갭 메우기 또한 계속될 것이라고 봅니다.

다음 편에서 그 이유에 대해 자세히 알려드리겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!

오늘도 좋은 선택하는 하루 보내세요.

Make a good choice ~♡

- 대한민국 1호 초이스 헬퍼&부동산 가치평가사 -

" 시크릿브라더 "

[월부가 인정한 그 강의!]

[시크릿브라더 두 번째 베스트셀러]

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀