[풋후] 공급리스크 많은 투자 해봤어? 나 해봤어..... (1호기 복기글)

안녕하세요

발로 후회없이 뛸 투자자

풋후입니다

벌써 무더운 여름이 훌쩍 다가왔네요.

24년 1월에 첫 계약을 했지만

지금까지 잔금이 늦다는 핑계로

1호기 후기를 늦게나마 복기합니다.

바로 시작하겠습니다.

때는 작년 연말 투자 코칭에서부터 시작됩니다.

라즈베리 튜터님 코칭

#23년 12월 30일

짝꿍과 함께

처음으로 라즈베리 튜터님을 만난날

두근두근 설레는 마음을 잡고

튜터님을 만나뵈었습니다.

제 첫 질문은

지역별로 투자금의 기준을 잡지 못해서,

그리고 현재 투자금이 부족해서,

연간 저축액이 이정도 되니, 대출을 조금 받아서 투자를 해도되는지 였습니다.

튜터님께서는 놀랍게도,,

"풋후님 대출을 일부 받아서 투자해도 됩니다."

그 뒤에 튜터님은 이렇게 말씀하셨습니다.

"하지만 그 전에 풋후님이 투자를 해도 되는 사람인지가 먼저에요.

이제부터 확인해볼거에요~"

바로 임장지를 묻기 시작했습니다.

튜터님께서 어디지역을 보고 있고,

어디를 투자로 바라보고 있는지

생활권 우선순위 등등을 여쭈어 보셨습니다.

저는 중소도시인 A지역 그리고 B지역 등

임장지에 대해서 생각을 말씀 드렸고,

튜터님께서

"풋후님 투자 해도 되겠어요 잘하셨네요~"

물론 매물을 들고간 코칭은 아니였지만,

이때까지 임장을 하면서 바라보았던 것들을 검증 받을 수 있어서 좋았으며,

그리고 내가 본 것이 틀리지는 않았구나 깨닫게 되었습니다.

튜터님께서 투자는 어디쪽을 생각하고 있는지 물음을 하셨고,

"저는 B지역보다는 A지역이 저평가되어있다고 판단되어,

투자를 한다면 A지역에 하고 싶습니다" 라 대답했습니다.

원하는 지역을 말씀드리니 튜터님께서는 추가로

제가 말한 단지들이 있는 지역 외에

A지역의 생활권 우선순위에서

같이 통합되어 볼수있는 지역에 대해서 말씀해주셨습니다.

"해당 지역의 선호도가 A지역의 선호도 높은곳과 비슷할정도로 좋아요"

통합된 곳이긴 하지만, 해당 지역이 그정도일거라 생각은 못했었는데

다시한번 임장해야겠다 생각이 들었습니다.

현재 해당 지역에 투자 물건들이 있다는 귀뜸도 함께 해주셨습니다.

바로 달려가고싶다는 생각에.. 잠이 안오더군요 ㅎ..

#24년 1월 초중순 어느날

저는 1월에 짝꿍과 함께 살게될 전세 집 이사가 마무리되자마자

바로 한달동안 제가 못본 A지역의 통합되는 곳의

못봤던 단지들을 매임을 하기위해 달려갔습니다.

통합된곳에서 투자로 볼수 있는 단지들을 추려보니

저는 지금까지도 중소도시라면,

사람들의 수요가 충분히 있는

정말 다른데에는 없을

그런 단지가 아니라면, 투자하고 싶은 생각이 많이 들지 않았던 터라

A지역과 통합될 만한 지역중에서

한 아파트가 유독 눈에 들어올 수 밖에 없었습니다.

해당 아파트는

직주근접(대기업) + 학군(고등학교1위) + 환경(학교거리) + 거주민(반이상의 대기업 사람들) + 상권(깔끔한 동네상권)

한눈에 딱 봐도 너무 많은 수요가 보이는 단지였습니다.

분단임을 했었지만 이때까지도, 정말 저평가되어있는지 확신을 가지지 못했기 때문에,

처음에는 알아보고자 하는 마음으로 부동산을 방문했습니다.

부동산을 방문하고 보니,

해당 아파트는 각 단지별로 연식도 차이가 많게는 4년가까이 차이나기 때문에,

각 단지별로 가치가 다르고,

각 단지별로 초등학교, 상권, 커뮤니티 이용 편리성, 인테리어 여부 등등

각각 갖고있는 수요의 힘이 너무나 다양했습니다.

부동산에서 이야기를 하며, 매물을 듣게되면서

해당단지는 연식이 좋은 단지 기준으로는

A지역의 비슷한 아파트 그리고, B지역의 비슷한 아파트들

어떤 아파트와 비교해보았을때,

도시의 힘 (A도시 + 통합도시 > B도시)

생활권의힘 (A도시 1등 생활권 -> A도시 2등생활권 -> 통합도시 -> A도시 3등 ...)

단지의 상품성(커뮤니티,조경,브랜드 등등)

학군의 수요(타지역에서 넘어올 수요인지)

교통 (직장과의 자차거리)

환경 (상권 및 초등학교거리)

전반적으로 더 좋은데도 불구하고,

가격이 너무 저평가 되어있다는 생각을 했습니다.

아니 심지어 커뮤니티 수영장까지 있는데, 34평 준신축이 이가격이야?

다른데는 이 가격인데,,

아이들도 이렇게나 많은데?

(이때만 해도 저평가에만 엄청 집착했습니다. 투자는 저환수원리인데 말이죠)

이때 거의 해당단지로 마음을 결정해버린게,,

투자자로써 아쉬운 부분이라 생각합니다. 일명 사랑에 빠진것이죠,,

부동산을 들리면 들릴수록

해당단지의 투자 물건들이 조금씩 나오기 시작했습니다.

물건을 쭉 털다보니 가격도 제일 싸고, 조건도 좋은 물건들이 나옵니다.

2013년 4단지 30평 남동향 3.4억 / 3억 (주전세) 수리비X

2014년 5단지 30평 남동향 3.4억 / 3억 (세입자대기O) 수리비X

2009년 34평 1단지~3단지 북동향 3.4억 / 3억 (주전세) 연식안좋아도 수리비X

2013년 34평 4단지 북동향 3.65억 / 3.2억 (주전세) 수리비X

1단지,5단지는 초등학교가 선호되는곳으로 가며,

4단지 5단지는 연식이 좋은

각각 단지마다 수요가 다른 아파트이기에,,

각각의 단지들의 저평가여부를 알기위해 대부분의 부동산을 들리며,

앞마당의 단지들과 함께 비교해 나갔습니다.

1,2,3단지 34평은 현재 시세는 A지역의 비슷한 연식&입지 단지와 가격이 비슷하기에 싸지는 않고,

4단지 34평은 비슷한 연식과 입지의 단지들과 비교했을때, A지역 B지역 통틀어 저평가가 맞고,

4단지, 5단지 30평은 5단지가 더 선호도 있으니까 4단지는 아니고,

5단지 30평은 A지역이랑은 비교군이 많지않아, B지역보다는 저평가라 생각.

전반적으로 해당단지 자체가 저평가되어있어,

다른 단지들 어디를 비교해도 대부분의 물건들이 저평가되어있다고 판단했습니다.

따라서 같은 금액이면, 더 좋은 물건인 4단지 34평으로 마음을 굳히고

매물 코칭을 받게됩니다.

정말 공급까지 생각도 깊게 하지 않은채로 무턱대고 매물코칭을 의뢰했습니다.

꽤 저평가되어있으니까, 당연히 회복하지 않을까하는 희망회로..

이렇게나 많았는데도, 26년 초에는 다른지역에 들어오니

위치적으로만 피하면 되지 않을까하는 식으로 말이죠

지금 생각해보면 너무 아찔한 생각입니다.

셔츠 튜터님 매물코칭

#24년 1월 11일

튜터님께서

연락이 왔습니다.



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첫 매물코칭에 설레는 마음으로,

"안녕하세요 풋후님~"

"안녕하세요 튜터님!"

셔츠님께서는 처음부터 제가 뽑은 매물에 대한 저환수원리가 잘 안적혀있다며,

다른앞마당과 더불어 해당단지를 뽑은 이유를 말씀해달라고 하셨습니다.

(매코에 자세히 적지 못했던 것이죠..)

저는 B지역은 가격이 상대적으로 비싸

A지역의 단지들에 집중했으며,

A지역과 통합된 단지 그리고 A지역 다른 단지들 비교하면서

튜터님께 이야기를 드리게 되었습니다.

튜터님께서는 B지역 단지들은 왜 안들고오냐는 말씀을 하셨습니다.

정말 저평가에만 매몰되니 B지역은 투자자체를 스스로 제외하고 있던 것이였습니다.

튜터님께서는 공급 리스크에 대해서 말씀해주시기 시작했습니다.

"풋후님 투자생활을 이어나가기 위해서는 공급에 대한 부분을 정말 주의깊게 보아야해요

21년 22년에 투자하셨던 분들 투자 그만하게된 분들

모두 역전세 맞아서에요.

"저도 역전세만 몇억 이상을 맞았었어요.

저평가 너무 중요한죠, 하지만 특히 지방을 투자할때에는

공급리스크를 저평가 만큼이나 우선으로 보고, 투자해야합니다."

수업때 매번 들으면서, 당연히 중요하게 봐야지 했던 그 리스크를 저는 무시했었던 겁니다.

저평가에 눈이 멀어버린 것이죠~

튜터님의 지난날들에 대해 이야기해주며 리스크 중요성을 계속해서 강조해주셨습니다.

내가 저환수원리 말만 하고 실제 행동은 다르게 했구나 하는 생각이 들게 되었습니다.

하지만 튜터님께서는

그럼에도 불구하고, 투자하라고 말씀해주셨습니다.

대신 조건을 리스크 회피라는 조항을 달아주셨습니다.

"이미 매매가 협상이 되어있는 물건이였지만,

제가 협의를 진행해 말씀드린 상황은 아니였기에,

튜터님은 매매가를 더 깎는 협상이 아니라

공급을 피하는 협상을 진행하세요"

튜터님께서는 3년뒤로 공급을 빼라고 하셨지만,

3년뒤에도 공급이 하나 잡혀있어,

2년반으로 협상해야겠다 생각하게 되었습니다.

협상 시작!!

1순위 물건인 4단지 34평 부터 협상을 시도.

부동산 사장님께 전화를 걸었습니다.

"사장님 가격은 협상된 가격으로 괜찮고

계약을 2년반으로 부탁좀 해주세요"

결국 돌아온 대답은

"안된다고 합니다.."

몇일 뒤 실준반 분임을 진행중이였고,

같은 조원이신 수동이님께서 왜 협상을 하나만 하냐고 한번에 다 진행하라고 팁을 주셨습니다.

그러고보니 왜 하나만 하려고 했는지..

바로 그자리에서 전화를 돌려가며 2순위 3순위 4순위 5순위 물건 전부 협상을 시도하고,

각각 목표금액과 공급시기를 정해두고, 물건 구해주면 계약하다고 사장님께 전화를 돌렸습니다.

그러고서 다시 1순위인 물건 부동산 사장님께

해당 물건 다른데서 제 조건인 2년반 가능하다고 했다고,(사실 구하는중이였지만.. 패기있게..)

안해준다면, 30평 물건에 투자할 계획이라고 시전.. (진짜 그렇게 할 생각이였으니..)

결국 해당 1등 물건 집주인이 그렇게 해주기로 했습니다!!

대신에 7월에 계약하고 2년 계약으로 하자고 했습니다. (보유세는 제가 내주는 조건을 다시구)

차이가 있는지 모르겠지만 결국 그렇게 하기로 협의 완료. 드디어 첫투자를 완료했습니다.

하지만 추후 계약시에 공급물량을 다시보니 2년반에

1600세대 가량이 잡혀있었습니다..

하나하나 공급의 중요성을 말씀해주셨는데도.. 꼼꼼히 확인하지 못함..

어떻게 이걸 놓쳤을까.. (모르는 사람은 용감하다..)

-> 투자는 꼼꼼하게 합시다..

결국 24년 1월에 투자를 하게 되었으며,

최근 24년 7월에 잔금을 맞췄습니다.

1월부터 투자를 하고난 후

첫 투자이기에 아파트 가격을 자주 보게 되더군요 ㅎ

보다보니, 아파트 매매가는 오르고, 전세가는 떨어지고 있었습니다.

그 이유를 확인해보니, 해당 단지의 추후 분양전환을 하지 않은 매물 몇십개가량이 나왔으며,

전세가에 영향을 받게 되었다고 합니다. 몇 개월 전 만해도 역전세가 3000만원 가량 났었습니다.

하지만 현재 24년 7월 기준으로는 잔금 당시 상황을 확인해보니

전세는 제가 맞춘 그대로였으며, 매매가는 오른 상황이였습니다.

부사님께 여쭈어보니

1월에 제가 투자를 결정한 이후로 4월부터 투자자들이 많이 왔었고,

그래서 매매가가 뛰었다고 그러셨습니다.

다른 부사님들께 적정 매매가와 전세가를 확인해보기위해 전화를 드리니

비슷하게 말씀 하시더군요.

심지어 최근에 매도하셨던 집주인께서 전세로 들어가계신데, 전세 대출을 받는다고하여,

내년에 재계약을 하게 될것같다는 말씀을 하셔서 이 또한 공급리스크를 제거할 수 있게 운이 좋게 풀리고 있는 듯 합니다.

최근 실전반 튜터링당시

튜터님께 제가 투자한 단지가 역전세를 대비하려하는데, 어떻게 해야할지 모르겠다 말씀드리자,

오렌지하늘튜터님께서는 여차하면 외국가야한다고 말씀드리고, 전세 시기를 바꾸라고 피드백을 주셨습니다.

만약 전집주인분께서 전세 대출을 받지 않는다고하면, 다음 대응 방법으로 계획까지 알수있었습니다.

결국 한마디로 운이 좋은 투자였습니다.

모든 운들이 저한테 왔고,

튜터님들의 거인의 생각에 기대 투자를 했고 리스크도 헷지할 계획까지 가지게 되었습니다.

잔금도 늦게치뤄 대출없이 4500만원으로 투자하였고,

매매가 전세가도 모두 운이 좋게 흐르고있습니다.

하지만, 상황이 내 뜻대로 흘러가지 않고,

지금 매매가가 떨어졌고, 전세가도 떨어졌다면

못한 투자가 되고, 지금은 잘한 투자가 되는걸까하면

둘다 아니라고 생각합니다.

"결국 내 기준에서 지금 이 단지가 최선이였을까?"

스스로 이 질문에 답이 O 이면 좋은 투자를 했다고 생각합니다.

하지만 저는 X 였습니다.

하지만 운이 좋았습니다. 그 운은 또 불운으로 바뀌게 될 수 있다고 생각합니다.

제 다음 목표는

두번째 투자를 첫번째 투자보다 더 좋은 투자를 하자 입니다.

완벽한 투자는 없고, 저번보다 더 나은 선택을 꾸준히 해나가면,

투자자로써 성장해 나갈 수 있다고 생각합니다.

모자랐던 투자였지만,

저에게는 소중한 경험을 하게 한 단지이고,

한 걸음 한 걸음 더욱 성장을 위한 발검음을 준 단지라 생각합니다.

1호기 다들 못하셨다면,

꼭 코칭받으시며

'완벽보다는 최선의 투자를 하시길 응원하겠습니다.'

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

그리고 실전반 모든 조원분들 조장님 튜터님 감사합니다.

한달동안 많이 배우게 되었습니다.

진심으로 감사합니다.

<1호기 투자에서 잘한 점 & 아쉬운 점>

잘한점

-저평가 물건을 잘 찾아낸 것

-여러물건 한번에 협상하여 원하는 결과를 이끌어 낸 것

-거인의 어깨를 빌린 것

아쉬운점

-공급리스크 제대로 확인하지 않은 것

-계약 사항 꼼꼼하게 확인하지 않은 것

-누수여부를 잔금때 확인한 것