관련 강의
실전준비반 - 실전 투자할 아파트 찾는 법
권유디, 자음과모음, 코크드림, 너나위
오래간만에 듣는 실전준비반입니다. 다시 들어도 새록새록 한 강의..
강의에서 배운 내용들을 내재화시키기 위해 후기 써봅니다.
우선순위를 결정하고 시간을 확보하며 목표설정 그리고 데드라인을 갖춘다.
1강에서 가장 인상적이었던 내용은, 내가 투자자로 성장하기 위해 가장 중요한 것은 무엇인가에 대해 이야기 해주셨는데요. 내가 하루에 확보할 수 있는 덩어리 시간을 계산하고 목표를 설정하고 데드라인을 맞추라는 조언을 해주셨습니다.
임보를 시작하면 정말 한장에 한시간이 넘어가는 적도 있어서, 진도가 안나간적이 너무나 많았었습니다.
그런데 동료는 200장이고 300장이고 채우는 모습을 보면서 어찌 그 많은 스케쥴을 소화할까를 궁금해하며, 그렇지 못한 나를 자책한 적이 한두번이 아니었습니다.
그러나 밥잘님께서 알려주신 대로 1장에 10-20분, 1시간에 3-5장정도, 타이머를 재더라도, 정성적 정량적인 목표를 설정하여 임보에 들이는 시간을 좀더 줄이고, 임보를 완수하는 방향으로 가야할 것 같습니다.
나라면 어디를 살고 싶을까?에 대한 지속적인 고민을 하다.
임보의 첫장은 지역정보부터 시작하고, 지역정보 지역내 동 구분을 확인하고 동별 특징을 파악하고 기록하게 되는데. 분위기 임장을 하면서 단지 임장을 하면서 그냥 지나가는게 아니라 지역민들의 연령대, 차림, 표정, 말투, 지형은 어떤지, 경사도, 반듯반듯 구불구불 상권의 양은 어떤지.. 최신상권인지. 팬시상권인지 7080상권인지 등등을 파악하면서 매번 물어야합니다.
=>나라면 어디부터 살고 싶을까?
공급을 보는 이유는 투자에서 내가 버틸 수 있는 체력을확인하고 미래를 대비하기 위함이다.
현재 보고 있는 지역에는 공급이 없습니다. 하지만 주변에 공급이 많습니다. 주변의 공급까지 살피는 이유는 주변의 인구이동이 원활한 곳에 공급이 많으면 내가 투자한 단지에 영향을 줄 수 있기 때문이라고 말씀해주셨습니다.
성남시 수정구와 중원구를 임장하면서 공급영향 미친단지는 사람들이 선호하지 않는 단지일 가능성이 있다는 가설을 세우고, 임보에서 검증한 적이있었는데요.
주변적인 위상 고려해서 공급의 영향력이 더 큰 지역에 대한 실전적 생각 연결해보는 연습을 한적이 있었습니다.
결론은 성남시 이지만, 성남이라고 이야기하면 구성남을 이야기하는 구시가지와는 다른 곳인 위례, 2016-2018년사이에 입주한 위례신도시의 아파트들은 전세가율이 평균 50-58%정도를 차지하였였습니다. 구성남의 대표단지인 산성역 포레스티아 입주시에도 전세가가 약 5%정도 하락하였으나 매매가에는 큰 변동이 없었고, 오히려 강남의 입주당시에는 전세가의 25%하락과 매매가의 5%정도의 하락을 보였었습니다. 위례보다 상위급지로의 이동은 전세가의 하락과 더불어 매매가까지 끌어내릴 수 있다는 점에서 인접지인 강동구의 입주로 인해 위례가 어떻게 변화될지 주목된다는 결론이 내려졌었는데요..
그래서 투자와는 어떻게 연결해야할까?의 관점에서 봤을때 밥잘 튜터님은 이렇게 말씀해주셨습니다.
"공급과 관련한 리스크에 관해서는 투자자에따라 다릅니다. 투자금이 적거나 투자 경험이 적으면 대응하기 어려울 수 있습니다. 공급은 많지만 가치가 좋고, 나는 후일을 대응할 수 있다면 투자자라면 투자가 가능하다."
는 결론을 내려주셨는데요. 즉 입지가 좋은 곳에 공급이 많다는 것은 신축의 입주로 거주 환경이 좋아지므로 장기적으로는 환경 개선의 영향이 될 수 있지만, 입지 독점성이 약한 곳은 '신축'입주로 인해 거주 수요가 떠날 수 있으니 지방에서는 중요하게 검토해야한다는 말씀에 공급을 보면서 대응할 수 있다면, 무조건 두려워하지 말아야겠다는 생각을 해봤습니다.
도대체 이렇게 비싼 랜드마크를 왜 보는거야?
지난 달에 동작구를 임장을 했었는데요. 동작구의 1위 아파트는 아크로 리버하임..
84기준 26억을 상회하는 한강뷰 아파트인데요.. 이 비싼걸 왜 봐야하는지를 알려주셨습니다.
1위에서 4위의 아파트 모두 동작구 흑석동에 위치하고 있으며 (지역내 선호하는 아파트의 위치를 알 수 있고)
준신축에 한강을끼고 있거나, 학군을 가지고 있거나, 초신축의 경우가 해당되었었고(지역내 선호하는 아파트 특징)
지역내 선호 아파트의 가격수준을 알 수 있기때문에
최고가 아파트를 보는 이유입니다.
이는 이 지역의 시세를 리딩하여 흐름을 알 수 있습니다.
왜냐하면 랜드마크가 먼저 오르고, 먼저 떨어지기 때문이라고 하셨는데요, 이는 좋아하는 아파트니까 매수세가 없으면 매도자가 가격 내리고=> 그럼 가격 바운더리를 어느정도 수용한 사람들은 "이 정도면 사겠다"라는 의사결정으로 매수 사람들이 많아지며, 이것은 즉 선도하는 아파트가 먼저 반응하게 된다는 의미에서 랜드마크 트레킹은 중요하다고 말씀해주셨습니다.
수도권이 날아가고 있습니다. 어찌해야할까요? 기준이 흔들립니다.
매일 나오는 부동산 뉴스기사에 가슴이 철렁 철렁. 진짜 너무 늦은건 아닌지.. 걱정이 되기도하고, 한숨이 나오기도 하고.. 몇달전 뽑았던 일등 매물을 무리해서라고 했어야했나 라는 생각이 들기도 하고.. 매번 신고가를 갱신한다는 뉴스에 이제 투자는 끝난게 아닌지 간담이 서늘해지곤 했습니다. 그러던 중 실준 강의를 들었습니다.
전고점을 비교도 해보고
전세 선호도도 비교해보면서
동네 신축선호도도 분석해보면서 매수가를 선정하고, 투자금에따라 선정한 매수가의 근접치에 오면 투자하자라는 결론을 내리고 임장보고서를 써내려왔습니다.
그러나 막상 그 가격이 되니, 살수가 없더군요..
더 좋은 물건이 나타날꺼야. 앞마당을 더 넓히면 더 좋은 물건을 찾을 수 있겠지..
투자했는데 떨어지면 어떡하지에 대한 막막한 걱정들이 생기기 시작했었더랬습니다.
그리고 나서 뉴스기사들이 뜹니다.
[집주인 우위 시장 열렸다…서울 매매수급지수 2년 8개월만에 100 돌파]
https://n.news.naver.com/mnews/article/011/0004362069
["계약금 2배 주고 취소"…2주새 3억뛰자 분당 집주인 마음 바꿨다]
"이제는 늦었구나.."라는 좌절을 하고 있을때 마침 밥잘님 강의를 들었습니다.
마치 뼈를 맞은 듯한 이야기..
그리고,
내가 한정적인 돈으로 너무 좋은 것만을 보고 있는건 아닌가라는 생각이 들면서
투자에 대해서 다시금 생각해보게 되는 시간이 되었었습니다.
지금의 나는 어떤 방향성을 가지고 투자에 임해야하는가?에 대한 밥잘님의 이야기
"미래는 아무도 알 수없습니다.
투자는 예측해서 타이밍을 잡는 것이 아닌 지금 (1년내)내가 할 수 있는 기준에 맞는 투자를하는것입니다."
가장 인상적이자 꼭 새겨야할 말이었는데요,
"가치대비싼 것을 (가치대비비싸지 않은것을), 투자금과 연저축액을 고려하여, 1년내 투자 목표로 할 수 있는 최선의 선택을 한다. 지금싸다면..내 투자금에 맞는 곳을 찾아서투자하는게 투자다.
막연하게 기다리다가 투자를 지체하는 것은 수익구간을 지체시 킬 뿐,
내 투자상황에 맞는 지역을 앞마당으로 만들면서 할 수 있는 투자를 쌓아가는 것이 최고의 전략이다. "
저의 임장보고서를 보고 실전 튜터님이 분석적이라고 하신적이 있었는데요,
해봤던 가설과 분석들이 내가 더 많은 수익과 리스크를 피하기 위한 "예측"은 아니었을까 라는 생각을 해봤습니다.
앞으로 가치대비 싼것을 내상황과 고려하여 현재 투자금범위와 1년 저축액을 고려해서, 내가 할 수 있는 최선의 선택을 할것입니다.그래야 흔들리지 않고 바르게 좋은 투자를 이어나갈 수 있을 것 같습니다.
그리고,
지금 내게 맞는 투자가 무엇인지를 알고 그 투자를 잘할 수 있는 사람이 되려고 노력하겠습니다.
- 싸게 사서 비싸게 팔 수 있는 실력을 키운다.
- 싸게 사서 비싸게 팔 수 있는 사람이 되는 실력을 갖는다.
- 꾸준히 반복적으로 해서 좋은 결과를 낼 수 잇는 사람이 된다.
- 투자실력을 꾸준히 쌓고 나니 어떤게 싼지, 어떤게 나에게 맞는 물건인지, 지금이 매수타이밍인지 기회가 보일 것이다.
지금 내가 할 수 있는 것에 집중하면서 오래 시장에 살아남으라는 말 꼭 기억하겠습니다.
정말 큰 기회가 우연처럼.. 그리고 필연적으로 자연스럽게 노력하시는 분들 옆에 기다리고 있을 것입니다.
좋은 강의 해 주셔서 감사합니다.
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