“투자는 우열 가리기 게임이 아닌, 지금 할 수 있는 최선의 투자를 하는 것입니다.” → “지금 ‘절대 가격’이 싸고, ‘적은 투자금’으로 바로 투자해서 자본을 불릴 수 있는 곳은 지방입니다.”
전국 시장의 현 상황/과거 상황에 대해 살펴보고, 정책과 공급 측면까지 함께 살펴보며 투자 방향에 대해 생각해 볼 수 있었다. 수도권은 실거주 입장이라면 매수할 만한 곳들이 있으나 투자로 접근하기에는 (가능은 하나) 가치적으로 지방 대비 낫다고 보기 힘들고 결국엔 지방 투자로 방향을 잡고 전력투구하는 것이 지금 내 상황과 목표에 부합하는 것 같다. 투자의 본질은 동일하지만 지금 더 많은 기회가 있는 곳은 지방이다. 싼 곳들을 찾기 위해, 내가할 수 있는 최선의 투자를 하기 위해 좀 더 부지런히 움직이자!
“지방 가치성장투자 vs. 지방 소액투자”, “지방도시 ‘연식’ 중요하지만 ‘연식’만 중요하지 않음.”, “주민의 선호요소와 우선순위를 고려해서 단지가치 파악하는데 집중”
서기반에서 가치성장투자/소액투자 구분을 접한 뒤 이번에 다시 한번 만나게 되었다. 입지가 좋다고 다 가치투자가 성립하지는 않으며 그 안에서 선호도를 잘 파악해야 한다는 점을 통해 결국엔 지역에 대한 면밀한 분석과 꼼꼼한 임장 및 디테일한 임보 작성이 중요하다는 생각을 다시한번 할 수 있었다. 지역별 선호 입지 요소(가격 결정 요소)가 나뉘며, 복합적으로 작용한다는 점을 알고 있었지만 개별 요소의 가중치에 깊게 생각해보진 못했던 것 같다. 임보 작성 시 생활권 단위로 분석해 본다면 좋을 듯하다.
"지방투자 성공의 3가지 핵심: 1)싼 가격, 2)투자금, 3)감당할 리스크", “실전 투자를 위해 확인할 3가지: 1)투자대상, 2)투자금, 3)리스크”
‘저평가여부’를 가장 먼저 보는 것이 중요하다는 것을 매번 강의에서 듣는 듯하지만, 1등뽑기에 다가갈수록 적은 투자금의 유혹을 뿌리치기 힘든 것 같다. 싼 가격이 아니라면 결국엔 그 자체가 리스크가 되고, 높게 올려받은 전세금을 모조리(혹은 그 이상) 토해내야 할지도 모른다. 명심하자! 올해 내 1호기 목표가 그냥 목표를 위한 목표는 아니었을까? 정말 실전투자로 1호기를 하려면 내가 어떤 것들을 해야하는지에 대해 좀 더 관심갖고 행동하는 자세가 필요할 듯하다.
“공급에 따른 역전세 예상: 1)과거 공급-매매전세 추세 확인 2)그럼에도 정확한 계측은 불가", “가치 대비 싸다면 덜 좋아도 투자할 수 있습니다.”
투자자에게 최대의 리스크는 공실이며, 전세레버리지 투자 방식에서 공실은 투자자의 ‘욕심’에서 비롯된다. 전세가에 대한 과도한 욕심을 부리지 않는다면 공실과 역전세 리스크로부터 위협받지 않을 수 있고, 전세가 욕심을 부리지 않기 위해 싼 가격에 매수하는 것이 더더욱 중요하다는 것을 알 수 있었다. 언제나 욕심 통제가 가장 어려운 것 같다. 명확한 투자 기준의 중요성을 다시 한번 느낀다. 싼 물건을 찾는 것이 중요하지만 가장 싼 것 하나만을 찾을 필요는 없다. 덜 싸더라도 가치 대비 싸다면 나에게 좀 더 큰 수익을 줄 수 도 있다는 점이 신선하게 다가왔다. 내 상황을 좀 더 구체적으로 열거하고 파악해보는 것이 좋을 것 같다.
1. 올해 내로 1호기 하기 위한 to do list 만들어보기
2. 투자금 범위, 잔금 여력, 가능한 대출 수단/금액 파악해보기
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