본깨

[1차시. 적정 전세가 설정하는 법]

적정 전세가 설정하기 위한 가격 비교: 단지 내 평형 간 → 생활권 내 단지 간 → 공급(인근 입주물량 ⇒ 경쟁단지) 점검

지방이라면 전세보증보험(’HUG’) 가입 가능한 전세가 설정: KB시세 ‘일반평균가’ 통해 계산

적정 전세가를 설정하기 위해 비교하는 방법을 상세히 알 수 있었다. 단지 내 평형 간 비교 → 생활권 내 단지 간 비교 → 공급 물량/입주 예정 경쟁 단지 순으로 순차적으로 범위를 넓혀가며 살펴봄으로써 적정 전세가를 설정하는 방법을 파악할 수 있어 좋았다. 현재 실제 시장의 물건들과 거래 실거래가를 기반으로 한 실제 사례들을 통해 확인할 수 있어 좀 더 쉽게 이해가 됐던 것 같다.

[2차시. 투자 후 전세 제일 빨리 빼는 방법]

리스크 줄이는 임대기간 설정법: 1)공급. 2)수요, 3)포트폴리오

• 공급: 신규 공급물량이 있으면 사람들은 ‘비교평가 후 상대적으로 저렴하다 생각하는 곳’ 우선 선택. 소진 시 차순위 물건으로 확대
• 수요: 지역/단지/평형 특징에 따라 전세 맞추기 수월한 시기(=성수기)의 물건 선택
• 포트폴리오: 분기(보유 물건 수 늘어나면 ‘반기’) 단위로 재계약 도래 물건이 겹치지 않도록 포트폴리오 관리(재계약 시 계약기간 조정도 가능)

임차인에 따른 대응 전략: 세낀물건 / 법인 임차인

• 세낀물건: 현 시세 대비 적정성 / HUG 체크 전세 만기 시점 공급물량/위치/규모 확인. 계갱권 사용 시 3개월 이후 계약 해지 가능하므로(→공급많은 시기라면 risk) 전세 재계약 요구
• 법인 임차인: 임대차3법 적용x. 전세권설정. 특약에 특별히 신경.

현재 시장에 나와 있는 실제 매물을 통해 각 물건에 투자했을 때 어떠한 결과로 이어질지 예상해보는 과정이 흥미로웠다. 공급도 다 같은 공급이 아니며, 지역/단지/평형에 따라 수요층이 다르기에 이에 따른 비/성수기 파악이 중요하고, 투자 채수가 늘어남에 따라 포트폴리오가 더욱 중요해진다는 점을 알게되어 좋았다.

[3차시. 계약하기 전 젠틀하게 3000만원 이상 깎는 법]

싸게 산다면 수익 높이고 위험 줄이는 안전한 투자 가능. 협상을 통해 매매가를 조절하자!

가격 협상: 세입자 만기 / 세낀 물건 / 분양입주 / 자금 필요 / 비과세 혜택

• 세입자 만기 - give: 중도금 / take: 잔금일+, 가격-
• 세낀 물건 - give: 빠른 잔금 / take: 가격-
• 분양 입주 - give: 중도금 or 확실한 매수 의사 / take: 잔금일+, 가격-
• 자금 필요 - give: 중도금 / take: 잔금일+, 가격-
• 비과세 혜택 - give: 빠른 등기 / take: 가격-

상황 협상: 주전세 / 기존 임차인 계약 / 만기가 긴 세낀물건 / 공실

• 주전세, 기존 임차인 계약, 만기가 긴 임차인 거주 - take: 잔금(및 임대) 리스크 대비 시 유리
• 공실 - give: 중도금+관리비 / take: 잔금 전 수리 기간

‘일단 싸게 사는 것’의 중요함을 다시 한번 느낄 수 있었다. 싸게 사는 것만으로도 오래 버티는 투자가 가능하며, 높은 전세가에 대한 압박에서 자유로울 수 있다는 점 알 수 있었다. 가격 뿐만 아니라 상황/조건에 대한 협상, 그에 따라 나에게 좀 더 유리한 물건을 선택할 수 있다는 점을 알 수 있었다. case별로 매도인과의 협상 과정에서 어떤 것을 주고(give)/취할지(take)를 정리하고 넘어갈 수 있어 좋았다.

[4차시. 매수,전세,매도 계약 시 반드시 주의할 것]

단계 별 주의사항: 매수결정(등기부등본) → 매매계약(매매계약서) → 임대계약(임대차계약서)

• 등기부등본: 소유자, 가압류/가처분/가등기(갑구), 근저당(을구), 열람일시, 페이지번호
• 매매계약서: 금액,날짜 등 꼼꼼히 확인. 다양한 특약 기재, 확인 또 확인. 매도인 본인 확인 철저.
• 임대차계약서: 만기일 평일. 다양한 특약. 근질권(전세대출) 별도 기록&유의

법률사이버상담/플랫폼 적극 활용하고, usecase 쌓아 내 실력으로 만들기

‘법률적 의사결정 과정’ 관점에서 매수결정~전세계약까지의 전 과정에서 주의해야 할 사항들에 대해 디테일하게 살펴볼 수 있어 좋았다. 나 스스로 내린 투자 의사 결정이기에 아무도 책임지지 않는다는 점을 리마인드 할 수 있어 좋았다. 특히 각 계약마다 어떠한 특약을 넣어야 하는지와, 특약 설정이 얼마나 중요한지에 대해 느낄 수 있었다.

[5차시. 임대 리스크 줄이는 법 & 초보 투자자가 투자를 지속하는 법]

임대에 영향 미치는 요소(e.g.입주물량) 면밀히 파악해 시기/상황에 맞는 물건을 선택하자. 당장 좀 더 좋아 보이는 선택이 결과적으로 시간+투자금 모두에 대한 기회비용을 발생시킬 수도 있음

임대 최고가를 고집하려 하지 말자: 욕심 vs. 기회비용

투자 초반일수록 투자 물건의 시기/지역을 분산시키자

안 좋은 지역을 가 봐야 좋은 지역이 좋은지 알 수 있고, 투자 후에도 흔들리지 않는 확신이 생김

쌀 때&싸게 사야 하락장에 버틸 수 있음

‘의지력’의 영역을 ‘환경’, ‘시스템’으로 대체하자!

임대 리스크를 줄이는 다양한 방법들에 대해 배울 수 있었다. 전세 셋팅/재계약 시점의 입주물량에 대한 파악이 중요하며, 전세가에 너무 욕심낼 필요가 없다는 사실도 짚고 넘어갈 수 있었다. 포트폴리오를 관리를 위해 투자 물건의 시기/지역을 분산시키는 것도 중요하며, ‘싸게 사는 것’의 중요성도 다시 한번 체감할 수 있었다. 오랜 투자생활을 지속하기 위해서 ‘의지력’에만 의존하는 것은 현명하지 못하며, 그 자리를 ‘환경’과 ‘시스템’으로 대체해야 한다는 생각에 많은 공감이 되었다.

적(BM)

1. 앞마당 시세트래킹 시 단지 하나 골라 전세가가 적정 수준인지 판단해보기

2. 네이버부동산에 올라온 매물에 어떤 협상 조건이 있는지 확인해보고, 가격과의 상관관계 생각해보기