수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요. 부동산딱대입니다.
어제보다 더 나은 나날들을
만들어 내고 있습니다.
오늘은 어제 막 전세 계약 마무리를 하면서
한 매물에 두 명의 전세 계약금을 받으며 느낀점을 공유하려고 합니다.
상/하반기 전세를 연속으로 계약을 마무리 하며 느꼈던 점과 더불어
아무리 공급이 대규모로 들어올 예정인 지역에서 조차도
단 두 곳의 부동산에만 브리핑 하여
전세를 뺀 경험을 바탕으로 동료분들도 할 수 있다는 용기를 드리고자
이 글을 쓰게 되었습니다.
전세 뺄 수 있습니다 !!!
1. 첫 번째 계약금 (Feat. 빠른 결단)
물건을 매수한 건 9월이었고,
매도자가 단지 내 이동을 해야 하기에
제 잔금으로 이사를 가야했던 터라
잔금 기간을 매도자의 상황에 맞출 수 밖에 없던 매물이었습니다.
- 그렇게 정했던 이유는 매물 자체가
그 전에 그 단지를 봤던 가격보다 쌌었고,
- 전세 매물도 소진되고 있었던 터라
- 현재 시기는 공급이 없었기 때문에
내년 초부터 공급이 터져 나오기 전에
전세를 맞춰야 겠다는 다짐을 하게 되었습니다.
그렇게 여름학기가 끝나게 되었고,
마지막 최종임보 발표가 끝나가는 무렵 다음 날
물건을 매수한 부동산 사장님께서
바로 전세입자를 구했다는 말과 함께 가계약금을 받았고
일이 속속들이 잘 풀려가고 있다는 느낌을 받았습니다.
모든일이 잘풀리는데는 큰 이유도 없겠지만, 예상치 못한 일 조차도 큰 이유 없이 찾아 오는 것 같습니다.
업무 도중 부동산 사장님에게 전화가 왔고,
가계약금을 넣은 예비 임차인분이
현재 명의인 사람과 매수하는 제 이름이 다르다 보니,
어떻게 믿냐며 전세를 다른데서 구한다고
전세금을 되돌려 줄 수 없냐는 얘기를 하게 되었습니다.
실제 임차인 입장에서는 명의자가 바뀐다면,
충분히 저라도 전세금을 다른 사람에게 맡겨야 하는 느낌을 받는 상황에
여러모로 위험하다고 느꼈을 것 같습니다.
입장 바꿔 생각해보면 또 공감과 이해가 되는 것 같습니다.
2. 빠른 결단력과 다음 Action
전세금을 돌려드린 이유 중 하나는
이전에 매수 계약을 하고 계약금을 받고 예상치 않게
계약이 어긋나는 경험을 하면서 느낀점은
- 제가 생각지 못한 시간이라는 기회 비용 발생
- 감정 소모 (에너지 고갈)
- 전세 시장이 어떻게 흘러갈지 모른다는 생각 등
시장 상황 자체는 예단을 하면 안되기에
빠르게 전세금을 돌려주고 다음 Action을 하는 게
더 빠르다는 생각을 하게 되었습니다.
특히나, 세입자의 성향을 파악하면서 일이 오래 걸릴 게 뻔히 보였습니다.
그렇게 다음 Action을 빠르게 진행하게 되었습니다.
- 전체 생활권 매매/전세 물량 및 가격 파악
- 현재 전세 시장 상황 매일 파악하기
- 잔금 상황 재확인하기
향후 전세 상황이 어떻게 될 지 모르다 보니,
부동산 사장님과 연휴동안 안부를 주고 받으며 다른 특이사항이 없는지 수시로 연락하고
이전의 계약자를 다시 붙잡을 수는 없는지
다음과 같은 상황도 제시는 해보았었습니다.
- 현재 소득 증명서 제시하기
- 잔금이 가능한 지에 대한 증빙 하기
그렇게 아쉬운대로 세입자의 수요가 있을 때 할 수 있는 최선을 다하자는 마음으로
하루 하루를 전세 빼는 것에 신경을 썼었습니다.
3. 두 번째 세입자 계약 (마무리)
임장을 하고 있던 와중,
또 다시 부동산 사장님에게 연락이 왔고
실질적으로 이 도시는 공급이 너무 많이 확정되어 있어서 공급을 피해 최소 2년 6개월 이상을
전세를 맞추고 싶은 Needs를 계속적으로 말씀드렸더니.
오히려 새로운 세입자분은 아이의 진학을 이유로
2년 그 이상을 살고 싶다는 의견을 전달 받게 되었습니다.
그렇게 향후 전세 재계약 시점의 공급을 함께 고려했을 때
향후 2년 넘는 시간동안 대규모 공급이 예정되어 있는것을 피하는 것과 함께
해당 생활권에 직접적인 영향을 주는 단지의
공급 영향까지도 커버할 수 있는 기간을 확보하게 되었습니다.
실질적으로 2년 이후 전세금 대출 연장을 위해
특약 사항에 4년 이상 거주한다는 문구와 함께
세입자의 의심도 지우며 서로 윈윈하는 거래를 할 수 있었습니다.
그렇게 또 하나의 거래를 마무리 짓고 있는 시점이 되었습니다.
눈에 뻔히 보이는 공급이 있음에도 불구하고
위와 같은 액션을 취할 수 있었던 점은 아래와 같습니다.
#고점 대비 30%이상 하락
-> 가격 자체가 싸졌다.
#연초도 쌌다고 느꼈는데 그 매물이 0000만원 깎인 점
-> 가격 자체가 싸졌다.
#앞마당 내에서 투자할 수 있는 물건 중 쌌다.
-> 최선의 선택 중에서도 쌌다.
위의 공통점은 모두 다 '가격'과 관련이 있습니다.
가격이 쌌고 제가 향후 '역전세'나 '잔금'과 관련해서
스스로 투자에 대한 기준에 들어오면서도
이 매물을 담을 수 있는 그릇이 있다고 판단했기 때문에
빠르게 1시간 이라는 시간 안에 시세 트레킹 이후
매수 까지 진행했던 케이스입니다.
한 매물에 두 번의 계약금을 받고 돌려 드리면서 느낀점은
1. '아, 시장 상황이 내 뜻대로 되진 않구나.'
2. '전세 시장의 매물수가 얼마 없지 않음에도 전세입자 한 명 구하는 건 쉽지 않다.'
3. '세입자의 입장과 임대인의 입장은 다를 수 있구나.'
4. '내가 할 수 있는 최선이 뭘까.'
위의 1,2,3 번은 제 단순한 생각일 뿐이고
4까지 생각과 과정이 도달했기 때문에
조금 더 빠른 시간을 확보하며 거래를 마무리 할 수 있던 좋은 경험이었습니다.
짧은 기간동안 쉽지 않았던 과정이었지만
그 속에서도 배울게 많았고 실력이 조금 쌓인 경험이었다고 생각합니다.
향후 투자에서는 지금 보다 더 나은 최선의 선택을
하나씩 겹겹히 쌓아나가는 투자자가 되려고 한 발자국씩 나아가 보려 합니다.
글 읽어 주셔서 감사합니다.
매수 진행 시 현재 상황과 판단에 빠르게 확신의 점을 찍어주신 셔츠 튜터님, 한가해보이 튜터님 감사합니다.
그리고 부동산 사장님 감사합니다 :) 최고의 조합이었네요.
축하해주신 동료분들에게도 감사합니다. 전세 빼는 동료분들도 다 잘될겁니다. 화이팅 입니다.
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