안녕하세요?
뜨거운 열정과 사이다같은 명쾌함, 뜨사입니다.
이번에 들은 강의는 새롭게 런칭한 신도시투자기초반이었습니다.
사실 월부에서 최근 서울 투자를 강조하면서 역시 답은 서울이지라고 생각하다가
정말 한두달 사이에 좋은 선호단지들이 날라가는걸 시세를 보면서
내가 투자할 수 있는 시기에 서울에 기회가 없을 수도 있겠다는 막연한 불안감을 가지고 있었습니다.
그런 고민의 과정에서 신투기를 듣게 된건 큰 행운인 것 같습니다.
게다가 월부학교 6강을 마무리해주셨던 자음과모음 멘토님의 목소리로
다시보는 경기도에 대한 관점을 보면서 무조건 서울이 아니라 경기도에도 충분히 기회가 있고
정말 유심히 봐야겠다는 생각이 들었습니다.
그리고 저의 투자금 상황에서는 경기도를 조금 더 신경써서 봐야겠는데? 하는 생각이 들 정도로
수도권은 서울이지하는 편견을 깰 수 있는 강의여서 너무 좋았습니다.
꼭 기억해야할 내용들 위주로 남겨보겠습니다.
1. 경기도 (신도시) 투자에 대한 이해
출처 입력
적당히 좋은 단지 매코해서 사면 되는거 아닌가?
그 단지가 날아가버린다면 벙찌고 있을 것인가?
지금도 2억을 가진 사람들은 4~5급지에 경기도까지 넓혀서 이미 보고 있다!
그리고 어디가 더 오를까? 생각하면 투자를 못한다는걸 기억해야겠습니다.
왜? 그건 아무도 모르기 때문에, 뭐가 더 오를까보다 중요한 것은
뭐가 지금 더 싸고 투자금 적게들고 내가 할 수 있는 투자냐이다.
중요한건 시장의 모습에 맞게 투자원칙을 지키며 투자하는 것.
그게 나의 안전마진이 된다. 좋은게 날라갔다? 그건 보내주고 다음으로 시선을 돌려야한다.
같은 가격대 중에서는 어떤 단지를 더 선호하는지 봐야한다.
아직 오르지 않은 단지들 중에 더 좋은 것들을 골라야하는게 현 시장의 투자자이다.
그리고 최소 6개월은 비교평가 지역을 넓히고 만들어야한다.
전반적으로 보면 경기도 신축은 아직 상승 흐름이 오지않은 가치 있는 곳들이 많다.
그리고 천지개벽하는 곳들에서도 초신축 아닌 신축들에 기회를 지켜봐야한다.
그리고 신도시 투자에서 각 신도시가 가지는 의미를 잘 생각해야한다.
2급지 이내의 서울에 준하는 지역들과
4급지 수준의 경기도 평균 이상의 지역들
그리고 그외 소액으로 하거나 단지별로 봐야하는 지역들을 잘 구분해서 특징을 알고 있어야한다.
지금 서울이 상급지가 오르고, 신축들이 올랐다면
다음으로 눈을 돌려야할 곳은 평균이상 경기도 지역의 신축들이다!
지금 경기도 소액 지역들은 지방처럼 매도 관점으로 접근한다.
신도시에서 구축이 많다보니 구조적 선호를 잊으면 안된다.
서울이든 경기도든 비슷한 가치를 가지고 있다면 어디를 투자해도 돈은 번다.
싸게, 투자금 적게 사면 괜찮다. 깊게 들어가지말고 지금 조건으로 판단해야 의사결정을 할 수 있다.
전고점이 9억가까이 된다면 충분히 투자금 2억 이상 넣어서 가치성장 투자로 볼 수 있는 단지이다.
지방과 수도권의 가격 흐름이 다르다.
지방은 상승분을 전부 반납하기도 한다.
하지만 수도권은 지지하는 경향이 있다.
그게 수도권의 장점이자 지금 지방이 저평가 되어있는 이유이다.
(BM) 단지 트레킹 양식에서 상승시점을 추가하자. 선호도를 파악할 수 있다.
지금 입지 떨어지는 수도권을 하면 상승시점 자체가 3년 늦을 수 있다.
더 기다려야할 수 있음을 인지하고 있어야한다.
투자 방향성 정하기 장표가 인상적이다.
한마디로 요약하자면 내 상황속에서는
서울 구축과 경기도 신축을 비교하게 될 확률이 크겠다.
더 돈을 벌 단지를 하는게 아니라 더 가치있고 싼걸 하는 것이다.
수월하게 투자하면 보유할 수 없다.
힘든게 결코 나쁜게 아니다.
2. 신도시별 가치와 특징 & 서울과의 비교평가
출처 입력
신도시는 초반에 신축에서 강세효과가 있다.
그래서 지금 신축인 신도시들이 비싸게 느껴진다.
신도시 내에서 신축일때는 입지에 의한 차이가 적게난다.
하지만 연식 효과가 빠지고 나면 입지가격차이가 두드러진다.
그래서 선호하는 중심 생활권을 먼저 봐야한다.
신도시들의 가격흐름을 보면
연식 효과가 빠지면서 결국 땅의 가치로 수렴하게된다.
저평가의 기준은 변하지 않았다. 20~25%
전고점이 비슷한 (가치가 비슷한) 단지를 붙이고,
저평가 여부를 점검하고, 가치를 비교하고,
가치가 비슷하다면 투자금이 적게드는걸 선택한다. 끝!
만약 서울 구축과 경기 신축이 전부 조건이 같다면? 서울을 먼저볼 수 있다.
다만 투자금 조건이 신축이 더 좋다면? 신축을 고려할 수 있는것이다.
(BM) 결국 둘다 돈을 번다. 살수있고, 감당가능하고, 투자금 적게 들면 하는 것이다.
전고점 비슷한 단지들을 무리하게 붙여서 비교하지 않는다.
어차피 비슷하다 조건을 보자.
신도시 선도지구에 대한 내용은 굉장히 인상적이다.
각 지자체별 이해관계가 벌써부터 엮여있는게 신기하다.
재건축은 조합설립인가전에 해야 현금청산이 되지 않는다.
선도단지에 대한 호재는 될수도, 안될수도 있다는 호재의 관점으로 접근한다.
만약된다면? 그냥 그 호재로 오른가격에 매도할 수도 있다.
굳이 끝까지 들고가야하는 건 아니다.
우리가 선택할 수 있는 것은 비싸게 사지 않는 것이다.
이것만 해도 나쁘지 않은 의사결정이 된다.
시스템 투자자는 전세금이 올라서 현금흐름을 만들어주는 '그 때'
까지 보유할 수 있어야한다. 이때까지 기다릴 수 있는 실력이 있어야한다.
가족, 회사, 투자의 줄다리기에서 팽팽해진걸 챙기면서해야한다.
건강하고 즐거운 마음으로 하기.
모든건 내 마음먹기에 달려있다.
세상 사람들이 주저할 때, 한 발짝 더 내딛으렴. 넌 행동해서 얻어라. 네가 정말 원한다면.
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