1호기 투자금현황 공개합니다(1호기 복기) [즈항]

안녕하세요

전문투자자 즈항입니다.

전세 잔금(24.7.1)을 마무리하며,

1호기 매매-전세과정이

끝이났습니다.

홀가분한 마음도 있지만,

생각보다 지출이 많다는 생각이 강해서,

투자금 복기를 해보려고합니다.

투자금 복기를 하려는 목적은

명확한 투자금 파악을 통한

향후 1호기 관리방법(보유 및 매도)을

설정하기 위함입니다.

항목별로 확인해보겠습니다.

고민끝에 결정한 1호기

(24.4.21)

매매가 3.03억

예상전세가 2.8억

예상투자금 3,183만원

적정 투자금 4,500만원 이내

(최대 가용투자금 5,000만원 이내)

저평가된 가격이라 생각했기에 진행했습니다.

전세 세팅까지 마무리된 시점(24.7.1)

투자금 현황입니다.

가계약금 넣기전 투자를 확정할때

예상한 총 투자금 3,183만원

전세잔금까지 모든 비용이 포함된

실 지출액 5.067만원

1,884만원이 추가되었습니다.

(아놔.......... 심지어 최대 가용투자금 초과라니😭)

변동액을 살펴보면,

기본투자금(+)

세금+수수료(+)

인테리어(+)

대출(-)

상기 3개 항목에서 추가 지출이 발생했고,

1개 항목에서 비용 절감했습니다.

각 항목에서 추가 지출이 발생한 원인,

향후 대응 방안 등을 고민해보겠습니다.

기본 투자금(매매가-전세가) 매매가는 최대한 낮추고, 전세가는 보수적으로 생각

기본 투자금 항목은

매매가와 전세가의 차이입니다.

매매가-전세가 = 기본 투자금

1호기 매수시 예상한 전세가는 2.8억

실제 세팅된 전세가는 2.7억

여기서 1,000만원 투자금이 추가로 발생했습니다.

매수 전

24.1~3월 전세시세 및 전세매물 현황을 살펴보았고

2.8억에 전세세팅이 가능할 것이라 생각했습니다.

2024.1~3월의 실거래를 보면,

1월부터 조금씩 전세 실거래가가 상승중이고,

3월과 4월초엔 2.9억까지 찍힌 거래가 있었기에

선호동 라인에 중층인 1호기의 적정 전세가를 고려해보면

2.8~2.9억 사이 전세 세팅이 가능하다고 예상했었겠네요

(약간 희망회로이긴 한데.....)

하지만,

희망과는 다르게

24.5월부터 시작된

외곽 신규택지 대규모 입주로 인해

과거 학군지인 1호기 단지를

찾는 손님이 급격히 줄어들었고,

전세를 내놓고 1주일 동안 찾아오는 손님은 2팀.

손님이 뜸해지는 상황에

매매잔금까지 1달남은 시점까지 겹쳐

전세호가를 1천만원 내리게 됩니다.

(투자금 +1,000만원 추가)

이후에 매매잔금일까지 전세를 맞추지 못해

대출이자+중도 상환수수료가 발생했고,

전세는 1천만원 내렸던 2.7억에 맞추게 됩니다.

생각해보면,

신규 임차인의 전세대출, 이사날짜 등을 고려해보면,

1달남은 기간내에 전세세팅하려는 것 자체가

욕심은 아니었나 생각해봅니다.

또한,

1호기가 화이트톤 수리+올확장+중층+선호동이라

부사님들에게 우선 브리핑 되는 상황임에도

신규택지 입주로 인한 전세손님 자체가 적어

문의자체도 많지 않았으나,

무턱대고 1천만원을 내렸던 것은

아쉬웠던 것 같습니다.

차라리,

2.8억이라는 호가는 유지하고

부사님들에게 손님이 문의하시면

네고해드린다는 여지만 남겨두어도

전세금을 조금 올려 받을 수 있지 않았을까 생각합니다.

그럼에도,

전세가 낮게 세팅됐기에

향후 공급에 따른 역전세에서는

조금 자유로울 수 있다는 점은 좋네요ㅎㅎ

추가로,

신규 임차인을 구해야하는 물건을 매수할때

충분히 그 당시 전세현황 및 전세 실거래를 바탕으로

적정 전세가를 정해 예상 투자금을 계산하겠지만,

전세가 맞춰지지 않을 경우,

가격을 내리는 경우도 빈번하기에

적정 전세가격보다 1천만원 내린 전세가를 가정해

투자금이 조금 더 들 수 있다는 생각으로 예산을 가져가면

혹시 모를 예산부족 상황에 대처할 수 있을 것 같습니다.

<복기>

내물건이 부사님들에게 1등으로 브리핑되게

만드는 것이 전세빼는데 가장 중요함

전세 손님이 없어 문의 자체가 없을 땐,

가격 내리기 보다는 더 길게 봐야한다는 생각으로 가격유지

(부사님들에게 네고 가능하다고 언급)

매수전 투자금 계산시 적정 전세가보다

1천만원 더 내려서 계산할것

(가용예산 확인차원)

세금+수수료 취득세는 미리 계산(고정비용), 수수료는 줄일 수 있는데까지 줄이기

세금(취득세+교육세+증지+인지)

수수료(법무사 보수료 및 채권+부동산 매매/전세 거래수수료)

세금은 고정비용으로

매수가격에 따라 확정됩니다.

(협상할 수 없는 비용)

따라서,

세금은 매수전에

취득세가 얼마쯤 되는지

인지만하면 될 것 같습니다.

이번 1호기 투자시

투자금에 세금이 포함되었음에도 불구하고

실제로 취득세등 세금납부를 하려고 보니

생각보다 많은 비용에 놀란 경험이 있습니다.

매수때는 투자금보다 매매가에 관심이 많기에

발생하는 현상인것같습니다.

매수하는 물건의 가격이 높아질 수록

세금이 생각보다 투자금에서 많은 비중을 차지하기에

미리 확인하는 습관을 가져야 할 것 같습니다.

수수료는 변동비용으로 정했습니다.

단,

수수료 중 부동산 매매/전세 거래수수료는 고정비용입니다.

거래대금에 따라 수수료율이 결정됩니다.

부동산 매매-전세거래를 한 부동산에서

진행하는 경우 수수료 조정이 되긴합니다.

하지만,

거래수수료를 낮춰보는 것보다는

거래수수료는 다 드릴테니

부사님께 빼먹을 수 있는 것들은 모두 빼먹겠다는 생각으로

편하게 요청드리는 것이

일처리에 도움이 될 것 같다는게 제 생각입니다.

법무사 보수료 및 채권은

변동비용으로 정리했습니다.

채권같은 경우,

공동명의와 단독명의시

금액산정이 달라지기에,

제가 챙기는 것 만큼

조금이라도 비용을 줄여볼 수 있습니다.

이번 거래에서도

공동명의시 채권비용 산출방식에 대해

미리 확인하고 비용까지 확인했기때문에

청구된 채권비용의 적정여부를

판단할 수 있었습니다.

프참님 칼럼 공유드립니다.

[프로 참견러] 법무사비용 10만원 아끼는법 (공동명의 채권매입비)

법무사 보수료는

협의 가능합니다.

단,

대출발생에 따른 법무사 지정시

조율이 어렵긴합니다.

이번 1호기 매매잔금시

잔금대출처에서 법무사 지정 조건으로 대출이 실행되었고

해당 법무사 사무실과 수수료 등을 협의해야만 했습니다.

법무사 사무실에서 제시한 보수료

45만원

(하..........)

해당 법무사 사무실과 진행을 해야만했기에

보수료 조정 이야기도 꺼내기 불편한 상황이었고,

1호기가 임차원 등기 걸려있는 상황이라

법무사 역할이 중요했습니다.

하지만,

45만원 + 10%(vat포함) = 49.5만원

받아들일 수가 없더라구요ㅎㅎ

그래서

대출사를 통해 간접적으로 가격조정 요구했고,

겨우겨우 35만원까지 조정했습니다.

(너무한다 너무해.....)

이번에

법무사 지정건이라 보수료 조정이 어려웠지만,

보수료는 20~30만원이내에서

충분히 가능하다는 것을 알았습니다.

(법무통 견적도 참고했어요)

<복기>

취득세 등 세금은 투자금 계산에 포함

취득세 비용만큼은 얼마정도인지 미리 인지해야한다.

중개수수료 협상보다 매매/전세과정에서

필요한 사항을 부사님께 주저없이 요구.

법무사 보수료는 20~30만원 수준인지

따져보고, 견적서 컨펌까지 마무리한다.

채권은 비용산출 방식에 대해 인지하고

향후 금액에 대해 확인만 할 수 있게 사전에 정리한다.

인테리어 도배+장판+조명 기본수리로 설정(수리 불필요시 삭제하는 방식), 큰 돈들어가는 것 체크(샷시,화장실,싱크대,보일러,누수)

1호기 매수시 예상한 수리비

200만원

(도배+장판+조명만 수리예상)

총 인테리어 비용

869만원

669만원 추가 발생

(페인트+거실화장실타일+셀프인테리어 비용)

셀프인테리어 실패로 인해

전체 페이트 비용 및 셀프 인테리어 자재 비용이 추가된 것도 있지만,

애초에

도배+장판+조명 수리비용을

적게 책정한 부분도 있습니다.

도배(154)+장판(143)+조명수리비(40) = 총 337만원

지역마다, 업체마다 비용은 다를 수 있지만,

일단 해당 비용은 무조건 발생한다고 가정하고

수리가 불필요하면 빼는

방식으로 매임을 진행하려 합니다.

또한,

도배,장판,조명의 수리여부 보다는

샷시, 화장실, 싱크대, 보일러, 누수

큰 수리비용이 발생하는

아이템에 집중하여 매임을 진행하는게

수리비용 산출 및 매매가 협상에 효율적이라 생각합니다.

인테리어는 전체적으로 복기할 내용이 많아서

다음편에서 자세히 이야기해보도록 하겠습니다.

<복기>

도배+장판+조명 수리비(350만원) 가정하고

수리제외시 하나씩 빼나가는 방식으로 수리비 산출

수리비 과다발생 가능한 아이템 확인에 집중하여

수리필요여부 확인하고 매매가 협상까지 진행

대출 대출은 실행하지 않는게 베스트, 중도상환 수수료 가장 저렴한 곳에서 대출

매매계약 후 잔금일까지 1달남짓.

애초에 잔금을 치겠다고 덤벼들었지만,

매매잔금전에 임차인을

구하고 싶다는 생각이 굴뚝같았습니다.

하지만,

1달 이내 전세잔금까지 가능한

임차인을 구하기 어려웠고,

결국,

잔금일을 지나

전세잔금을 진행하기로한

임차인과 계약을 진행하게됩니다.

대출기간 1개월 단기대출

임차권 등기가 설정되어 있었기에

대출이 가능한 금융사가

한곳 뿐이었습니다.

1금융권은 임차원 등기매물에 대해

대출은 어렵다는 의견이고,

보험사 대출을 통해

임차권 등기 말소 조건으로

대출을 실행했습니다.

(중도상환 수수료 50%는 덤....)

담보대출 1.7억(이자5.3%/중도상환수수료0.6%)

신용대출 0.9억(이자4.8%)

총 2.6억 대출시

1개월 이자+중도상환수수료

223만원

매수시 계산한 대출금

513만원(3개월분)

1개월 대출이라

중도상환수수료 1.7억(0.6%) = 102만원을 제외하면

1개월 대출이자 = 121만원

3개월 대출이자 = 363만원

3개월 대출 예상 소요비용

총 465만원

매수시 계산한 대출금(513만원)과

얼추 맞아 떨어집니다.

향후 계산하기 쉽게

2억 대출시 =

중도상환수수료(120만원,0.6%) +3개월 대출이자(240만원,5%)

= 총 360만원

투자금 계산시 활용해야겠습니다.

(최악의 경우 전세맞추는데 3개월 걸릴 수 있다는 가정...)

대출발생에 따른 금융비용은

전세금과 다르게

매몰비용입니다.

전세금은 향후 전세상승을 통해

투자금을 줄여 나갈 수 있지만,

금융비용은 다시 돌려 받을 수 없는 비용입니다.

따라서,

가능하면 발생시키지 않는게 최선입니다.

해당 매물이 금융비용을 발생시켜서라도

충분히 가치가 있다면 괜찮지만,

단순히 수리기간을 편하게 확보하기 위해

싼지 비싼지 모르겠지만, 일단 잔금치르는 생각이라면

한번 더 고민해보시기 바랍니다.

<복기>

2억 대출시

중도상환수수료(120만원,0.6%)

+3개월 대출이자(240만원,5%)

= 총 360만원

가능하면 대출은 피한다.

이상 투자금 현황에 대해

분석해보고

향후 개선방안에 대해 복기했습니다.

고정비용은

매수전 미리 인지해야하며,

변동비용은

최대한 줄여나가거나

과도한 비용이 발생하지 않게

관리해나갈 것입니다.

또한,

현재 투자금을 기준으로

매도계획도 세워보겠습니다.

1호기를 만들기 위해

고생하시는 동료분들께

제 경험이

도움이 되었으면 합니다.

그럼 추가 복기글에서 뵙겠습니다!!

즈항 글 모음

[실전투자 경험담]

8개월 걸린 1호기, 2,700만원 네고하여 매수했습니다. (1호기 경험담)

투자위기 극복하는 방법(매물코칭편) (1호기 복기) [즈항]

1호기 매수과정 공개합니다(1호기 복기) [즈항]

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