[서울에 등기치러 전국에 모이조 부이자] 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 독서후기

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다

2. 저자 및 출판사: 이현철 지음 매일경제신문사

3. 읽은 날짜: 2024. 7.14

4. 총점(10점 만점): 10점/10점

STEP2. 책에서 본 것 & 깨달은 점

Part 01 아파트 가격은 '심리, 전세, 정책'으로 변한다

Chapter 01 아파트에 대한 잘못된 상식 Best 10

1.주택보급률 100%가 넘으면 집값이 내려갈까요?

주택보급률은 통계상으로나 의미가 있는 것일 뿐 실질적인 주택보급상황이 더 중요하다고 보인다. 그런데 실질 주택보급상황은 거의 언제나 100% 언저리에서 오르락내리락할뿐 크게 변하지 않음

2.인구가 줄어든다는데 집 값이 내려갈까요?

인구는 수요에 영향을 주는 하나의 변수에 지나지 않음. 항상 집은 투기 수요가 존재한다는 사실을 인식해야함

3.미국 금리가 올라간다는데, 집값이 내려갈까요?

집값에 영향을 주는 것은 월세보다는 전세임. 실수요자는 금리보다는 시장의 분위기에 더 좌우됨. 대출을 받는 경우 이자 부담이 늘 수는 있겠지만, 그것으로 인해서 집 사는 것을 포기하거나 또는 가지고 있는 집을 지금 당장 매도하는 일은 거의 없음. 금리가 오르고 내림은 집값에 크게 영향을 주지 않음.다만 이미 흐름이 정해져 있는 경우, 즉 지금이 하락세에 있다면 금리가 오르는 것은 사람들 심리에 크게 영향을 줄 수 있음. 그리고 오름세에 있을 때 금리가 떨어지는 경우에도 사람들의 심리를 자극해 더 오르는 역할을 할 것이다. 금리 때문에 집 값이 움직이는 것이 아니라 시장의 분위기에 따라 그 영향이 커질 수 도 있고 전혀 없을 수 도 있는 수요에 영향을 미치는 한 요소에 불과한 것이다

4.우리나라 부동산이 일본처럼 폭락할까요?

5.미분양이 많아지면 집값이 내려갈까요?

-미분양이 증가하고 줄어드는 것은 분양가와 밀접한 관련이 있고 시장의 분위기와도 크게 영향을 받는다는 것.

-입주 미분양라는 것은 아파트를 다 짓고 입주를 시작했는데도 불구하고 분양을 끝내지 못한 상황을 말함. 시장에 미치는 영향이 크다고 볼 수 있음. 건설사 입장에서는 할인분양이라는 최후의 수단을 쓸 수 밖에 없게 됨. 분양가보다 할인해서 보다 싼 물건이 시장에 나오기 때문에 시장에 충격을 바로 주게 되고 집값 하락으로 이어질 수가 있는 것. 따라서 집값이 내려갈 것인지에 대한 판단은 미분양의 증가로 볼 것이 아니라 시장 상황에 따른 미분양의 흐름을 잘 보고 또한 입주 미분양이 얼마나 되는지를 구분해서 판단하는 것이 시장을 올바르게 판단하는 지름길이 될 것임. 뉴스에서는 이를 거의 구분하지 않고 단순 미분양이라는 숫자적 통계치만을 다루기에 뉴스를 볼 때는 항상 그 행간의 의미를 잘 파악하는 것이 매우 중요함

6.세입자는 왜 집을 못 사는 것일까요?

1) 전세 세입자는 집을 사기 어렵다

2) 집값이 내려가면 그 때 사겠다

7.임대인이 집값을 올리는 나쁜 사람일까요?

옳고 그름을 떠나서 자연스러운 경제활동이라는 인식이 먼저 사회구성원들이 해야함

8.우리는 왜 보고 싶은 뉴스만 읽게 되나요?

9.다 같은 집인데 왜 가격차이가 나는 것일까요?

10.부동산은 왜 다른 재화처럼 가격이 움직이지 않나요?

1)부동성 움직이지 않음

2)부증성 토지만으로 국한되는 성격. 더 이상 생산이 불가능한 재화. 용도의 변화만이 있을뿐. 공급조절하는데 3년정도 소요. 길게 흘러가는 양상

3)의식주의 하나

Chapter 02 아파트 가격? 먼저 전세에 대한 이해가 필요하다

01 우리나라에만 있는 전세

*전세와 월세와의 관계

전세는 보증금이라는 전세금을 임대인에게 주고 임대인이 집을 무상으로 일정기간 거주하는 행위

월세는 전세금보다 훨씬 적은 금액을 보증금으로 하고 다달이 차임에 해당하는 금액을 지불하며 집을 거주하는 행위. 반전세는 월세와 같음

월세는 보통 전세의 파생상품으로서의 성격. 전세가가 시장에서 수요와 공급으로 정해지고 월세는 정해진 전세가에서 일부 보증금을 뺀 나머지 전세금을 월세로 환산하는 방식이 통용

-월세공급이 많으면 전세가격에 거의 영향을 주지 않는다.

-월세는 전세에 왜 종속적? -전세대출에 대한 이자차이

-월세 전환율(월차임전환율+한국은행 기준금리)이 5~6%? 만약 5%라면 보증금 1,000만원은 5%금리 즉 1년에 50만원이 되고 이를 12개월로 나누면 4.17만원이 된다. 따라서 월세 전환율이 5%면 1,000만원이 우러세 41,700원으로 전환되는 것. 1억원이면 월세가 417,000원이 되는 것.

02.전세대란의 이유와 대책

1.전세대란의 원인

(가)공급부족

(1)저금리와 LTV완화로 인한 전세에서 월세로의 전환

(2)집값 하락 시기에 투자자의 감소

(나)전세수요의 중가

(다)정부정책의 부작용

-금융지원과 보증제도를 적극 활용하게 됨

→오히려 전세가를 올리게 되는 역효과

(라)임대인과 임차인의 심리 차이

항상 급한 쪽이 결정을 빨리 해야 하므로 급한 임차인이 높은 가격에 거래를 어쩔 수 없이 해야하만 하는 심리상태

(마)전세에도 가수요가 있다는 사실을 아십니까?

-전세가가 막 올라가는 시기에 발생함. 전세 세입자가 집을 구하러 다니는 시기는 보통 이사를 가고자 하는 시기에서 3~4개월 전. 너무 일찍 알아보러 다녀도 막상 계약하고자 할 때는 먼저 봤던 집이 없을 가능성이 크기 때문.

2.전세대란을 막을 수 있는 방법

우리나라 전세공급은 거의 80%이상 개인이 담당하고 있음.

공급이 늘어나기 위해서는 임대사업자가 늘어나야함.

전세임대사업자를 늘어야 함.

*임대사업자의 혜택

임대기간에 따라 4년 이상은 일반임대, 8년이상은 준공공임대로 구분됨. 준공공임대로 등록하고 10년이상을 임대하면 양도소득세가 면제됨. 주택임대사업자는 지자체에 주택임대사업자 등록을 받은 뒤 거주지 관할 세무서에 사업자등록 신청을 하면 사업자로 등록이 되며 향후 소득세와 양도소득세, 종합부동산세 합산 배제, 그리고 보유 가구 수에 미포함 등의 혜택을 부여받게 됨

양도소득세는 4년이상의 일반임대의 경우 비과세 혜택은 없어짐. 보유기간에 따라서 최대 40프로 장기보유특별공제 적용

건강보험료 인상문제:직장의료보험의 경우 근로소득과 임대소득을 합산해 7,200만원을 기준으로 부과기준이 달라짐. 7,200만원을 초과한 경우 근로소득이면 직장의료보험을, 임대소득이 지역의료보험을 적용받게 되어 있음

임대료는 연5%이하의 임대료 인상만이 가능함

03.매매가를 역전하는 전세가

이런 경우 나타날 가능성은 없다. 통계의 함정일 가능성과 실거래가 신고된 것의 시간 차이 때문에 발생함

04.집값을 올리는 전세

-전세 거래를 보고 매매호가만 계속 변함. 그런데 그 호가를 보고 다시 전세가도 높은 가격에 거래가 됨

결국 이런 상황이 몇 번 반복되니 매매가와 전세가가 훌쩍 올라감

05.역전세로 나타나는 현상

-역전세난 이 발생하면 집주인이 세입자를 구하지 못해 기존 세입자의 보증금을 제때 돌려주지 못하는 상황이 발생할 가능성이 매우 커짐. 역전세난이 오기 위해서는 대규모 입주 물량이 한꺼번에 쏟아지기 시작해야함

그래서 대부분 역전세난과 비슷한 상황이 벌어지는 곳은 신도시 주변이다.신도시는 택지개발을 해서 거의 비슷한 시간에 분양을 진행하고 아파트를 지어 2~3년 후 비슷한 시기에 몇만 가구가 한꺼번에 입주를 시작하기 때문에 일시적으로 전세공급이 늘어나기 때문에 전세가가 폭락하는 경우가 발생함. 신도시 주변도 일시적으로 전세가가 떨어지는 상황을 맞이하게 됨. 일시적이냐 지속적이냐에 따라서 상황은 정반대로 나타남

-최소한 3년 정도 비슷한 물량이 한 지역에 쏟아져나와야 함

-물은 항상 위에서 아래로 흐르듯이 부동산 시장도 반드시 위에서 아래로 영향을 준다. 강남에서 움직이기 시작하면 서울 전역,그리고 경기도까지 그 영향이 미치게 됨. 그러나 경기도의 어느 한 지역의 움직임이 서울 전체까지 영향을 주지 않음.

Chapter 03 주택가격에 영향을 크게 미치는 요인

01 선분양으로 심해지는 주택가격 왜곡과 대안인 후분양

02 전세때문에 매매가가 오르기도 하고 내르기도 한다

1.바로미터 역할

2.매매가 지지 역할

-2008년 외환위기 집값 폭락~ 2011년까지 극심한 침체기

-2011~2012년: 전세가는 계속 올라가게 됨. 매매가가 올라가는 시기에도 매매가를 받쳐주는 역할을 함

3.매매가를 올려주는 역할

-2013년부터 전세난이 심화되어 전세가 폭등 & 금리인하적용 →전세가가 매매가의 90%에 육박하게 되고 이런 상황이 지속되면 결국 전세가가 매매호가를 상승시켜 매매가를 올려줌

-2013~2014년:매매심리 바닥. 실제 거래는 거의 없고 전세가는 계속 상승함

4.매매가를 떨어뜨리는 역할

폭등기에는 아파트 매매는 상상을 초월할 정도로 상승하게 됨→전세가는 매매가의 오름폭을 따라가지 못함

보통 상승 안정기에는 평균 70~80%수준이었던 전세가율 50~60%로 떨어지게됨

03 사람들의 심리를 알면 가격 변화를 알 수 있다

1.사람들은 절대 손해 보려고 하지 않는다

2.사람들은 비쌀 때 더 잘 사더라

:쌀 때는 안사고 비쌀 떄 더 잘 산다? 이것이 사람의 기본 심리

3.사람들은 분위기를 좇는다

4.폭락과 폭등을 만드는 것은 결국 사람 심리다

-2006년 폭등과 2008년 폭락이 있었음. 그전에 1998년 폭락이 있었음

-반드시 폭등이 있으면 그 이후에는 폭락이 찾아오게 되어 있음

04 정부정책은 가격에 큰 영향을 끼친다

05 부동산의 가격은 결국 부동산 시장에서 형성된다

수요와 공급이 어느정도 일치하는 안정적인 사장에서는 흐름이 어떻게 형성이 될까요?

전세 시장. 매매시장이 하락의 흐름에서 안정적인 상승의 장으로 바뀔 즈음에는 임대 시장이 요동치게 되어 있음

매매 시장에서 하락의 흐름에 있을 때는 투자자들이 매수하지 않고 실수요자들도 자기를 팔고 전세의 수요자로 변하는 상황이 벌어지게 됨. 이 시기에 임대시장은 임대인 우위의 시장이 형성되죠. 그 결과로 임대가인 전세가가 상승함.

Part 2 부동산 투자에 숨어 있는 비밀

Chapter 01 황금알을 낳는 투자

01 제대로 투자하려면 알아야 하는 부동산 경기사이클

1.우리나라 아파트 경기사이클

(가)폭락기

-폭락하기 전에는 반드시 전제되어야 할 상황이 폭등이다. 그 원인은 사람들이 분위기에 휩싸인 심리에 있다.

-폭락이 이루어지기위해서는 반드시 폭등에 따른 부동산 구매자가 투가지들, 즉 묻지마 투자자가 주를 이룰 때 폭락을 맞이하게 됨

-외부충격까지 더해지면 폭락에 폭락을 겪게되는 것. 바로 1998년 IMF상황 과 2008년 국제금융위기로 집 값 폭락

-매수자 우위의 시장. 팔려고 하는 사람은 많고 사려고 하는 사람이 없어서 매수자가 선택권이 많은 시장 상황

-주택매매가와 전세가가 동시에 하락하는 현상

-3~4년 정도 지속

(나)하락 안정기

-하락을 어느 정도 멈추고 매매가는 진정이 되고 전세가는 서서히 상승하는 시기. 주택 조심스럽게 투자함

-자가였던 사람 중 많은 분이 집을 팔고 전세로 옮기고자 하는 분위기가 우세함

-전세공급은 줄어드는데 전세수요가 늘어남. 전세가 서서히 상승

-수요는 늘어남.(집을 팔고 전세로 옮기고자 하는 수요)

-극복하는 부양책

-사람들의 투자심리가 위축되어 있기 때문에 정부의 정책을 믿고 투자에 임하기에는 부정적인 시각이 크게 우세하기 때문. 전반적으로 매매가는 크게 오르지도 내리지도 않는 상태에 머물러 있게 되며, 전세가는 상승을 시작해 매매가와 전세가 비율이 거의 최고 상태에 이르게 됨

(다)상승 안정기

-매매가와 전세가가 동시에 올라감. 심리는 반반. 매매가는 올라감. 갭투자 유행

-공인중개사 사무실가면 매물이 많이 나와있음. 매물이 많기 때문에 투자가 이루어지더라도 시장의 분위기를 바꾸기에는 역부족임

-전세가 매매매가를 밀어내고 있다는 사실.

-전세도 매매의 투기자처럼 가수요가 발생함.

(라)폭등기

-2배정도 오르는 것이 폭등. 1년 동안 거의 2배 수준의 가격 상승.. 사람들의 심리로 인하여

-2006년의 상황 1년동안 거의 2배 수준의 가격 상승→사람들의 심리 때문임. 이때의 심리는 매도자 우위의 시장이 형성됨.매도자가 가격을 거의 마음대로 결정하게 됨

-정부 규제위주의 정책

-항상 끝마무리 시점에서의 가격을 끌어올려주는 역할을 하는 사람이 바로 실수요자임

-대단지 입주.. 전세가 폭락하게됨. 세입자를 맞추더라도 잔금을 치르는 것이 불가능해진다. 그럼 대출을 추가로 받아야 한다. 대출은 선순위로 전세 세입자가 있으면 대출을 실행해주지 않음. 세입자를 맞추기 전에 대출부터 받아야 한다. 그리고 나서 전세를 맞춰야 하는데 이미 대출이 있어서 전세금은 더욱 떨어지게 됨. 악순환이 계속 됨.

-이 시기 다음은 반드시 폭락이 대기하고 있음. 

-투자자는 항상 폭등상황이 벌어지면 반드시 뒤에 있을 폭락을 대비하기

-아파트 경기사이클을 아는 것이 매우 중요함.

-가장 좋은 대응방법은 적당한 시기에 더 이상의 욕심을 버리고 적당한 가격에  매도하는 것

02 집 한 채로 돈 버는 방법

아파트도 대세 하락기가 있습니다. 이 때는 팔고 나서 집은 꼭 필요한 것이기 때문에 전세라는 상품으로 갈아타는 것이 현명하다. 이것으로 갈아타고 있다가 3~4년 후 에 다시 집을 사는 것이다. 전세와 자가를 적절하게 넘나드는 지략을 써서 자산을 늘어가자.

03 수요가 몰리는 새 아파트 투자

처음 입주시는 물량이 많아서 일시적으로 전세가가 낮게 형성됨. 입주 후에는 전세가가 급등하기 시작함. 정상을 찾기 시작함. 주변 전세가율보다 높은 전세가가 형성됨. 이로 인해 매매가 도 상승함.

04 절대적은 학군, 절대적인 수요

학군이 좋은 지역이 반드시 먼저 전세가와 매매가도 가장 먼저 올라감

05 최고로 좋은 것을 구하려 하지 마라

시간은 결코 우리를 기다려주지 않는다. 좋은 물건은 결코 고민하는 분들에는 가지 않는다. 최고를 찾지 말고 적당히 좋은 것만 찾아서 약간의 아쉬움은 뒤로 한채 계약을 진행하는 것이 좋다. 어쩌면 시간이 가장 좋은 투자임.

06 최고의 투자방법 중 하나, 갭투자

-갭 투자는 하향 안정기가 끝날 무렵이 가장 좋다. 매매가는 정체되어 있고 전세가가 치고 올라와서 전세가가 매매가에 거의 근접한은 시기 2013~2014년 정도가 됨.

-전세가 상승에 의해서 매매거래 하나 없이도 매매가가 올라 갈 수 있는 물건..이런 물건들은 팔 때가 중요함

파는 시기는 전세를 처음 맞춘지 2년 만기가 되어가는 시점이 좋다.

08 지방시장 VS 서울,수도권 시장

-하락기에는 상승장에 대비한 현금보유가 원칙.

-지방이 약 3~4년 정도 앞선 흐름

-서울 수도권이 폭락이 시작되는 시기에는 지방은 폭락장을 지나가고 하향안정기에 접어 들었을 것

09 너무 주변 사람들의 조언에 구속되지 마라

11 매도, 즉 파는 것이 더 중요하다

-인기가 없는 아파트들은 팔 때가 매우 어렵다=>세입자 만기에 맞춰서 4개월 전부터 공인중개사 사무실에 물건을 내놓았으나 보러 오는 손님이 정말 드물었음. 투자자의 불안한 심리를 먼저 생각해보고 그 불안한 심리를 해소하면 파는데 도움이 되겠다 싶어서 파는 것에 앞서 먼저 새로운 세입자를 최고의 전세가에 맞추었습니다. 전세 물건이 전무한 상태라서 금방 맞출 수가 있었음.

-사람들은 싸게 사는 것에 모든 노력을 기울인다. 파는 것에는 그리 많은 노력을 기울이지 않음. 투자는 팔 때 언제 파는가 그리고 어떻게 파는가에 따라서 수익이 엄청나게 차이가 날 수가 있음

STEP3. 책에서 적용할 점

-싸게 사는 것에만 집중했었는데, 파는 것에도 시기가 중요하고 수익이 달라진다는 것을 깨달았다.

-폭등기 다음에는 폭락기가 온다는 것을 기억하고 폭락기에 대하여 대응하자.

-무릎에 사서 어깨에 팔기!

-전세가가 매매가를 끌어올리게 하는 역할을 한다는 것을 책을 통해 이해하게 되었고, 전세가에도 집중하여 시세트레킹을 해봐야겠다.

-무조건 최고로 좋은 것을 구하기 보다는 적당히 좋은 것을 고르자. 최고를 찾기만 하다가 오히려 시기를 놓칠 수 있다는 것을 기억하자. 약간의 아쉬움은 뒤로 한채 계약을 진행하자.

-갭 투자는 하향 안정기가 끝날 무렵이 가장 좋다는 것.. 

-적당한 시기에 더 이상의 욕심을 버리고 적당한 가격에 매도하는 것이 중요하다

STEP4. 발제문

182page

[우리나라 아파트 경기사이클]

1.폭락기:폭락이 이루어지기위해서는 반드시 폭등에 따른 부동산 구매자가 투가지들, 즉 묻지마 투자자가 주를 이룰 때 폭락을 맞이하게 됨.매수자 우위의 시장. 주택매매가와 전세가가 동시에 하락하는 현상

2.하락 안정기

하락을 어느 정도 멈추고 매매가는 진정이 되고 전세가는 서서히 상승하는 시기. 주택 조심스럽게 투자함

3.상승 안정기

매매가와 전세가가 동시에 올라감. 심리는 반반. 매매가는 올라감. 갭투자 유행

4.폭등기

1년 동안 거의 2배 수준의 가격 상승.. (사람들의 심리로 인하여)

=>서울 수도권은 현재 어떤 시장인지 자유롭게 이야기해주세요.