안녕하세요?
뜨거운 열정과 사이다같은 명쾌함, 뜨사입니다.
이번 신투기 2강에서는 본격적으로 지역분석을 시작하는 첫 강의였습니다.
그래서 그 지역이 몹시 궁금했는데 가장 많은 분들이 관심을가지고 있고 경기도 투자의 기준이 되는 두지역! 바로 평촌과 수지를 한방에 비교해서 분석하는 강의였습니다.
확실히 앞마당인 지역들은 더욱 관심있고 쏙쏙 이해가 되었고, 비교하는 지역을 함께 보면서 지역의 위상과 어떻게 지역을 보는지에 대한 정석을 느낄 수 있었습니다.
양파링 멘토님의 신투기 2강 평촌&수지 지역분석!
꼭 기억해야할 내용들 위주로 남겨보겠습니다.
투자는 쫒아가서 사는 것이 아니다. 투자의 타이밍은 내가 준비되었을때 싸고 가장 좋은 것을 사는 것이다.
(적) 투자의 타이밍이란 없다. 시장 상황과 내 상황으로 할 수 있을 때 최선의 투자를 해내는 것이다.
지역별 전고대비 하락률을 보는 관점이 굉장히 직관적이고 흐름을 알 수 있어서 좋다. 90퍼센트 회복한 곳들이 상급지에는 이미 많다. 이래서 살 수 있으면 먼저 사라고 한거구나 전세가율 60프로만 보고도!
평촌은 81% 수지는 84%다. 이래서 신투기가 나오게 된거구나. 철저히 저평가를 따라간다.서투기 출시때도 결국 방향이 맞았었다. 강의 흐름만 따라가도 지역 저평가의 흐름은 자연스럽게 알게되겠다. 아니면 내가 저 장표를 정리해도 알 수 있겠고.
강남 접근성으로 기본적으로 지역을 판단한다. 하지만 또 하나의 중요한 기준. ‘변화가능성’ 우리는 더 버는 투자를 위해서 하락장에 반영되지 않은 변화가 있는 곳을 선택하는 것이 더 유리하다. 서울을 입지독점성이 강하지만 경기는 상대적으로 그렇지 않다.
그러면 변화가능성은 어디에서 오는가? 직장, 교통, 학군, 환경중에서 직장과 학군은 변하기 쉽지 않다. 결국 플러스알파는 교통과 환경(택지)에서 온다.
평촌 수지는 학군은 가지고있고, 지정타와 플랫폼시티의 직장 개선 가능성도 있다. 그리고 월판선뿐만아니라 인덕원으로 대표되는 GTX. 그리고 플랫폼시티와 구성역도 체크해야할 부분이다!
(적) 장표들이 너무 좋다. 소득도 근로자와 거주소득을 지도에 올려서 보는 부분이 인상적. 지도에 한판에 다보는건 꼭 BM해보자!
평촌 입지분석에서 생각보다 지정타로 인한 직장 효과도 고려해볼 수 있겠다.위치가 좋기에 좋은 일자리가 좀 들어올 수있다.
조금 더 넓게보자. 단지별 평형별로 저평가 정도가 다르다. 10평대에 대한 고민도 해볼 수 있다. 몇개는 봐야겠다.
호재를 볼때도 저평가 된 단지를 뽑는 것이 먼저고. 그 안에서 같이 저평가 된것중에 수혜단지를 고르는 것이다.
평촌과 수지의 학군을 볼때 학업성취도 뿐만아니라 특목고도 봐야한다. 학업성취도는 수지가 좋지만 특목고는 평촌이 훨씬 잘보낸다. 학학주 근접이라고 표현. 학교 학원 주택가.
평촌 학원가의 의의. 학원수로 전국 2위. 압도적 밀집도. 그리고 유해시설 없음. 인근 수요를 빨아들인다.
평촌과 수지는 공급에 있어서 완전 다르다. 평촌은 공급의 한복판. 그리고 내년에도 대규모 입주. 반면 수지는 공급이 별로 없고 인근에도 많지 않다. 처인구 공급은 영향도가 낮다. 생각보다 영향이 별로 없을 수도 있어서 공급은 면밀히 쪼개서 봐야한다.
평촌 투자전략에 대해. 평북 10평대는 많이 빠졌지만 투자금이 많이든다. 이경우는 전세가 상승을 기다린다. 그리고 호재때문에 전고가 높은 단지는 단지의 현재 가치 대비해서도 싼지 판단해야 한다. 그리고 평촌에 짧은 투자기회 지난장은 메가트리아 입주이후 전세가 회복시점에서 기회를 줬다. 다시 한번 비슷한 기회가 올 수 도 있다.
죽전은 소액으로 접근할 것. 단지별 선호도 디테일하게 파악이 필요하다. 충분히 투자는 가능하다.
리모델링 재건축 단지 투자 못하는거 아니다. 다만 전세가 상승이 더디고 호재 발현이 늦어도 내가 감당이 되는지 판단과고 저렴하다면 충분히 투자할 수 있다.
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