앞마당 제대로 만든 거 맞나요? [대흙]



안녕하세요.

대기만성 흙수저 대흙입니다.

오늘은 월부에서

흔히 얘기하는 앞마당에

대해 얘기해보도록 하겠습니다.

먼저, 앞마당이 뭘까요?

앞마당이란 한 달이라는 시간 동안

한 개의 구, 임장지가 작다면 한 개의 시를

'온전히 본인의 것으로 만들고

기회가 온다면 언제든지 투자 할 수 있도록

미리 공부 해놓은 지역'을 의미합니다.

그렇다면 반마당, 반의 반마당은 뭘까요?

반마당이란 분임, 단임까지 한 지역을 의미하고

반의 반마당은 분임까지만 한 지역이라고 합니다.

이름부터가 뭔가 흐릿하고 잘 모르는 지역같죠?

그렇다면 분임, 단임, 매임까지 한

앞마당은 진짜 앞마당이 맞나요?

만약, 여러분이

앞마당의 특징과 선호요소를

20분 동안 설명할 수 없다면

앞마당이라고 할 수 없습니다.

지금부터 왜 앞마당을

선명하게 만들어야 하는지

그 이유에 대해 설명해보겠습니다.

차선의 투자를 위해

최근, 서울 수도권의

선호 단지들을 보면 연초와는 다르게

가격이 꽤나 상승한 것을 볼 수 있습니다.

저는 하락장의 초입에 투자를

시작했기에, 이런 모습들이 굉장히

낯설고, 한편으론 걱정이 되기도 합니다.

언젠간 서울수도권의 전세가가 오르고,

'지금보다 더 투자하기가 좋은 시장이 왔을 때'

'그리고 본격적인 상승장이 왔을 때'

'내가 바라보고 있던 단지가 순식간에

날아가면 어쩌지?' 라고 말이죠.

하지만, 좋은 단지가 날아갔다고 해서

손 놓고 가만히 계실 건가요?

투자는 기계처럼 하는 거에요.

상승장때는 좋은 것을 놓친다고 해도

빨리 움직여서 다음 것을 잡아야 합니다.

좋은 것이 이미 가격이 올라버렸다면,

다음 선호도에 있는 것에 투자해도

수익을 얻을 수 있습니다.

프메퍼 튜터님

위의 단지를 예시로 들어보겠습니다.

(기간은 단지별 전세가율 75% 이상을 표기했습니다.)

1급지 송파구의 최선호 생활권인

잠실의 리센츠의 경우

16년 중순까지 투자의 기회를 주었습니다.

다음 선호 생활권인 송파와 가락의

래미안송파파인탑, 가락쌍용 1차는

기간의 차이는 있지만,

17년 초까지 투자의 기회를 주었습니다.

만약, 리센츠가 날아갔다고 해서

즉, 제일 사고 싶었던 단지를

투자하지 못한다는 이유로

손 놓고 가만히 있는 것이 아니라

다음 선호도에 있는 단지에

투자를 할 수 있는 것입니다.

이를 위해

앞마당을 만들 때부터

생활권의 우선순위와

단지의 우선순위를 명확하게

파악하는 것이 중요합니다.

또한,

다음 단지를 투자해도

수익을 얻을 수 있다는 확신을 얻고

투자 타이밍에 행동하기 위해

힘들게 단지분석을 하고,

전임하고, 매임하며

선호도를 파악하는 것입니다.

투자의 하한선을 정하기 위해

'좋은 거 놓치면 그 다음거

해야하는 건 당연한 거지!'

이렇게 생각할 수 있습니다.

그렇다면

다음 선호도에 있는 단지는

어디까지 봐야 하는 걸까요?

이 또한 앞마당을 선명하게

만들어야 하는 이유 중 하나입니다.

위의 단지들은 송파구의

비선호 생활권인 풍납, 거여의 단지들입니다.

단지마다 차이는 조금씩 있지만

선호 생활권에 비해 투자의 기회를

조금 더 오랜 기간 주는 것을 볼 수 있습니다.

그렇다면, 송파구에 있는

단지들의 우선순위가 밀리고 밀렸을 때,

저 단지들을 투자하는 게 좋은 선택이었을까요?

물론, 해당 시기에 해당 단지를

투자해도 꽤 괜찮은 수익을 얻었을 겁니다.

하지만

3급지인 강동구 암사생활권의

선호도가 꽤 높은 단지인 선사현대보다

오히려 전고점이 낮은 모습을 볼 수 있습니다.

더군다나,

2020년 초까지 매매 흐름이

똑같은 모습을 볼 수 있습니다.

만약,

여러분이 2020년 과거로 돌아가

두 단지의 전고점을 모르고

단지 선호도 파악이 제대로 되지 않았다면

호가가 같이 올라가는 것을 지켜보고 있을때

1급지란 이유만으로 송파의 단지를

선택할 수도 있지 않았을까요?

위의 예시처럼

비슷한 시기에 더 좋은 투자를

하기 위해, 본인의 앞마당 내에서

선호도가 떨어지는 단지들을 명확하게

구분지을 필요가 있습니다.

또한, 앞마당 내에서

이 단지의 가격이 저렴해보이더라도

정말 저평가인지? 아니면 비선호인지?

투자의 기회가 왔을 때, 투자를 할 것인지?

미리 결정 할 수 있어야 합니다.

선명한 앞마당을 만들기 위해 해야할 것.

그렇다면

선명한 앞마당을 만들기 위해서는

어떻게 해야할까요?

간단합니다.

강의에서 배.운.대.로 하면 됩니다.

1) 임장지 내에서 모든 생활권을

직접 발로 밟아 좋은 곳과

안 좋은 곳의 차이를 인식합니다.

어느 지역이든 '천장'과 '바닥'을

본인의 눈과 발로 확인합니다.

2) 각 단지의 특징을 파악하고

선호 요소와 비선호 요소

사람들이 좋아할 만한 곳인지, 아닌지

현장에서 그래프를 보는 것이

아니라 눈과 피부로 느낍니다.

3) 전화임장과 매물임장을 통해

내가 찾지 못한 부분이 있는지 확인하고

숨어 있는 선호요소를 파악합니다.

과거의 데이터와 현재를 비교하며

내 눈과 발로 밝은 것들이

맞는지 확인합니다.

4) 앞마당을 차례로 늘려가며

경험과 통찰을 쌓아갑니다.

끝으로,

가치를 판단하고, 가격을 판단하고

비교평가하는 연습을 꾸준히 합니다.

당장 매수할 아파트 고르는 법 (저평가 - 정말 싼가?) [프메퍼]

(링크 첨부)

투자 시장에

들어와서 첫 투자를 통해

돈을 벌었다면, 당신은 운이 좋은 것이다.

다만 이런 행운이

매번 찾아오는 건 아니라는 걸 명심하라.

오히려 그 행운이 투자자의 눈을 가리게 된다면

다음 투자에서 고배를 마실 수도 있다.

인간이 무언가를 배운다는 건,

결국 시행착오를 반복하면서

살아 숨 쉬는 경험과 교훈으로

실력을 가다듬는 과정이 아닐까?

월급쟁이 부자로 은퇴하라

흐릿한 앞마당은 이렇게 보완합니다.

저 또한 앞마당을 처음부터

완전하게 만들지는 못했습니다.

하지만 아직도 알아가야할 곳이 많기에

과거의 앞마당을 다시 가지는 않습니다.

그래서 앞마당 중

흐릿하고 어렴풋한 앞마당들은

이렇게 보완합니다.

1) 시세트래킹과 비교평가

완전하지 못한 앞마당 혹은 앞마당이라도

기억에서 완전히 지우지 않습니다.

각 생활권의 대장단지들과 세대수가 많은 단지들을

매달 시세트래킹을 하며 가격 감을 유지하고

매매/전세의 흐름을 파악합니다.

아무리 흐릿한 앞마당이더라도

이 과정이 쌓이다 보면 시세 파악이 됩니다.

또한 파악한 시세를 통해

새롭게 만든 앞마당의 단지들과

비교해보며, 왜 가격이 이렇게 되는지

고민해보고, 숨은 선호 요소들을 찾아봅니다.

2) 강의를 통한 보완

월부에서 다양한 강의를 접하다보면

수많은 지역과 단지들이 나오게 됩니다.

이 중 흐릿한 앞마당에 대한

설명이 나오게 되면 잠깐 멈추고,

내가 알던 것과 강사님이 설명하는 것이

맞는지 확인해보는 과정을 거칩니다.

기존에 잘 못 알고 있던 부분은

고치고, 새롭게 알게 된 정보는

과거의 임장보고서에 기록해둡니다.

이처럼 흐릿했던 앞마당에 대한

정보를 조금씩 쌓아가며 보완합니다.

요약 정리

<진짜 앞마당을 만들어야 하는 이유>

1. 차선의 투자를 위해

: 다음 선호도 단지를 아는가

2. 투자의 하한선을 정하기 위해

: 어디까지가 투자대상 단지인가

3. 선명한 앞마당을 만들기 위해

: 강의에서 배운대로 그대로, 꾸준히

4. 흐릿한 앞마당 보완

: 시세트래킹, 비교평가, 강의

이처럼 오늘은 제대로 된 앞마당을

만들어야 하는 이유에 대해 알아보았는데요.

아직 앞마당이 몇 개 안되시는 분이라면

앞마당을 만드는 과정 자체가 버겁고 힘들 수 있습니다.

또한 당연하게도, 처음부터 완벽한

앞마당을 만들기는 어렵습니다.

하지만 위와 같은 행위를

반복하고, 고민해보는 과정을 통해

경험과 숙련도가 쌓이게 된다면

여러분의 가족과 노후를 위한 선택이

조금 더 좋은 결과를 가져올 수 있을 거라 확신합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

가치파악의 중요성에 대해

큰 가르침 주신 '프메퍼튜터님'감사합니다.