[전세셋팅 계획표 공개] 잔금 6주 남은 물건을 매수하여 5주 만에 전세 뺐습니다 (1)



안녕하세요?

우주(cosmos)의 기운을 모아

부자가 될 코쓰모쓰입니다.

최근 잔금 6주 남은 매물을 매수하면서

5주 간의 전세셋팅의 과정에 대해 후기 남겨봅니다.

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📌 매물 선정 과정

월부학교 수강 후 대장급 단지를 바닥 가격에 매수하였습니다

📌매매 전세 동시 진행 -> 실패

매물코칭으로 1500만원을 벌었습니다(with 권유디 튜터님♥)

앞마당을 통해서 1등 매물을 찾았고,

매매와 동시에 전세를 맞추려 했지만

아직 기한이 많이 남은 전세 대기자가

결정을 미루며 저도 투자를 보류하였습니다.

눈앞까지 왔던 투자 기회에 마음을 접고

저는 다시 다른 지역의 투자물건을 찾기 시작했는데요.

그리고 몇일 뒤.... 매매가가 1,500만원이

더 깎였다면서 연락이 왔습니다.

하지만 2달 남았던 잔금은 6주로 더 촉박해졌습니다.

전세금을 돌려받아 나가야 하는 기존 세입자가

매도자 분과 상의 없이 이사갈 집을 매수하면서

이사일이 고정 되었고 집주인은

6주 만에 전세금을 돌려드려야 했습니다.

실거주자들도 계속 보고 간 집이라

깎인 금액으로 매수의사가 있는지

신속하게 답을 드려야했습니다.

투자 결정을 내리기 까지 1시간!

1시간 동안 어떤 의사과정을 거쳤을까요?

✅ 리스크를 감당가능할 만큼 싼가?

원래 가격도 생활권에서 가장 좋은 대장 단지이나

저층 제외 가장 저렴했던 매물(34평)이었습니다.

깎인 금액은 23년 초 바닥 가격이었습니다.

해당 단지의 낀 평형(30평) 가격보다도 쌌습니다.

다시 생각해도 너무 싸다라는 생각에

1) 전세 상황을 다시 확인하고

잔금을 치고 공실이 될 경우 발생할

2) 금융 비용도 계산해보았습니다.

✅ 전세 상황 확인

(가격은 예시입니다)

전임과 매임을 통해 이전에

경쟁 매물을 모두 파악 해둔 덕분에

적정 전세가를 빠르게 설정할 수 있었습니다.

전세가의 분포를 확인해봤을 때

3.0억 짜리 임차권 등기 명령의 급한 전세가

생활권 내의 전세가를 끌어 내리는 중이 었는데요.

몇 일 사이에 거래가 되면서 상황이 더 좋아졌습니다.

생활권 전체에 시스템 에어컨 있는 매물이 2개라

잔금 치고 시스템 에어컨을 설치할 경우

3.5억 까지는 받을 수 있었습니다.

저층 및 선호도 낮은 단지를 제외하고

경쟁 매물들의 전세가가 3.2억부터 시작이었고,

제가 투자하고자 하는 단지의 최저가가 3.4억 이었습니다.

'대장 단지+공실+시스템 에어컨 4대 설치'

조건으로 3.5억에 광고하고

3.4억에 전세셋팅 할 수 있겠다고 생각했습니다.

✅ 감당 가능한가?

저는 주택담보대출 없이

'중도 상환 수수료가 없는 회사 대출'

을 적극 활용했습니다.

(중도 상환 수수료는 200~300만원 정도 듭니다.)

공실의 '이자비용+관리비'을 고려했을 때

매달 200만원의 금융비용이 발생하여

최악의 경우 올해 말까지 공실 발생한다면

1,000만원의 금융 비용이 들었습니다.

최악을 생각해보니 깎인 금액(1,500만원)에서

충분히 해결가능하다는 생각이 들었습니다.

전세를 빠르게 맞추어

금융 비용이 발생하지 않는 다면

전세금을 깎아줄 수 있는 협상의

여지로 쓸 수있다고 생각했습니다.

혹여나 설정한 전세가보다

더 낮은 전세를 맞추더라도 추가 소득을 통해

투자금을 마련할 수 있었고

리스크 없는 투자는 없다고 생각했습니다.

✅ 가장 큰 장애물은 나의 에고

가장 방해요인은 저의 에고였습니다.

1호기 투자에서 하락장과 시기가 겹치면서

6개월 동안 전세셋팅을 했던 과거의 경험이

저에게 가장 큰 망설임이었습니다.

다시는 이전 처럼 힘들게 전세셋팅 하고

싶지 않은 마음이 강하게 작용하여

부정적인 부분만 확대하고 걱정이 앞섰는데요.

계산을 해보고 정리를 하고 나니

매매가가 충분히 싸기 때문에

해볼 수 있겠다 라는 용기가 들었습니다.

또 6개월간의 전세셋팅 경험을

충분히 활용해서 잘 할 수 있다라는

자신감도 들었습니다.

당시 월부학교의 튜터님이셨던

☆센쓰 튜터님☆의 도움으로

1시간의 의사 결정 과정과 남편의 허락을 거쳐

덜덜 떨리는 손으로 가계약금을 넣었습니다.

✅ 전세셋팅 가보즈아~

가계약금 이후 바로 매매 계약서를 작성하고

공.격.적.인 전세셋팅에 돌입하였는데요!

잔금 6주 남은 전세셋팅 캘린더

과연 저의 계획대로 전세셋팅이 되었을지~?

다음편에 이어서 찾아오겠습니다...♥

읽어 주셔서 감사합니다!



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