대출 의무 유지기간 반드시 확인하세요(1호기 복기) [즈항]



안녕하세요

전문투자자 즈항입니다.

지난 번

1호기 전세계약 현황에

대해 복기했습니다.

1호기 전세계약 공개합니다(1호기 복기) [즈항]

이번에는

잔금대출 과정에 대해

복기하려합니다.

그 과정에서

이슈가 되었던

대출 의무 유지기간에 대해서도

복기해보겠습니다.

매매잔금 D-1개월

잔금대출 알아보기

매매-전세과정 요약

4.21 매매 가계약시

대략적인 잔금대출에 따른

금융비용은 확인했습니다.

5.1 매매 계약을 진행하고

점점 다가오는 매매잔금일.....

(임차인은 구해지지 않고....)

결국,

잔금대출을 준비하게됩니다.

"임차권 등기

24.5.30 임차권 등기 말소 조건

중도상환 수수료 저렴"

원하는 대출 조건

위의 조건으로

일반대출 + 보험사대출을 알아보았고,

일반(제1금융권) 대출 문의결과,

임차권 등기 조건때문에

대출실행이 불가하다는 답변을 받게됩니다.

반면,

보험사대출은 임차권 등기 조건에도

대출실행 가능했습니다.

어차피 임차인이 구해지면

상환하는 단기대출이기에

중도상환수수료가 저렴한

보험사 대출(50% 할인)로 진행하려했지만,

임차권 등기 조건때문에

1금융권 주택담보대출 실행이

어렵다는 답변에

조금 놀라긴 했습니다.

어쩔 수 없이(?) 대출상담사와

대략적인 대출한도, 대출금리, 중도상환수수료 이율

그리고 대출 의무 유지기간(1개월)에 대해 설명을 듣게 됩니다.

이때까지만해도

내가 원하는 금액의 대출이 가능한지(잔금대출+신용대출),

월이자와 중도상환 수수료는 얼마나 발생하는지,

비용에만 촛점이 맞춰져 있다보니

대출기간(최소 1개월 사용)에 대해서는

크게 관심을 갖지 않았습니다.

오히려,

빨리 임차인 구해서

금융비용 최소화해야겠다는

생각만 머리속에 가득했습니다.

매매잔금까지

D-20일

대출과정(신청→심사→실행)은

대략 2주정도 걸립니다.

빠르면 1주에도 된다고 하는데,

매매 잔금일에 대출안되는 상황은 상상하기도 싫으니

2주전에는 대출신청하는게 좋을 것 같습니다.

(전 넉넉히 3주전에 대출신청하려합니다.)

보험 대출처에서 요구하는 각종 서류를 준비해

대면으로 대출신청서 작성 및 관련 서류를 제출하게됩니다.

"신분증

인감도장

통장사본

등본

가족관계증명서

초본

인감증명서

매매계약서

건강보험자격득실확인서

전입세대열람내역서

외국인체류사실확인서

등등"

대출신청 서류

생각보다 챙겨야하는 서류들이 많기에

미리미리 준비하는게 정신건강에 이로울 것 같습니다.

대출신청까지 마무리되었고,

심사가 진행됩니다.

5.30일 대출 실행일 전

입주가능한 임차인이 구해진다면

대출실행 취소하면 됩니다.

대출실행 취소시 우려되었던

신용도 하락은 큰 문제는 없다는

대출 상담사 답변을 받긴했는데,

신용도 하락보다는

매매잔금일에 원활한 대출이 먼저이기에

대출실행 3주전 대출신청하는게

맞는 것 같습니다.

<복기>

매매잔금 D-1개월 전 잔금대출처 확정하기

(대출한도,이자비용,중도상환수수료,의무 유지기간)

매매잔금 3주전에는 대출신청하기

(혹시 모를 문제에 대처가 필요함)

대출 의무 유지기간

(=상환 불가기간)

1개월

잔금대출과정 요약

5.12 대출신청서 작성 및 관련서류를 제출하고

심사를 진행하는 중이었습니다.

"24.6.20 입주

27.2월(2년 6개월) 만기

전세 2.7억"

임차인 조건

위의 조건으로 거주를 희망하시는

임차인과 5.15 전세 가계약을 진행하게 됩니다.

"계약금의 일부(가계약금) 100만원

계약금 2,000만원

전세 계약일자 24.5.30

전세 잔금일자 24.6.20"

가계약 내용 일부

5.30 전세 계약일은

매매 잔금처리할때

전세계약까지 한번에 처리하면 되겠다 싶어서

같은 날로 정했습니다.

6.20 전세 잔금일은

임차인이 기존 집에서

이사를 나와야하는 날짜였기에

해당일로 잔금일을 정했습니다.

이때까지만해도

5.30일에 매매잔금+전세계약하면

모두 끝이다!!!!!!!!!!

완전 신나있었죠....

(이렇게 신날때가 아니었는데...)

5.20 대출신청 1주 후

대출심사가 마무리되어 결과를 통보받았습니다.

지정 법무사 맡기는 조건

대출 승인

대출심사 결과

지정 법무사에서

무리한 보수료(49.5만원,VAT포함)를 제시하는 탓에

보수료 협상한다고

정신이 팔려있었습니다.

잔금 D-4

그날도 법무사 보수료 문의차

대출 상담사와 통화했고,

보수료는 38.5만원으로 극적(?) 타결했습니다.

대출 상담사님께 그간 보수료 협의해주셔서

감사하다는 말씀과 함께

이런저런 이야기하다보니

임차인 구했다는 이야기도

말씀드렸습니다.

상담사 : 임차인 언제 입주세요?

즈항 : 6.20일요.

상담사 : 어? 대출 한달 안쓰시는거에요?

즈항 : 한달은 쓰는데, 입주만 미리하는거에요. 6.20일에 상환은 하는데, 대출사용 1개월치 이자 및 중도상환수수료는 따로 납부하려구요

상담사 : 조기 상환은 안되세요. 5.30일 대출실행하면, 7.1 상환가능하세요.

즈항 : 그럼 6.20 상환조건으로 대출 실행은 안되요?

상담사 : 이런 조건 붙으면 대출실행 안돼요.

즈항 : 아 그래요? 그럼 7.1 상환해야겠네요.

상담사 : 임차인분이 동의 해주신거에요?

즈항 : 무슨 동의요?

상담사 : 5.30일부터 근저당 설정되고, 7.1일 상환전까지 근저당 남아있을 건데, 6.20 임차인분 입주시 근저당 남아있는 상황에 대해 동의하셨나해서요.

즈항 : 아.........(망했다....)

상담사 : 임차인 입주 6.20일부터 대출상환 7.1일까지 11일정도 텀이 있어요. 해당 내용을 임차인분과 협의하셔야해요.

즈항 : 알겠습니다. 연락드릴게요.

"임대인은 잔금일까지 추가 담보설정과 채무를 부담하는 등

새로운 권리변동을 일으키지 않기로하며,

등기사항 증명서상 현 상태로 유지한다"

전세계약 특약 중

통상적으로 전세계약시

위와 같은 특약을 설정하고

임차인의 권리를 1순위로 보장하게됩니다.

하지만,

5.30 실행하는 대출은

1개월 이전 상환할 수 없기에

6.20 입주시 근저당이 남아

임차인의 1순위를 보장할 수 없게된 것입니다.

위와 같은 상황을

부사님께 알렸고,

공동 중개인 탓에

시간도 오래걸리고

이런저런 이야기가 오고갔습니다.

"선생님.

지금 임차인분 설득중이에요

"임대인은 잔금일까지 권리변동을 일으키지 않기로 하며,

등기사항 증명서상 현상태로 유지한다"로 상호 합의하여 가계약 진행했고,

임대인의 대출로 인해 잔금일까지 근저당권이 남아있다면,

"불이행으로 해제시 : 전세보증금의 일부계약금 100만원은 위약금으로

이 계약해제시 임대인은 일부계약금의 배액배상하고 임차인은 일부계약금 포기"

가계약의 특약 사항처럼 계약사항 불이행으로 계약금의 일부인

가계약금 100만원의 배액을 배상하는 경우도 발생할 수 있어요.



참고하세요."

부사님

와......

큰일이었습니다😭

빠르게 임차인 구해서

대출 비용만 줄이는데만 급급한 나머지

의무 유지기간(1개월)이 어떤 의미인지,

어떤 문제가 발생할 수 있는지,

생각없이 진행한 결과였습니다.

초조해졌습니다.

첫번째 들었던 생각.

배액배상은 절대안된다.

계약금 2천에서 1천만원으로 줄이고

6.20 임차인 입주는 하되, 잔금일을 7.1로 미루자.

두번째 들었던 생각.

계약 진행안한다하면,

그냥 배액배상하자.

그리고 수리완료되서 집상태도 좋은데

1천만원 올린 2.8억에 전세놓자.

첫번째 생각이 지배적이었고,

두번째 생각은 임차인 답변이 늦어지니

약간 자포자기하는식의 생각이었습니다.

그러던 와중

부사님으로부터 전화가 옵니다.

"선생님.

임차인분께서 이해해주셨는데,

몇가지 조건이 있었어요.

1.계약금은 계약금의 일부인 100만원으로 진행

2.전세계약은 임차권 등기 말소가 확인될 수 있는 6.6일로 진행

3.임차인 입주(6.20)는 그대로 진행

4.전세잔금(2.69억)은 7.1에 처리

위의 조건 생각해보시고 연락주셔요"

부사님

나머지 조건은 모두 받아들일 수 있는데,

계약금 100만원 거래는 처음인지라

고민됐습니다.

"계약금 100만원이면

임차인이 갑자기 다른 곳으로 이사정해져서

100만원 줄테니 계약취소를 요구한다면

그냥 당해야하는 입장인데....."

즈항생각

저 또한 계약 취소에 대한

리스크가 있는 조건이었습니다.

그래서 이를 보완하는

내용을 추가하게됩니다.

계약 미이행시 위약금 1천만원 지급

사실 임차인도 불안했었던 상황이었습니다.

워낙 계약금이 적다보니

임대인이 배액배상하고 다른 임차인 구한다하면

이전 주택에서 퇴거가 결정된

임차인 입장에서 너무나 불안했던 겁니다.

그리고

저 또한 임차인이 다른 주택으로 이사간다면

새로운 임차인을 구해야하는 리스크가 있기에

계약이행에 불안한 생각들로 인해

계약금 미이행시 위약금 1천만원이란 특약에

동의하게됩니다.

(결과적으로 부사님도 좋은상황)

이것으로

대출 의무 유지기간 이슈는

상호 합의하에

마무리되었습니다.

덕분에,

임차권 등기 물건

대출 말소 조건

월부표 특약

등등

특약만 20개 적느라

계약서 뒷면까지 활용해보는

전세 계약서를 첨 써보았습니다.

<복기>

대출 의무 유지기간에 대해 명확히 확인하고

유기기간 축소여부 및 가장 빠른 상환일 확인

(의미 유지기간 이후 상환일은 자유)



가계약시 위약금은 계약금의 일부로

설정되어 있는지 확인

(본계약시 위약금과 별개로 가져가자

본계약시에는 계약금을 위약금으로 설정)



가계약도 계약의 일부이다.

문항 하나하나 꼼꼼히 확인하자.

모든 이벤트에 대해 준비할 수 없다.

이벤트가 생겼다면, 대처방법만 생각하자.

자책말고 대처방안만 생각하자.

(자책말고 대처방안만 떠올리자.

자책은 최악의 상황만 떠올릴뿐)

이상 잔금대출에 대해

복기하였습니다.

잔금대출은 D-1개월 전부터 준비하고,

매매잔금 3주전까지 대출신청 완료.

(경우에 따라 대출실행 취소 가능)

대출 의무 유지기간 여부 확인하고,

가장 빠른 반납일까지도 확인.

가계약시 위약금은 계약금의 일부로

설정되어 있는지 확인.

본계약시에는 계약금을 위약금으로 설정.

(만약 해지를 막고 싶다면

이를 역으로 활용할 수 도 있을듯......)



투자하는 과정에서

생각하지 못한 이벤트는 무수히 많다.

자책말고 대처방안만 생각하기.

잔금대출을 준비하시는 동료분들께

제 경험이 도움이 되었으면 합니다.

그럼 추가 복기글에서 뵙겠습니다!!

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