1호기 전세계약 공개합니다(1호기 복기) [즈항]

안녕하세요

전문투자자 즈항입니다.

지난 번

1호기 투자금 현황에

대해 복기했습니다.

1호기 투자금현황 공개합니다(1호기 복기) [즈항]
 

이번은

전세계약에 대해

복기해보겠습니다.

간략히 매수부터 전세까지

흐름 살펴보겠습니다.

24.4.21 - 매매 가계약

24.5.1 - 매매 계약(and 임차권 등기)

24.5.4~5.6 - 인테리어(셀프)

24.5.7~12 - 인테리어(페인트+도배+장판)

24.5.15 - 전세 가계약

24.5.30 - 매매 잔금

24.6.6 - 전세 계약

24.6.20 - 임차인 입주

24.7.1 - 전세 잔금

전세 맞출 수 있는 기간은

매매 가계약일부터 매매잔금일까지

1개월 10일 남짓.

(1개월 안에 입주가능한

임차인을 찾으려는게 욕심...)

부동산 홍보

(요청/회신/등록)

253/41/24

전세 홍보기간

(인테리어 수리 전/수리 후)

22일/3일

(인테리어 수리 후

3일지나 전세 가계약 완료)

집보기

7팀

(비번을 공유하고,

방문시 연락달라 전달했기에,

말 없이 집보신 분들도 있을듯합니다....)

가격 or 매물 컨디션(수리상태) 중 하나라도 장점으로 세팅하라

단지 선호도 파악 중요

24.4.21 매매 가계약일부터

전세를 내놓았지만,

찾는 사람이 별로 없었습니다.

매수 부사님, 인근 부동산 사장님들께

전화를 돌려봐도

"최근에 00에 신축 아파트 입주 시작되서

사람들이 그쪽으로 몰리나봐

작년에도 이렇지 않았는데

올해에는 전세찾는 사람이 안다니네...."

부사님들

이런 말씀들이 대부분이었습니다.

매매잔금일까지 전세를 빼고 싶었기에

5.1 매매 계약일에 1천만원 전세금을 내리고

인접구 부동산 사장님들께 전세광고를 부탁드렸습니다.

추가로,

5.30일 이내에 전세잔금가능한

임차인의 경우 추가 가격 협의도 가능하다는

문구까지 넣었습니다.

그래도 집보러 오는 사람이

확연히 늘어나지 않았습니다.

아니,

집보러 오는 사람은 있어도

제안을 하는 분들이 없었습니다.

인테리어까지 마치고나니

집보러 온 분들 중

집본 당일 전세거주 의사를

전달해주셔서 수락하게되었습니다.

"최근에 00에 신축 아파트 입주 시작되서

사람들이 그쪽으로 몰리나봐

작년에도 이렇지 않았는데

올해에는 전세찾는 사람이 안다니네...."

부사님들

이 말이 사실이었을까요????

반은 맞고, 반은 틀렸습니다.

전세 실거래 현황(2024.1~6월)

1호기는 과거 학군지였고,

현재는 가성비 학군지로 통합니다.

입시학원은 명맥을 유지하고 있습니다.

C단지는 21년식 대단지 신축입니다.

생활권은 1호기 생활권과 같은 구에 위치하지만

1호기기 생활권보다 낙후되었습니다.

근데,

전세 거래량 자체가 다르죠?

C단지 세대수가 2배많긴 하지만

전세 거래량이 너무 차이납니다.

(너무 많아서 1~2월 거래는 캡쳐하지 못했습니다.)

심지어 전용84 동일평형으로만 정리한건데

C단지의 전용59, 전용75까지

합쳐놓으니 거래량 폭발입니다.

1호기 생활권에 전세 찾으러 다니는 사람이 없는건 맞다.

하지만, 전세찾는 사람들이 00에만 몰린건 아니다.

선호하는 단지에는 전세수요가 몰렸다.

저는

1호기는 선호도가 높지 않다는 것을

생각하지 못했던 겁니다.

선호도가 높지 않은 이 집에

전세 구하러 오는 몇 안되는 사람 중 한명이

제 물건을 선택하게 만들어야했습니다.

가격 / 매물 컨디션(수리상태)

단순히 가격으로는

하위 생활권 신축 단지의

가격을 이겨낼 수가 없습니다.

집상태, 단지컨디션 등

같은 가격이면 비교가 안됩니다.

그럼 1호기에서는 무엇이

전세 임차인을 맞추는데

주요했을까요?

매물 컨디션입니다.

셀프인테리어 실패로

수리범위가 확장되어 올수리 비슷하게

집안 전체가 화이트톤으로 바뀌게 되었습니다.

화이트톤 올수리 집은 인근 단지 중

1호기가 유일했습니다.

결국,

인테리어 수리 후 2일만에

집을 본 임차인과 당일 전세 가계약까지

할 수 있었습니다.

어느 지역이든

살고 싶어하는 사람들은

항상 있습니다.

근처 학교에 다녀야하기에

구축단지들만 있지만

거주를 희망하는 사람들도 있고,

여기 생활권은 너무 낙후되고

마트 등 편의시설도 없지만

가성비 신축 아파트가 있기에

거주를 희망하는 사람들도 있습니다.

구축 생활권이었지만,

어차피 여기에 살거면

신축 비슷한 느낌으로 살고 싶어하는

사람들 눈에 1호기가

매력적으로 느껴진겁니다.

이런 이유로,

인근 단지 전세 매물 중

최저가 세팅을 했지만,

전세계약까지 이어지지 않던 1호기가

인테리어 이후 선택받게 된것입니다.

다시 생각해보면,

선호할만한 집수리를 진행했다면,

1천만원 내린 최저 전세가로

광고하지 않아도 전세는 빠졌을 것 같습니다.

<복기>

내 단지, 매물에 대한

명확한 선호도 파악이 먼저

가격/상태 둘 중 하나라도

장점이 될 수 있게(선택받을 수 있게) 세팅하자

무턱대로 전세가 내리는 것은

소득없이 투자금 증가로만 이어질 수 있음.

하급지 생활권이라도 선호도 있는

신축단지가 전세세팅에 유리할 수 있음

(수요가 다름)

객관적으로 상황을 바라보자

1개월이내 임차인을 구하고 전세잔금까지는 무리

24.4.21 매매 가계약일부터

매매계약일인 5.1 까지(10일정도)

매수 부사님 단독으로

전세광고를 진행했습니다.

매매잔금까지 1개월 10일정도라

매수 부사님께 일주일안에

임차인 못구하면

여러 부동산에 내놓겠다고 전달드렸습니다.

"실제 계약인

매매계약일 지나서

여러 부동산에 내놓으셔요"

매수 부사님

부사님 답변에

동료분들께 여쭤봐도

매매계약일 지나서

여러 부동산에 광고하는게

맞을 것 같다는 의견에

저도 그냥 넘겼습니다.

시간이 지나,

5.1 매매 계약일까지

전세 임차인이 구해지지 않았고,

전세광고 가격을 1천만원 내리고

본격적으로 인근 부동산에

광고문자를 돌렸습니다.

부동산 홍보

(요청/회신/등록)

253/41/24

5.30일 이내에 전세잔금가능한

임차인의 경우 추가 가격 협의도 가능하다는

문구까지 넣었습니다.

(가격내리는 것만 머리속에 박혀있음....)

하지만,

드라마틱한 변화는 없었습니다.

1호기 인근 부동산에

전임으로 브리핑을 들어봐도

제 매물이 상위로 이야기해주는 상황에도,

단지 인근 부동산을 통해

3팀정도 집보고 갔고

별다른 피드백도 없었습니다.

그렇게 시간이 지나

5.12 인테리어가 마무리되자

집보러오는 사람들이 생겼습니다.

그리고 2일이 지난

5.15 한가지 제안이 들어옵니다.

6.20 입주.

27.2월(2년6개월) 만기.

전세가격은 2.7억 그대로.

중학생 자녀가 있는 부부.

좋은 조건이지만,

매매잔금일인 5.30을 넘어서

입주하기 때문에 잔금대출 실행이 필수라

금융비용이 발생이 예상되어 선택을 주저했습니다.

지금 복기해보면,

너무나 터무니 없는 생각이었습니다.

제시한 2.7억에 전세가 가능하고,

26년 하반기 중심부 공급시기를 벗어나

신학기 시작이라 전세수요가 있는

27.2월 전세만기의 좋은 조건인데도,

단순히 잔금대출로 인한

금융비용이 발생한다는 이유때문에

매매 잔금일 5.30까지 15일만에

전세계약, 전세잔금이 가능한 임차인을

구하는 선택을 고민한다는 것이

말이 안되는 것이었습니다.

상황을 객관적으로 바라보지 못하고

욕심에 눈이 멀어

적절한 판단을 하지 못하고 있었던 겁니다.

그래도 다행히

지난 가을학기 학교 동료분들과

임장 중이었고,

수면양발 반장님을 포함한

동료분들이 의견을 주셔서

가계약까지 진행할 수 있었습니다.

(다시한번 수면양발 반장님과

동료분들께 감사드립니다💙)

<복기>

가능성이 희박한 1가지 상황에

목숨걸지 말자

(길게보면 크게 손해보는건 아님)

리스크는 대응의 영역임

싸게산다면 최대한 대응해볼 수 있음

(생각보다 잘 풀리는 경우도 있음)

임차권 등기 매물은 고민 또 고민하자

생각보다 패널티가 많음

가장 속썩인 이슈입니다.

기존 임차인은

24.5.1 입주가 예정되어

신규 주택으로 전입신고를

해야하는 상황이었습니다.

전세자금 대출처인 은행에서

임차권 등기를 설정하고

이사가기는 것을 요청하여

매도자와 협의까지 되어 있었습니다.

저는 위의 내용을

매매 가계약을 진행하면서 알게되었습니다......

매임, 협상을 진행할때까지

임차인이 5.1일 이사를 갈 예정이니,

집수리하기 편하다는

부사님의 이야기만 듣고선

“수리기간 확보 가능하다!”

라는 생각만 하고 있었습니다.

하지만,

가격협상까지 완료되고

가계약 문구를 정하면서

임차권 등기 이야기를 꺼낸 부사님....

그때 당시에는

원하는 가격까지 협상했기에

임차권 등기 이야기를 듣고선

포기해야하나 싶었습니다.

실제로 임차권 등기라는 것을

듣기만 해봤지

경험해보지 못했기 때문입니다.

그래도

잔쟈니 튜터님과 동료분들께 연락을 드려가며,

방법을 찾아보았고,

매매가의 10%보다 낮은 금액으로 임차권 등기 설정이라

계약금을 넣어도 매매가를 초과하지 않고,

(임차권 등기 금액+계약금<매매가)

전세 맞출때 신규 세입자가 꺼려할 수 있으나

협상의 여지가 없고, 그로인해 싸게 사는거니,

전세 욕심내지 않고 뺀다면 괜찮을 것 같다는

의견을 주셨습니다.

저 역시 칼럼도 찾아보았고,

계약금(10%)이

차액(매매가-임차권 등기)을

초과하지 않는 범위에 들어오고,

매매잔금을 치르기 위한 수수료까지

투자금에 포함하여도

충분히 싸다는 생각이 있어

매수를 진행했습니다.

도움주신 잔쟈니 튜터님

동료분들이 도움 주셔서

감사드립니다💙

영덕님 임차권 등기칼럼 공유드립니다.

아이템전 아이템 1가지 드려요 (f.임차권 등기명령) [영덕]

<복기>

임차인이 계약만기일전 이사를 간다면

사유 및 전세금 반환여부, 방법 확인

갑자기 발생한 이벤트에

당황하지말고 주변에 도움을 청할 것.

(무턱대고 결정 NONO)

임차권 등기는 생각보다

전세 맞추는데 영향을 많이 미칩니다.

잔금대출처 제한

전세계약 기피

잔금대출처 제한

임차권 등기가 걸려있는 매물의 경우

잔금을 위한 대출처가 제한됩니다.

일반 은행권은 매매 잔금일에 말소조건으로

대출 진행이 불가했습니다.

(지역마다 다를 수도 있으니 확인해보세요)

어쩔 수 없이 보험사 대출을 진행했고,

덕분에 법무사 지정대출 조건으로 인하여

거액의 보수료를 38.5만원(35만원 + vat)를

부담하게됩니다.

(최대한 조정한게 이정도....)

단기대출이라 중도상환수수료 절감이 중요해

보험사 대출을 알아보긴했으나,

임차권 등기 매물대상 대출조건이라

심사결과 법무사 지정조건으로

대출이 실행되었습니다.

(이 또한 지역마다 다를 수도 있으니 확인해보세요)

전세계약 기피

5.7일경 매수 부사님이

전세 손님 한분을 알아오셨는데

조건이 맞지않아

불발된 적이 있습니다.

5월내 입주가능

전세금 못받아 보증보험에서 전세금 받고 나옴

매매/전세 동시진행 꺼림.

정말 아쉬운 분이었습니다.

제가 원한 5월내 입주도 가능했지만,

전세금을 만기때 받지 못하여

임차권 등기를 설정 후

보증사에서 전세금을 대신받아

새로 집을 구하시는건데,

동일한 사연을 가진 전세집에

선뜻 입주하기 꺼려진다고 의사를 전달하셨습니다😭

이번에 들어오신 새로운 임차인 분들도

임차권 등기 말소에 대해

굉장히 조심스러워 하셨고,

부사님들의 협조와

적극적인 요청사항 수락으로

전세계약까지 진행할 수 있었습니다.

사실

잔금대출 기간때문에

계약이 어그러질 뻔한 적이 있는데

이 내용은 따로 정리해서 복기하겠습니다.

<복기>

임차권 등기 물건은

싸게 살 수 있지만,

전세맞추는데 어려움이 있고,

잔금대출시 제약이 있다는 점 인지.

(정말 싸지 않다면

굳이 접근하지 않을듯)

이상 1호기 전세계약에 대해

복기하였습니다.

내 물건의 선호도를 명확히 인지하여

가격/매물 컨디션(수리상태) 중

하나라도 장점을 만들어보도록 하고,

전세는 최대한 빠르게 빼야하며,

매매잔금 D-1개월부터는 잔금준비(대출포함).

임차권 등기매물은 가능한 피하며,

편익이 크다고 판단될 경우에만

매수를 검토할것.

1호기 전세 빼느라

고생하시는 동료분들께

제 경험이

도움이 되었으면 합니다.

그럼 추가 복기글에서 뵙겠습니다!!

즈항 글 모음

[실전투자 경험담]

8개월 걸린 1호기, 2,700만원 네고하여 매수했습니다. (1호기 경험담)

투자위기 극복하는 방법(매물코칭편) (1호기 복기) [즈항]

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