관련 강의
실전준비반 - 한 달안에 투자할 아파트 찾는 법
권유디, 너나위, 코크드림, 자음과모음
안녕하세요 부와 행복을 전하는 채너리입니다!
오늘은 "앉켠쓴" 대표님인 밥잘님의 임장보고서 강의를 들었는데요,
사실 처음에는 "직전에 들었던 실준 내용과 달라진 점이 과연 있을까?" 싶은 생각과,
그 당시 강의 때 들었던 템플릿을 그대로 사용하고 있던 저였기에
똑같은 강의를 또 듣는 것 아닌가? 하는 반신반의의 마음이 있었습니다.
완강한 지금은, 너무나도 자만이라고 생각이 들 정도로 반성에 반성에 반성을 거듭하고 있습니다....
실준을 처음 듣는 사람들과 함께하다보니,
내가 무언가를 알려주려고 노력하다보니,
내가 뭔가 잘하는 사람인 것처럼 자만을 한 것 같습니다.
서론이 조금 길었네요...
과연 실준을 3개월만에 재수강하는 (이전엔 오프에서 이번엔 온라인으로) 사람이
어떤 걸 보고 들었기에 이런 말을 하는 걸까요?
늘도 느낀점 위주로 강의 후기 시작해보겠습니다~!
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1. 임장보고서 왜쓰나요? 확신을 가지고 투자하기 위해서
저는 그동안 계속해서 임보는 "지역을 이해하는 도구"정도로만 생각해왔습니다.
처음엔 시키는대로만 했었고,
그 다음엔 지역을 좀 더 잘 파악하고자 매물 임장을 염두에 두고 전체 프로세스를 진행했고,
그 다음번엔 직접 데이터를 가공하며 조금 더 이해도를 높이고자 노력했습니다.
근데 항상 이렇게 노력해와도 무언가,,, 무언가가 빠지는 느낌이었습니다.
이번 강의를 통해 저는 그게 "투자하고자 하는 나의 의지"라는 걸 깨달았습니다.
물론 저는 지금 실력을 쌓는 시기가 맞습니다.
밥잘님께서 여러가지 질문들로 강의 초반에 메타인지를 시켜주셨는데
저는 아직 "러너" 단계이거든요.
밥잘님께서는,
이번 강의에서 투자 실력이 없어서 확신이 없을 때에도,
확신은 있지만 투자금이 없을 때에도,
해당 지역을 제대로 임장하고 제대로 임보를 쓰며
결국 1년 6개월만에 투자를 했던 사례를 말씀해주셔서
너무너무 큰 위로가 됐습니다...
"한손엔 매매~ 한손엔 전세 AKA 월부학교 나온 여자 [밥잘]"
https://cafe.naver.com/wecando7/2179078
또한 밥잘님께서는 이번 강의에서 D지역의 아파트 사례를 토대로
확신을 가지지 못하고 기다리지 못한 투자자의 결과가 어떻게 되는지
직접 실거래 내역을 뜯어서 보여주셨고,
현재 시장과 굉장히 분위기가 유사하기에,
꼭 확신을 가지고 기다리는 투자로 이어지기 위해서
Why를 이해하고 임보를 "제대로"써야 한다고 말씀 해주셨습니다.
앞으로는 공부하는 학생 마인드가 아니라,
지역을 전체적으로 이해하고 투자와 연결시키며,
당장은 투자하지 못하더라도 언젠간 반드시 투자할 수 있다고 생각하고!
가설을 가격으로 검증하고, 숲에서 나무, 열매까지 이어가는 투자자가 되겠습니다~!
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2. 임장 간 걸 임보로 옮겨봤나요?
밥잘님이 스쳐지나가듯 이야기 한 거지만, 사실 마음에 가장 찔리는 부분이 있었습니다.
"여러분은 임장 가서 와 여기 별로야! 해놓고,
막상 임보를 쓰면 입지가 너무 좋게 나와서,
걔를 1등으로 뽑는 경우가 많더라고요."
- 밥잘님 강의 중 -
밥잘님 CCTV 달아두셨나요?
저는 사실 늘,,, 임장과 임보가 따로 노는 느낌을 받았습니다.
임장에 가서 분명이 "와 여긴 사람들이 좋아하겠다"라고 생각해놓고,
막상 집에 와서 단지 분석을 할 땐 "아 근데 여긴 교통이 별론데?"
"아무리 그래도 비역세권 보다는 역세권이 낫지 않나?"
"내가 너무 분위기만 보고 판단하는 거 아닐까? 입지가 더 중요하지"
라고 생각했던 내 자신...ㅎㅎ
이렇게 하다보면 어느새 단지 분석이 선호도 파악이 아닌,
가격 분석으로 이어지게 되고,
현장 임장 간 것을 다 무의미한 시간으로 만들어 버리고,
또 선호도에 대한 기준이 없어지니,
매물 임장 리스트를 뽑을 때도 엉뚱한거(?)를 뽑고...ㅎㅎ
뭔가 계속 붕 뜨는 기분이 들더라고요
"현장 투자자라는 메리트를 이용해야 합니다"
- 밥잘님 강의 중 -
밥잘님의 저 말을 통해서, 제 자신에 대해서 다시 한번 돌아보게 되었습니다.
특히나 저는 밥잘님께서 미사와 수지를 비교하면서,
교통이라는 입지 요소가 부족하더라도
이를 상쇄할 만한 실거주 선호 가치에 대해 판단하는 걸 설명하실 때
소름이 돋더라구요,,,ㅎㅎ
둘 다 제가 가본 지역이어서 더 많이 와닿았던 것 같습니다.
어쩌면 임보를 제대로 쓴다는 것은,
손품으로 파악할 수 있는 정보로 지역을 "이해"하고,
발품으로만 판단할 수 있는 정보들을 "기록"한 뒤,
이 둘을 종합하여 이 지역에서 사람들이 좋아하는 요소인지 파악하여,
여기서 그치지 않고 나의 상황에 맞는 투자 단지를 추려내기 위한
퍼즐 맞추기가 아닐까라고 생각이 들었습니다.
"여러분 임보를 제대로 쓰면, 결론까지 가기 전에 입지 분석하고 시세 따고 나면 윤곽이 뚜렷해져요.
여기는 환경보다는 교통이구나, 같은 가격이라면 교통 좋고 환경 나쁜 곳이 더 싸겠네?
그렇다면 이걸 기준으로 매물 볼 단지들을 유심히 봐야해요.
처음엔 당연히 생각하기 어렵지만, 결국엔 우리가 나아가야 하는 방향성이자 종착점입니다."
-밥잘님 강의 중-
앞으로는 숲에서부터 열매까지 가설을 세우고, 검증하고,
투자 단지 및 계획까지 세우는 투자자가 되겠다는 나침반을 들고 앞으로 나아가겠습니다!
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3. 대체 시세를 왜 전부 다 따나요?
저는 개인적으로 이번 강의의 핵심이라고 생각한 부분이, 시세 파트였습니다.
물론,,,,물론 밥잘님의 1등 뽑기도 지난 실준과는 달라진 점들이 굉~~장히 많고,
무엇보다 향후 플랜을 세우는 것이 너어어어무 소름이 돋았지만,,,
그래도 이 시세 파트는 정말 동별 평당가부터 시세지도까지
듣는 내내 소름에 소름이 돋아서,,,
이해가 안 가는 게 있다면 앉은 자리에서 계에에속 돌려보면서
100% 내 것으로 소화하려고 노력했던 것 같습니다.
한편으론 참 신기하기도 했습니다.
이전에 실준반을 들을 때는 사실 시세는 크게 와닿지 않았거든요,,,ㅎㅎ
아마 제가 그땐 지역개요 + 입지 분석만 해보고 강의를 들었기에,
입지에 대해 조금 더 많이 와닿았던 것 같습니다.
근데 늘 임보를 쓰다보면, 가장 큰 벽이 시세랑 단지분석인 것 같습니다.....
단지분석은 그래도 쓰다보면 실력이 늘어가는게(?) 보이는데,
시세는 사실 그것보다는 인풋 싸움이고,
어느 순간부터는 그 지역의 단지가 몇개인지 보고,
개수가 많으면 "이걸 언제 다 시세를 다따지?"라는 생각부터 들더라구요..ㅎ
근데 이번에 밥잘님의 강의를 통해서 이에 대한 답변을 얻은 것 같습니다.
기존의 저는 시세를 따는 행위에만 매몰되어 있었던 것 같습니다.
즉, 의무감에 시세를 따는 행위만 하고,
그 안에서의 통찰력은 하나도 가져가지 않았던 것 같습니다...
"남들 하니깐 그냥 따라서 하면 안돼요.
반드시 투자와 관련된 가설을 세워보고 이를 가격으로 검증해보는 겁니다"
-밥잘님 강의 중-
밥잘님은 시세 파트 하나 하나 마다
당신의 사고 회로를 꺼내서,
동별 평당가를 왜 따는건지,
이 데이터를 봤을 때 어떤 생각이 들어야 하는지,
동별 랜드마크 시세를 땄을 때, 어떤 분석을 할 수 있는지,
가격으로 검증은 어떻게 하는지를 하나씩 설명해주시며
투자로 이어지는 진짜 시세 따는 방법에 대해서 알려주셨습니다.
참으로 BM할 것 투성이라서,,,계속 복습에 복습을 하고
임보 PPT 템플릿을 바꾸기도 해보려고 합니다...ㅎ
앞으로는 남들 다 하는 거 따라만 하는 투자자가 아닌,
각 단계마다 나만의 가설을 세우고, (틀려도 괜찮으니)
현장 정보를 토대로 그 가설을 더 단단하게 만들고,
가격으로 이를 검증해보는 투자자가 되겠습니다~!
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아,,,BM List 너무 많은데 어떡하죠?ㅎㅎㅎ
BM List
- 인구의 본질은 어떤 사람들이 살고 (가족 vs 1~2인가구),
- 어디로 이동하는지 파악하는 것이 본질이라는 점을 잊지 않는다. 세대당 인구수와, 동별 세대별 인구수를 지도에 올리고 선호하는 동의 위치 및 지리적 특징을 파악한다.
- 수도권 교통 분석할 때 강남 접근성이 같다면 주요 업무지구 외 부도심을 어디로 가는지 종합적으로 판단한다. 또한 교통을 상쇄할만한 입지 요소가 있는지를 종합적으로 판단한다. (ex: 수지 vs 미사 vs 동탄)
- 입지요소 우선순위를 적어보고, 이에 대한 코멘트를 남겨둔다.
- 평당가에 30평 아파트 가격으로 변형시킨다. 전세가격보단 전세가율을 적어두고, 각 지역의 적정 전세가율 및 지역 전체 평균 전세가율과 비교해본다!! 동별 전세가율까지 확인한다.
- Top10보다는 동별 랜드마크를 분석하기.
- 시세 딸 때부터 매임할 만한 단지를 미리 생각해보기.
- 시세지도 그린 다음 그냥 넘어가지 말고, 꼭 상대적으로 저렴해보이는 단지와 의문점을 기록해두고 현장에서 검증하기
- 단지분석 거래량 분석 방법 BM
- 1등 뽑기 이후 투자 계획까지 시나리오 반드시 세우기
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15살의 내가 지금의 나에게
OO아 너가 이루고 싶은 꿈을 드디어 세웠구나.
정말 멋진 꿈이다.
나중에 되면 너가 그 꿈을 세웠다는 사실 만으로도 자랑스럽게 여길거야.
그리고 그 꿈을 향해 너가 할 수 있는 것에 최선을 다하다보면,
미래를 계획하지 않더라도 너는 너의 그 목표를 충분히 이뤄낼 수 있어.
가끔은 정말 너무나도 힘든 순간들이 찾아올거야.
그래도 넌 반드시 그 꿈을 이룰거니깐,
묵묵히 해야할 일들을 하길 바랄게. 늘 내가 응원해.
60살의 내가 지금의 나에게
참 이쁘고 멋질 때구나.
급하게 하지만 마. 인생은 충분히 길고, 기회는 많이 오더라.
조급하지 않게 묵묵히 해야 할 일들을 해나가 보면,
늘 그랬 듯이 이번에도 너의 꿈을 달성할 수 있을 거야.
반드시 너의 결핍이, 너의 자랑이 되는 순간이 올 거야.
그러니깐 힘들어도 괜찮아.
그 과정에서 소중한 사람과의 관계가 소원해 질 수 도 있어.
그래도 너가 반드시 해야 하는 일이라면, 꼭 하길 바랄게.
이 와중에도 너의 꿈을 응원하는 사람이 있을 거야.
너는 해야만하고, 너만이 할 수 있는 일이고, 넌 충분히 잘 할 수 있어.
늘 그랬듯 항상 응원한다. 화이팅.
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